（2016）鄂2801民初3359号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-24
案件名称
张祥瑞、秦明芳等与恩施州松润实业发展有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
恩施市人民法院
所属地区
恩施市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张祥瑞,秦明芳,恩施州松润实业发展有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2801民初3359号原告：张祥瑞，男，1978年9月1日出生，汉族，湖北省宣恩县人，住宣恩县。委托诉讼代理人：田忠，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：易德，湖北施州律师事务所律师。原告：秦明芳，女，1981年2月19日出生，土家族，湖北省咸丰县人，住咸丰县。委托诉讼代理人：田忠，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：易德，湖北施州律师事务所律师。被告：恩施州松润实业发展有限责任公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路156号。统一社会信用代码：91422800688464814F。法定代表人：母克松，公司总经理。委托诉讼代理人：宋国福，湖北利佳律师事务所律师。原告张祥瑞、秦明芳（以下简称原告）与被告恩施州松润实业发展有限责任公司（以下简称恩施松润公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人田忠、被告恩施松润公司的委托诉讼代理人宋国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按已交房款的日万分之五支付自逾期至交房之日止的违约金，并继续完善基础设施及公共配套设施；2、判令被告办理涉案房屋权属证书，并按已交房款的5‰支付逾期办证的违约金。事实和理由：2013年11月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告恩施松润公司开发建设的“松润·书苑新城”商品房一套，房屋总价款389057元。合同约定被告应当于2014年12月31日前交付房屋；若逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；被告并应于房屋交付后180日内为原告办理房屋权属证书。合同签订后，原告依约付清了全部房款。但约定交房期限届满后，涉案房屋仍未达到交房条件，未通水电，现为临时水电，亦未按约定办理权属证书。被告辩称，1、原告已经接房。原告已经领取了涉案房屋的钥匙，并签署了《前期物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》，原告已经对房屋实际管理使用年余；2、现房屋的水表、电表的安装工作正在进行，尚未完成。业主现所使用的水、电均由被告无偿提供，其水、电费用由被告全额承担，未影响原告的居住使用。故，原告提出的违约赔偿的诉讼请求没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为，均系书证，具备合法性、客观性、关联性，本院均予以采信。根据庭审举证质证、法庭调查，本院认定事实如下：被告恩施松润公司在恩施市叶挺路开发建设“松润·书苑新城”商品房，于2013年11月13日与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号ES1308097），主要内容有：买受人所购“松润·书苑新城”商品房一套，总金额389057元（第四条）；出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；第九条对出卖人逾期交房的违约责任作了如下约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5‰向买受人支付违约金。双方还约定了其他内容。双方未为合同其他内容产生争议。2015年4月20日，原告与恩施州颐方苑物业管理有限公司就涉案房屋签订了《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》，领取了房屋钥匙，办理了房屋交接。审理中，被告恩施松润公司对原告已按约定支付了购房款的事实未提出异议。被告恩施松润公司认可至法庭辩论终结前涉案商品房未办理竣工验收。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同的主要义务是买受人按约支付购房款，出卖人按约交付商品房，并应当按约办理涉案房屋的权属证书。关于涉案房屋的交付。按照合同约定，被告应当在2014年12月31日按照约定的交房条件履行交房义务。被告未于约定期限向原告交付符合约定条件的房屋，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。但在该期限之后，原告于2015年4月20日领取了房屋钥匙，并与被告签署了房屋交接手续，该行为能够证明原告对涉案房屋的现状是明知的。原告在明知涉案房屋现状的情况下仍然予以接收，以其行为表明其自愿放弃双方在涉案合同中约定的房屋交接条件。且，原告没有提供能够证明被告在交付中存在欺诈行为，及涉案房屋存在影响人身安全和身体健康等质量问题的证据。即，尽管涉案房屋尚未经竣工验收，原、被告对涉案房屋的交接已经完成。且，原告现居住使用所需水、电及费用，均由被告供给，能满足其居住的基本生活需要。故，被告的该项抗辩理由成立。对原告要求被告承担其在接房之后的违约责任的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。但至原告接房之前，被告因未按约定期限交付，应当承担该期间的违约责任。按“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定计算，违约金为21398.14元（389057元×5?×110天）。关于房屋权属证书逾期办理的违约责任。房屋权属证书的办理需在房屋得到竣工验收之后，由行政机关审查办理，被告予以协助。按约定，被告应当在向原告交付房屋后的一定期限内协助原告办理房屋的权属证书。现该期限已逾，因被告所建设的房屋尚未办理竣工验收，致未能办理权属证书，系被告的违约行为所致，被告应当按“已付房价款的5‰向买受人支付违约金”的约定承担违约责任，即1945.29元（389057元×5‰）。以上两项违约金合计为23343.43元。关于原告要求继续完善相关设施及办理房屋权属证书的诉讼请求。该部分事项，为被告应当按合同及时履行的义务。但因原告未就完善“基础设施”、“公共配套设施”指明具体事项；涉案房屋能否取得竣工验收和取得竣工验收的时间均不能确定。但究其起诉的本意，为要求被告继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告在承担违约金后，合同仍应继续履行。故，本院以判令被告继续履行涉案合同为宜。经本院判决之后，如果出现涉案合同不能继续履行而致合同目的无法实现等情形，权利人则可依法另行主张如解除合同等相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施州松润实业发展有限责任公司于本判决生效之日向原告张祥瑞、秦明芳支付违约金23343.43元。二、原告张祥瑞、秦明芳与被告恩施州松润实业发展有限责任公司于2013年11月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ES1308097）继续履行。三、驳回原告张祥瑞、秦明芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。案件受理费384元，由被告恩施州松润实业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 于永国审判员 郭韶华审判员 张 勇二〇一六年十月二十日书记员 罗 毅 来源：