（2016）渝0230民初289号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-09-20
案件名称
丰都县农威复合肥料厂与李家平租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丰都县人民法院
所属地区
丰都县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丰都县农威复合肥料厂,李家平,丰都县镜湖农家乐
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第二百二十七条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0230民初289号原告：丰都县农威复合肥料厂，住所地重庆市丰都县名山街道白沙沱村二社，组织机构代码68620598-2。负责人：陈小蓉，厂长。委托诉讼代理人：李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。被告：李家平，男，1956年3月10日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：崔红东，重庆王华律师事务所律师。第三人：丰都县镜湖农家乐，住所地重庆市丰都县名山街道白沙沱村1组，组织机构代码07233523-X。负责人：杨娟，经理。原告丰都县农威复合肥料厂与被告李家平，第三人丰都县镜湖农家乐租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法由代理审判员陈渡仿适用简易程序于同年3月15日公开开庭进行了审理。原告丰都县农威复合肥料厂的负责人陈小蓉及其委托诉讼代理人李谊，被告李家平的委托诉讼代理人崔红东到庭参加了诉讼，第三人丰都县镜湖农家乐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案事实较为复杂、当事人争议较大，本院于同年4月21日将本案转为普通程序进行审理，依法由代理审判员陈渡仿担任审判长，与人民陪审员陈晓玉、刘平波组成合议庭于同年9月13日公开开庭进行了审理。原告丰都县农威复合肥料厂的负责人陈小蓉及其委托诉讼代理人李谊，被告李家平的委托诉讼代理人崔红东到庭参加了诉讼，第三人丰都县镜湖农家乐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰都县农威复合肥料厂向本院提出诉讼请求：1.依法解除丰都县复合肥料厂与被告李家平于2001年10月31日签订的《承包土地开发经营合同书》；2.判决被告李家平支付原告丰都县农威复合肥料厂使用费34420元；3.被告李家平承担本案诉讼费。庭审中，丰都县农威复合肥料厂变更诉讼请求为：1.依法解除丰都县复合肥料厂与被告李家平于2001年10月31日签订的《承包土地开发经营合同书》；2.判决被告李家平支付原告丰都县农威复合肥料厂相应租金（其中2006年10月31日至2013年10月31日期间的租金按照每年3500元计算，2013年11月1日至合同解除时期间的租金按照每年60000元计算）；3.被告李家平承担本案诉讼费。事实和理由：坐落在丰都县名山街道白沙沱村二社，面积为22176.9平方米的建筑占地和试验地属于丰都县复合肥料厂所有（房屋产权登记号为306房地证2006字第XXXXX号）。2001年10月31日，丰都县复合肥料厂与被告李家平签订《承包土地开发经营合同书》，约定：承包地范围为丰都县复合肥料厂所属厂区外公路对面围墙内土地约96亩、鱼塘约2亩以及厂区内侧一楼一底砖混楼房一幢，承包经营期限为2001年10月31日至2021年10月31日止，承包金为每年3500元，每年的承包金必须在当年10月30日前缴纳，否则视为违约。2006年5月16日，原属于丰都县复合肥料厂所有的位于丰都县名山街道白沙沱村二社的土地房屋权属过户登记给原告（房屋权属登记证号为306房地证2006字第XXXXX号）。2012年1月1日，被告李家平与第三人丰都县镜湖农家乐的负责人杨娟签订《镜湖农家乐经营协议书》，被告李家平将承包经营的上述土地、房屋交付给杨娟经营农家乐。原告取得原丰都县复合肥料厂在丰都县名山街道白沙沱村二社的土地房屋所有权之后，多次要求被告李家平支付承包金，被告李家平拒绝支付。综上，被告李家平不支付承包金且在原告要求的合理期限内仍拒绝支付，为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。李家平辩称，2001年10月31，丰都县复合肥料厂与被告李家平签订《承包土地开发经营合同书》属实；2012年1月1日，被告李家平与杨娟签订《镜湖农家乐经营协议书》属实。2001年5月8日，丰都县复合肥料厂与被告李家平签订了《关于整治鱼塘协议》，约定由被告李家平垫支整治鱼塘（垫支费用为65000元）。