（2016）鄂0323民初1257号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-22
案件名称
吴善国与刘成勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
竹山县人民法院
所属地区
竹山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴善国,刘成勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0323民初1257号原告吴善国（又名吴保国），农民。委托代理人汪少清，竹山县城关镇法律服务所法律服务工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉等。被告刘成勇，农民。原告吴善国诉被告刘成勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法由代理审判员张白泉适用简易程序于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告吴善国及其委托代理人汪少清，被告刘成勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴善国诉称：2013年5月27日，我与被告刘成勇签订《商品房买卖合同》，约定被告刘成勇将其拟开发新建的位于竹山县宝丰镇铧场小学旁的住宅楼四楼东（下）一套约125平米房屋作价20万元出售给我，合同签订定后，我先后向被告刘成勇支付了购房款10万元，余款10万元约定在房产手续办齐后付清。2014年底，上述房屋完工，我准备验看房屋时发现我所购买的房屋已被第三人购买并进驻装修，我多次找被告交涉无果，后又打听得知该房屋无法办理产权手续，属小产权房，我便要求被告退款，但被告拒不同意。因我们所签订的《商品房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，为此我起诉要求确认我与被告签订的《商品房买卖合同》无效，被告刘成勇返还我已支付的购房款10万元并按同期银行贷款利率赔偿我相关损失。被告刘成勇辩称：我与原告吴善国签订《商品房买卖合同》属实，但我出售的并非小产权房，只是目前房产证尚在办理中，不能据此否定合同效力。另外，我并没有一房两卖，只是在交房时误将原告所购买的房屋交付给了购买同一楼层相邻房屋的邵某，邵某已着手装修，事情发生后，我找到双方协调换房，原告同意换购原邵某所购房屋，后原告又欲将所换房屋转卖第三人夏某，约定由夏某直接与我签订买卖合同，此前原告支付的10万元购房款由夏某负责返还原告，现我已与夏某签订买卖合同，为此这10万元应由夏某返还。目前夏某尚未支付房款，如果夏某不购买该房屋，原告则应继续履行换房约定并支付剩余房款。经审理查明：2013年5月27日，原告吴善国与被告刘成勇签订《商品房买卖合同》，约定被告刘成勇将其拟开发的位于竹山县宝丰镇铧场小学旁的一个单元住宅楼四楼东（下）一套约125平米房屋作价20万元出售给原告吴善国，合同签订定后，原告吴善国先后向被告刘成勇支付了10万元房款，余款10万元约定在房产手续办齐后付清，房屋交付使用半年内办理相关证件。2014年底，上述房屋完工，被告刘成勇在交房时误将出售原告吴善国的房屋交付给了购买同一楼层相邻房屋的邵某，原告吴善国发现时，邵某已进驻装修，为此双方发生纠纷。2015年2月24日，被告刘成勇与案外人夏红博签订了《商品房买卖合同》，约定被告刘成勇将四楼401（上）号房屋（即邵某原购买房屋）出卖给夏红博，被告刘成勇认为该房系与原告吴善国协商换购的房屋，经原告同意出卖夏红博后由夏红博退还其此前支付的10万元购房款，但原告吴善国对此予以否认，被告刘成勇无证据证实该份协议的签订与原告吴善国具有关联性。现原告吴善国以合同目的无法实现，所购房屋又无法办理房产证为由，请求确认合同无效，判令被告刘成勇返还购房款10万元及资金占用利息损失。另查明，本案所涉住宅楼系被告刘成勇与其女婿陈波合伙挂靠竹山县丰森苑房地产开发有限责任公司开发建设的，2015年8月17日已取得国有土地使用权证书（竹山县国用（2015）第401156号），土地使用权人为竹山县丰森苑房地产开发有限责任公司（陈波住宅楼），但截止庭审辩论终结前，相关房产证因各种原因未能办理，也未取得商品房预售许可证书。本院认为：当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规。本案原告吴善国与被告刘成勇所订立的《商品房买卖合同》是在房屋竣工之前签订的，该合同应属于商品房预售合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告刘成勇所出售的房屋截止法庭辩论终结前仍未取得商品房预售许可证明，依法应当认定原、被告所签订的合同无效。退一步讲，虽然该房屋有取得相关合法证件的可能，但条件成就具有不确定性，即便将来条件能够成就，弥补合同效力，也因被告刘成勇交房错误，违约在先，后期又未能就补救措施与原告吴善国协商达成一致，原告吴善国也有权解除合同。为此原告吴善国请求被告刘成勇返还购房款10万元，本院予以支持，但原告所诉资金占用利息损失，本院认为导致本案合同无效是因被告未取得相关权利证书便出售房屋，原告在购房前未对所购房屋进行充分了解等原因所造成的，双方均具有一定过错，为此本院对资金占用利息不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条，第五十六条，第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告吴善国与被告刘成勇于2013年5月27日所签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告刘成勇于本判决生效之日起十日内返还原告吴善国购房款100000元。三、驳回原告吴善国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元减半收取1150元，由原告吴善国负担575元，被告刘成勇负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰五堰支行；账号：17×××33。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。代理审判员 张白泉二〇一六年十月二十日书 记 员 骆孝宝附：本判决所适用的法律法规及司法解释规定《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”