（2016）苏02民终2751号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-11-30

案件名称

黄丽云与宜兴市蛟桥河步行街商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄丽云,宜兴市蛟桥河步行街商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省无锡市中级人民法院民事判决书(2016)苏02民终2751号上诉人（原审原告）：黄丽云。委托诉讼代理人：俞翀，江苏衡立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜兴市蛟桥河步行街商业管理��限公司，住所地宜兴市宜城街道蛟桥河步行街8号302室。法定代表人：吴南平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张丽云，该公司经理。委托诉讼代理人：王祥君，宜兴市东山法律服务所法律工作者。上诉人黄丽云因与被上诉人宜兴市蛟桥河步行街商业管理有限公司（以下简称步行街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2015）宜民初字第2414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。黄丽云上诉请求：1、步行街公司封堵商铺后门通道的行为构成违约，请求把封堵的后门拆除，恢复原状；2、在租赁房屋的面积中，步行街公司收取了公摊面积租赁费用，同时将公摊面积另行出租，侵犯了上诉人的权益，步行街公司应当将出租的公摊面积��分租金10万元返还上诉人。事实和理由：1、上诉人租赁商铺的后门，被步行街公司封堵，步行街公司的行为已违反了租赁合同的适租义务，侵害了上诉人的合法权益。2、上诉人租赁的商铺经初步估算，实际使用面积只有86㎡左右，但租赁合同约定的建筑面积却达131.96㎡，中间的公摊面积将近46㎡，该公摊面积应属于上诉人。但步行街公司将本属上诉人的公摊面积用于另行出租给第三方收取租金，侵害了上诉人的权益，因此，步行街公司应将公摊面积另行出租所得的收益返还给上诉人，具体数额暂计10万元。步行街公司辩称，1、上诉人与其签订的租赁合同对租赁的范围、租赁的建筑面积所在区域都有了明确的约定。建筑面积131.96平方米，是其明确告知上诉人包含公摊面积在内，并且由上诉人在所在平面图纸上签字确认，不存在缺少面积的客观事实；2、在一��法院庭审时，关于公摊面积的事项上诉人已经明确表示放弃该部分的权利，不应提起上诉，其也没有将公摊面积用于出租；3、对于封堵后门事情，当时其完全是按照上诉人的要求封堵后门的，且封堵的区域客观上仍是上诉人自己使用，任何第三方也无法使用该区域，所以不存在被上诉人侵犯了上诉人的权益，某种程度讲所得益的恰恰是上诉人自己。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄丽云向一审法院起诉请求：判令被告步行街公司履行租赁合同的适租义务，将出租给原告的宜兴市蛟桥河步行街的1号楼1层113号商铺后门通道恢复原状；2、判令被告步行街公司未按约定提供符合合同约定面积的物业属于违约，并要求被告按照其实际使用面积减少或返还相应租金（暂计10万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。后在��审审理中，黄丽云变更诉讼请求，对于诉请中第二项公摊面积部分不再主张，由于步行街公司擅自改变消防门结构，给他造成安全隐患，同时该房屋另行出租是属于违约。黄丽云陈述其诉请中主张的10万元损失是其手测的面积与合同约定的面积存在差异，按照公摊面积和租金的标准，从2014年1月1日开始计算至今，当时毛估15万元，起诉时主张10万元。一审法院认定事实：2013年4月15日，步行街公司（甲方）与黄丽云（乙方）签订了商铺租赁合同一份，双方在合同中约定：1、甲方同意乙方承租坐落于宜兴市蛟桥河步行街1号楼1层113号商铺，出租建筑面积为131.96平方米…2、本合同书所约定的租赁期限为三年，自2013年7月1日至2016年6月30日止…3、该物业每日每平方米建筑面积租金为6.5元，年租金总计为313075.1元，自第二年起递增，年递增率为8%…双方均在合同上签字盖章。一审另查明：2008年4月21日，宜兴市公安消防大队出具消防验收合格意见书，该份意见书上载明：对于蛟桥河步行街上1号楼-7号楼建筑工程，经过消防验收，该工程符合国家有关技术规范要求，施工安装达到设计要求，该工程消防验收合格，在消防方面具备使用条件。上述事实，由双方订立的租赁合同、消防验收意见书及法院庭审笔录等证据在卷佐证。一审审理中，黄丽云为了证明自己诉讼请求中的主张，提供了如下证据：1、租赁商铺实际适用面积测绘图示，经过其根据租赁商铺实际使用情况自行测绘的建筑面积约87平方米，加上公摊面积与合同约定不符。