2001年12月28日，丰都县复合肥料厂与被告李家平确认用垫支的鱼塘整治费抵扣租金。因此，原告诉称被告未支付租金的事实不属实。请求依法驳回原告的诉讼请求。丰都县镜湖农家乐未作陈述。本院经审理认定事实如下：1985年7月27日，丰都县复合肥料厂依法成立，法定代表人为王波，经济性质为集体所有制（内资），住所地为丰都县名山街道白沙果园。丰都县复合肥料厂有坐落于丰都县名山街道白沙沱村二社混合结构房屋13幢（土地房屋权属登记号为306房地证2006字第XXXXX号，权利人为丰都县复合肥料厂，土地使用权面积为22176.9平方米，房屋建筑面积为2890.14平方米）。2005年6月15日，丰都县复合肥料厂被依法责令关闭（2002年度未年检）。2000年5月，中国农业银行丰都县支行剥离不良资产时，将丰都县复合肥料厂向其贷款1080000元的债权及有关资料移交给中国长城资产管理公司重庆办事处，并同时移交了丰都县复合肥料厂丰抵押（97）字第001号土地抵押许可证、丰工商（1997）抵登字第44-1号企业动产抵押物登记证。2001年5月8日，丰都县复合肥料厂（甲方）与李家平（乙方）签订《关于整治鱼塘协议》（纸张规格：195mm×270mm的16开纸），该协议载明：“一、由甲方负责组织施工队伍对鱼塘进行彻底整治，并由甲方派驻施工人员现场施工以保证质量；二、因目前甲方资金短缺，该项工程款暂由乙方垫支，在垫支期间按银行同期贷款利息结算给乙方。甲方：丰都县复合肥料厂（盖章）法人代表：王波（盖印）乙方：李家平（签字）二00一年五月八日”。2001年10月31日，丰都县复合肥料厂（甲方）与李家平（乙方）签订《承包土地开发经营合同书》（纸张规格：195mm×270mm的16开纸），该合同书载明：“1、由乙方承包经营，甲方所属厂区外公路对面围墙内土地约96亩、鱼塘约2亩以及厂区内侧一楼一底砖混楼房一幢。乙方承包范围内的土地和鱼塘内在承包时均无固定设施和其他设施。2、承包时间从二零零一年十月三十一日起至二零二一年十月三十一日止，承包期限贰拾年，在承包期内乙方不得擅自改变承包设施结构，如确需改变需经甲方同意。3、承包金3500元／年（大写：叁仟伍佰元整），每年承包金必须在当年10月30日前缴纳，否则视为违约……8、本合同一式叁份，由甲、乙双方各执一份，上报有关部门备案一份。甲方：王波（签字）代表人丰都县复合肥料厂（盖章）乙方：（空白）代表人：李家平（签字）二00一年十月三十一日”。2003年9月27日，中国长城资产管理公司重庆办事处（甲方）与重庆市丰都县新城法律服务所（乙方）签订《债权转让协议》，该协议约定：甲方将其依法享有的24户企业、266笔，截止2003年6月20日止的本息合计11951815.47元的贷款债权及其附属权利（包括丰都县复合肥料厂的2笔，本息合计1436331.65元）转让给乙方，转让价款为182000元。2004年7月30日，重庆市丰都县新城法律服务所（甲方）与陈小蓉（乙方）签订《债权转让协议》，该协议约定：甲方自愿将24户企业债权（本息合计11951815.47元）全部转让给乙方（包括丰都县复合肥料厂的2笔，本息合计1436331.65元）。2006年5月18日，丰都县农威复合肥料厂（该厂于2001年2月9日依法成立，类型为个人独资企业，投资人为陈小蓉，经营范围为复合肥的生产和销售）依法取得原属丰都县复合肥料厂坐落于丰都县名山街道白沙沱村二社混合结构房屋13幢（土地房屋权属登记号为306房地证2006字第XXXXX号，权利人为丰都县农威复合肥料厂，土地使用权面积为22176.9平方米，房屋建筑面积为2890.14平方米）。2012年1月1日，李家平（甲方）与杨娟（乙方）签订《镜湖农家乐经营协议书》，约定：甲方将从丰都县复合肥料厂租赁的土地和房屋上的部分房屋及厨房设施等设备提供给乙方经营农家乐；甲方向乙方提供活动资金20000元，每月给乙方固定工资2000元，并按营业额的3%给予乙方提成。2013年7月10日，丰都县镜湖农家乐依法成立，负责人为杨娟。2015年10月28日，丰都县农威复合肥料厂通过邮政特快专递向李家平邮寄了一封邮件，该邮件载明：“李家平你好!2001年10月31日你与丰都县复合肥料厂签订承包土地开发经营合同书，你承包经营原丰都县复合肥料厂区公路对面围墙内土地9.6亩，鱼塘约2亩及厂门内侧一楼一底砖混楼房一幢。2004年7月30日我公司购买了你承包经营范围内的土地及房屋，2006年5月18日我公司取得了所有权。之后我公司多次主动和你联系，要求你向我公司支付租金，你一直没有向我公司支付租金。现我公司再次要求你在2015年11月10日之前，支付我公司从2006年6月1日至2015年10月31日期间的租金。丰都县农威复合肥料厂2015年10月28日联系人陈小蓉13372XX****”。同年11月1日，该邮件由李家平本人签收。