（2016）豫17民终2776号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-05
案件名称
魏新彦与河南省和谐家园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏新彦,河南省和谐家园房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫17民终2776号上诉人（原审原告）：魏新彦，男，1973年6月17日出生，汉族，住遂平县。委托诉讼代理人：闫岩，河南展志律师事务所律师。委托诉讼代理人：于军海，河南展志律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：河南省和谐家园房地产开发有限公司，住所地平舆县建设街南段。法定代表人：凡海发，该公司经理。委托诉讼代理人：宋玉慧，河南公义律师事务所律师。上诉人魏新彦与上诉人河南省和谐家园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服遂平县人民法院（2016）豫1728民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭，决定公开开庭审理本案。上诉人魏新彦的委托诉讼代理人闫岩、于军海，上诉人河南省和谐家园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋玉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏新彦上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：双方签订有商品房买卖合同，该合同对违约责任有明确具体的约定，在合同履行过程中，被上诉人逾期交房的违约事实也很明确，被上诉人按合同约定承担违约责任理所当然，一审判决丧失法律原则，毫无法律依据，任意裁判，实属错判。河南省和谐家园房地产开发有限公司答辩称：逾期交房问题是自然天气不可抗力因素，补充合同约定的有雷雨天气若超过前两年平均值视为不可抗力因素，有气象台证明。免交物业费问题，尽管三方没有达成书面协议，但是协议已实际履行，物业公司的物业费由本案上诉人承担，一审大部分住户也已经承认。河南省和谐家园房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案的房地产开发项目是遂平县老城区改造项目，该项目施工过程中，下雨偏多，是自然天气不可抗力因素所致，应当免除逾期交房违约责任；2、项目施工过程中，多次遭到周边居民阻挠和干预，上诉人在施工过程中做了大量的工作，同时作为被上诉人，通知交房时，故意拖延，不搞交接；3、交付房屋时，已免除购房户的物业管理费，不应当再提出违约金问题。魏新彦答辩称：旧城改造与本案当事人无关，气象台证明即使真实，也达不到不可抗力，上诉人请求免责不能成立。合同违约责任不等同于侵权责任，其他侵权人侵权与本案无关，不影响购房者的权利。免物业费有部分业主没有同意。截止开发商向业主交房时，房子还不完全具备按合同约定的交房条件，既然有合同，就应该遵守合同约定。合同中对违约责任约定明确，一审认为违约责任过高没有具体说明依据，也没有对违约责任进行调整后判决，而是直接判决，没有依据。上诉人的理由不成立。魏新彦向一审法院的起诉请求：依法判令被告支付给原告违约金20000元。一审法院认定的事实：2013年4月21日，原告魏新彦与被告河南省和谐家园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，被告将其开发的位于遂平县开源路中段西侧和谐.名湖花园小区第2幢2单元7层701号房销售给原告。合同签订后，原告按照合同中约定的付款方式及期限，即于2013年11月27日交纳房款133976元；余款180000元以银行贷款方式至出卖人指定账户，原告共支付被告购房款313976元。另该合同第八条约定了出卖人应当在2013年11月30日前将商品房交付买受人使用，被告提供的收楼接房介绍信同是2014年7月9日，应当认定被告于2014年7月9日将商品房交付原告，逾期交房308天。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“……，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。原告向遂平县人民法院提起诉讼，要求被告支付违约金20000元。被告辩称其在合同履行中并没有过错，提供了遂平县气象局证明、遂平县人民政府莲花湖街道办事处证明、遂平县有线电视台通知单、驻马店日报、被告对名湖花园小区1-2号楼违约交房的处理意见、迪克物业名湖花园管理处关于名湖花园1-2号楼物业管理费的处理意见、收楼接房介绍信（注明免交1年物业费），证明逾期交房是因为全年累计降水135天，人为阻碍施工，造成工期延误；后通过和原告协商免交1年物业费，所减免物业相关费用由被告承担，业主不再追究公司违约交房的责任，业主已经认可。原告称当时违约交房这个情形出现后，作为本案原告在内的业主提出了违约交房是责任问题，当时被告给予业主的答复是免交一年的物业管理费，但该处理意见明显不公平，违约责任问题没有达成一致意见。一审法院认为：原告魏新彦与被告河南省和谐家园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原、被告签订合同后，被告没有按合同约定的交房时间向原告交付使用商品房，应向原告承担相应的违约责任。因此，原告请求被告支付违约金的理由正当，予以支持。关于被告提供的收楼接房介绍信，该介绍信记载有免交1年物业费，原告不予认可，但原告未提供已缴纳物业费的相关证据，应当认定被告已承担了原告当年应缴纳的物业费用，予以采信。关于被告辩称与原告协商免交1年物业费后，原告同意不再追究其违约交房的责任。对此，原告不予认可，被告也未提供其它相关证据予以证明，不予采信。关于被告要求调整减少违约金的抗辩意见，依照《合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”；第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。一审法院认为，由于被告所开发的商品房在建设施工过程中，存在周边居民阻挠、干预和自然天气等因素；被告向原告交付房屋时已为原告承担了当年的物业费，同时，原告也未提供由于被告的违约行为，其所造成的实际损失的相关证据。故对被告要求减少违约金的意见，予以采纳，酌定被告向原告支付违约金6000元。判决：一、被告河南省和谐家园房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内向原告魏新彦支付违约金6000元。二、驳回原告魏新彦的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告河南省和谐家园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对双方二审争议的事实，与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人河南省和谐家园房地产开发有限公司与上诉人魏新彦签订有《商品房买卖合同》，该合同合法有效，双方均应当按合同约定履行义务。魏新彦交纳了购房款，河南省和谐家园房地产开发有限公司未按约定交付房屋，系违约，应当承担违约责任。上诉人河南省和谐家园房地产开发有限公司提出的天气原因、他人阻挠等，都不是可以免除其承担违约责任的法定理由，况且原审法院已考虑到上述因素，并相应减少了违约金的数额，因此，其上诉理由没有事实和法律依据。由于本案确实存在天气、安置等客观因素，原审法院未按合同约定，酌情确定违约金的数额，符合法律规定。综上所述，魏新彦和河南省和谐家园房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，魏新彦负担150元，河南省和谐家园房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 李光明审 判 员 贾保山代理审判员 袁玉慧二〇一六年十月二十日书 记 员 杨亚茹 更多数据：