2、步行街一号楼消防及排水竣工验收图纸，证明步行街公司擅自封堵后门并改造公用走廊另行出租的行为违反出租房的适租义务。3、要求限期整改及退还租金的律师函及相应的送达回执，证明在协商无果的情况下，他委托律师致函步行街公司并抄送了消防大队。上述证据经过质证，步行街公司认为：对黄丽云自己测绘的面积测绘图不予认可；对步行街消防图纸是认可的；要求限期整改的律师函是收到的但不认可，上述陈述的不是事实。为了证明所涉出租房屋的面积符合合同约定，步行街公司提供了宜兴市测绘中心的测绘图、双方签字确定的测绘范围计算面积依据。黄丽云质证后认为，对图纸和测绘报告是认可的，面积经过计算没有差异；但是实际他没有用到公摊面积这块，该部分面积全部是步行街公司用来另行出租收益，损害了我方的权益。对此，步行街公司认为：公摊面积是按照测绘面积来的，建筑面积包含公摊面积，属于公摊面积是大家共享的，不属于个人使用的范围，也不属于租赁合同的范围。一审审理中，黄丽云变更诉讼请求，对于诉请中第二项公摊面积部分不再主张，由于步行街公司擅自改变消防门结构，给他造成安全隐患，同时该房屋另行出租是属于违约。黄丽云陈述其诉请中主张的10万元损失是其手测的面积与合同约定的面积存在差异，按照公摊面积和租金的标准，从2014年1月1日开始计算至今，当时毛估15万元，起诉时主张10万元。对此步行街公司依然坚持答辩意见。一审审理中，法院于2016年3月7日前往本案所涉出租房屋进行现场勘验，查明：在该出租房屋内，屋内后部原来存在一道玻璃门，现已经被封；黄丽云陈述该玻璃门系消防门，被步行街公司封起来，后部用作他途；步行街公司陈述该玻璃门仅仅是一个通道，而且是黄丽云自己封起来的，当时他要做女子美容的房间；双方对此均无证据证明。对于该份勘验笔录，双方均无异议。一审审理中，法院于2016年6月21日前往宜兴市公安局消防大队进行调查，查明本案所涉出租房屋后门封堵不影响商铺的正常经营，后门已经不属于消防通道。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，黄丽云与步行街公司签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行自己的义务。法院综合双方审理过程中的陈述、所提供的证据后认为：1、对于所涉出租房屋后门通道封堵的问题。经法院现场勘验，出租房屋后门确系处于封堵状态；黄丽云主张该通道系消防通道，为步行街公司擅自封堵，并向消防大队进行举报，导致其经营受到影响，但其对于自己的上述主张均未提供证据予以证明，且公安消防大队明确表示该后门已经不属于消防通道；而步行街公司提供了消防大队验收合格的证明，并明确表示对于该通道的恢复原状，完全可以配合做到。2、黄丽云所称其承租房屋面积的问题。步行街公司针对出租房屋的面积问题提供了宜兴市测绘中心的测绘图、双方签字确定的测绘范围计算面积依据等，黄丽云对此亦表示认可，且其在庭审中表示对于承租房屋面积部分问题不再主张。综上，黄丽云对于自己的诉讼主张未提供证据予以证明，法院对其主张不予支持。一审判决：驳回黄丽云的诉讼请求。一审案件受理费2300元，由黄丽云负担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实相同，本院予以确认。另查明，步行街公司与黄丽云签订的商铺租赁合同，租赁期限已于2016年6月30日到期，双方均表示不再续租。上述事实，��租赁合同及法院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：根据步行街公司与黄丽云签订的商铺租赁合同，双方租赁期限已于2016年6月30日到期，双方均表示不再续租，因此，黄丽云所承租的商铺应返还给步行街公司，在此情况下，黄丽云要求步行街公司将被其封堵的商铺后门拆除，恢复原状，显然已无意义。故对黄丽云要求步行街公司拆除其封堵的商铺后门，恢复原状的上诉请求，本院不予支持。关于步行街公司应当将出租的公摊面积部分租金10万元返还黄丽云的问题。首先，步行街公司与黄丽云签订的商铺租赁合同，约定出租房屋的建筑面积为131.96平方米，黄丽云在一审中也认可出租房屋的建筑面积符合合同的约定。其次，房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共��产权。步行街公司将建筑面积131.96平方米的商铺出租给黄丽云，由此不能认定，步行街公司将该房屋的分摊共有建筑面积，也随着套内建筑面积一起出租给黄丽云。第三，黄丽云并没有提供证据证明步行街公司将争议房屋的公用建筑面积用于出租。综上所述，上诉人黄丽云的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人黄丽云负担。本判决为终审判决。审　判　长　　谢　伟审　判　员　　潘晓峰代理审判员　　李　飒二〇一六年十月二十日书　记　员　　张　威关注微信公众号“”