目前为止，李家平继续在使用原丰都县复合肥料厂区公路对面围墙内土地9.6亩、鱼塘约2亩及厂门内侧一楼一底砖混楼房一幢，但未按照上述邮件要求的时间向丰都县农威复合肥料厂支付租金。另查明，2015年8月6日，丰都县农威复合肥料厂起诉丰都县镜湖农家乐排除妨害纠纷一案中，李家平作为证人于同年10月10日出庭作证。在原、被告向证人发问阶段，丰都县农威复合肥料厂询问证人李家平的庭审笔录如下：“原代（丰都县农威复合肥料厂的委托诉讼代理人）：从2001年之后，你交过租金吗？证（李家平）：没交过，是因王波不收我租金，他称农业局已经处理了。在第二年我去交租金，王波不收，王波才告诉我复合肥料厂的去向，在不久才给我出了依据。原代：你交过租金吗，是否交过一年？证：在满1年（租期）之后，我去找到王波交租金（当时还未满一年），王波不收租金，王波称已处理了，才给我出了抵扣鱼塘整治费用的依据。”诉讼中，丰都县农威复合肥料厂于2016年6月6日向本院提交鉴定申请书，申请对李家平举示的“桃源山庄关于鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明”（纸张规格：210mm×297mm的A4纸，该纸张载明：“丰都县复合肥料厂：根据《整治鱼塘协议》第二条的协议事项，在甲方资金短缺的情况下，乙方已垫支陆万伍仟元整，故将此款作为开发桃源山庄租金，逐年抵扣，扣完后，由桃源山庄另行交付租金。谨呈丰都县复合肥料厂王波桃源山庄：李家平2001年12月28日”）证据的形成时间予以鉴定。本院于同月13日作出《司法鉴定决定书》，同意本院司法鉴定技术室按规定委托有资质的鉴定机构对“桃源山庄关于鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明”的形成时间进行鉴定。鉴定过程中，接受委托的重庆市公信物证司法鉴定所以申请人未提供样本（比对材料）为由要求申请人补充提交样本（比对材料），后我院依照法律规定向重庆市公信物证司法鉴定所提交了“年度事业单位工作人员执行年终一次性奖金花名册”样本一页。同年8月9日，重庆市公信物证司法鉴定所向我院邮寄退回了《司法鉴定退案回执》，以检材与样本的墨水纸张种类不一致、不具备形成时间检验条件为由不予受理我院委托的鉴定事项。上述事实，有原、被告的陈述，《企业基本情况》，《非公司制企业法人基本情况》，房地证，土地房屋权属登记卡，《证明》，《债权转让协议》，《债权转让清单》，《承包土地开发经营合同书》，《关于整治鱼塘协议》，《镜湖农家乐经营协议书》，全球邮政特快专递，庭审笔录，民事裁定书等证据在案佐证，并经庭审举证、质证、核证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。租赁合同中，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。具体到本案，丰都县复合肥料厂与被告李家平依法签订的《承包土地开发经营合同书》，合法有效。原告丰都县农威复合肥料厂之后虽依法取得原属丰都县复合肥料厂坐落在丰都县名山街道白沙沱村二社房屋的所有权，但并不影响丰都县复合肥料厂与被告李家平签订的《承包土地开发经营合同书》的效力。原告丰都县农威复合肥料厂作为上述房屋新的所有权人，应当按照《承包土地开发经营合同书》的约定履行交付租赁物的义务，被告李家平亦应当按照《承包土地开发经营合同书》的约定履行交纳租金的义务。因被告李家平现仍继续租用原丰都县复合肥料厂区公路对面围墙内土地9.6亩、鱼塘约2亩及厂门内侧一楼一底砖混楼房一幢，故本案的争议焦点即是被告李家平是否交纳租金。关于被告李家平是否交纳租金的问题。被告李家平举示了《关于整治鱼塘协议》、《领条》2张以及《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》，拟证明其已将整治鱼塘垫支的费用65000元用于逐年抵扣租金。本院认为，被告李家平是否交纳租金的问题关键在于《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》是否有效。如果《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》真实有效，那么被告李家平的辩解理由成立，其为整治鱼塘垫支的65000元可以抵扣租金至2019年，则原告丰都县农威复合肥料厂请求解除丰都县复合肥料厂与被告李家平于2001年10月31日签订的《承包土地开发经营合同书》的理由不成立；如果《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》被认定为无效，那么被告李家平的辩解理由不成立，其未按照原告丰都县农威复合肥料厂的要求在2015年11月10日之前交纳租金，则原告丰都县农威复合肥料厂请求解除丰都县复合肥料厂与被告李家平于2001年10月31日签订的《承包土地开发经营合同书》的理由成立。关于《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》的效力问题。本院认为，从形式上看，《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》上载明的形成时间为2001年12月28日，该《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》书写使用的纸张为当时丰都县并未普遍使用的210mm×297mm规格的A4纸（现该纸张较新、未有泛黄的地方存在）。而被告李家平提交的同一时期的《关于整治鱼塘协议》以及《承包土地开发经营合同书》均是采用的当时丰都县普遍使用的195mm×270mm规格的16开纸（现该2份纸张均较陈旧并有泛黄的地方存在）。从以上纸张的规格和新旧程度上可以看出，《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》与《关于整治鱼塘协议》以及《承包土地开发经营合同书》不是同一时期书写的产物；从内容上看，《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》载明的时间是2001年12月28日被告李家平向丰都县复合肥料厂作出的一份关于将整治鱼塘垫支的费用用于抵扣租金的单方说明，上面签有“王波”二字，但并未注明签字人“王波”的身份，亦未载明“王波”对该说明的意见，同时该说明也没有加盖丰都县复合肥料厂的印章以及签字的时间。在庭审中，被告李家平未对该说明举示其它证据，“王波”亦未到庭。故对《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》上“王波”的签字的真实性无法确认。即使“王波”的签名属实，但结合原告丰都县农威复合肥料厂起诉丰都县镜湖农家乐排除妨害纠纷一案中，被告李家平作为证人在上述案件中出庭作证的证言可以看出，王波是在丰都县复合肥料厂已经“被处理”之后，才在被告李家平书写的依据暨《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》上签字。此时，作为丰都县复合肥料厂的法定代表人王波与被告李家平明知丰都县复合肥料厂已经“被处理”的实际情况，依然在《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》上签字，其行为严重损害了原告丰都县农威复合肥料厂的利益，应认定为无效。综上，《桃源山庄关于将鱼塘整治费作为逐年抵扣租金的说明》应认定为无效。被告李家平未向丰都县复合肥料厂交纳租金，亦未在原告丰都县农威复合肥料厂取得原属丰都县复合肥料厂房屋所有权后要求其交纳租金的合理期限内（2015年11月10日之前）交纳租金。因此，原告丰都县农威复合肥料厂可以要求解除丰都县复合肥料厂与被告李家平于2001年10月31日签订的《承包土地开发经营合同书》，并要求被告李家平支付相应的租金。故本院对原告丰都县农威复合肥料厂请求解除丰都县复合肥料厂与被告李家平于2001年10月31日签订的《承包土地开发经营合同书》的主张，予以支持。关于租金的计算问题。原告主张2006年10月31日至2013年10月31日的租金按照每年3500元计算，2013年11月1日至合同解除时的租金按照每年60000元计算。本院认为，原告主张从2006年10月31日起至解除合同时止计算租金，符合法律的规定。但租金的计算标准应当按照《承包土地开发经营合同书》约定的每年租金3500元计算，原告请求从2013年11月1日起至合同解除时止按照每年60000元支付租金的主张无事实和法律依据。故本院对原告丰都县农威复合肥料厂请求被告李家平从2006年10月31日起至解除合同时止按照年租金3500元计算租金的主张，予以支持；超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第二百二十七条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除丰都县复合肥料厂与被告李家平于2001年10月31日签订的《承包土地开发经营合同书》；二、被告李家平在本判决发生法律效力后10日内向原告丰都县农威复合肥料厂支付租金（租金从2006年10月31日起至合同解除时止按照3500元/年计算）；三、驳回原告丰都县农威复合肥料厂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由李家平负担（丰都县农威复合肥料厂已垫付，李家平在履行判决书确定的义务时一并给付给丰都县农威复合肥料厂）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长 陈渡仿人民陪审员 刘平波人民陪审员 陈晓玉二〇一六年十月二十日书 记 员 隆应花 关注公众号“”