（2015）东江西民小额字第93号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2018-07-21
案件名称
王宝石与通化义耕物业服务有限公司、第三人通化华翔置业投资有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
通化市东昌区人民法院
所属地区
通化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王宝石,通化义耕物业服务有限公司,通化华翔置业投资有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
吉林省通化市东昌区人民法院民 事 裁 定 书（2015）东江西民小额字第93号原告（反诉被告）：王宝石，男，住通化市东昌区。委托代理人：周丽娟，吉林昱诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：通化义耕物业服务有限公司。法定代表人黄国华，经理。第三人通化华翔置业投资有限公司。法定代表人周辞美，总经理。委托代理人王鹤，女，现住通化市东昌区。原告（反诉被告）王宝石与被告（反诉原告）通化义耕物业服务有限公司、第三人通化华翔置业投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月17日受理，被告通化义耕物业服务有限公司于2015年8月10日提出反诉，本院于2015年12月22日组成合议庭公开开庭进行了审理，王宝石的委托代理人周丽娟，通化义耕物业服务有限公司（以下简称义耕公司）的法定代表人黄国华、通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔公司）的委托代理人王鹤到庭参加了诉讼，本案一审现已审理终结。王宝石诉称：2008年以来，义耕公司为华翔公司开发的五月花小区提供物业服务，业主在该小区购买或者回迁房屋后，义耕公司均向业主收取房屋装修抵押金，其中部分有华翔公司代收的，按约定该抵押金应在装修完成后被告复验合格后返还。交纳装修抵押金后，根据合同约定进行了装修，在义耕物业复验合格并入住房屋后，原告相继找到义耕物业要求返还抵押金，义耕物业以资金短缺为由拒绝返还。2013年6月，义耕物业贴出弃管通知前，就已实际放弃了对所在小区的服务，装修抵押金至今没有返还，故为维护合法权益，要求义耕物业返还2000.00元抵押金并支付利息。义耕公司辩称：原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，应当依法驳回。第三人华翔公司述称：该抵押金与第三人无关。义耕公司诉称：2008年6月及2010年9月，义耕公司先后与华翔公司及五月花业主委员会签订了物业服务合同。因华翔公司建设房屋存在质量问题，导致业主以此为由拒交物业费，至2013年共拖欠600余万元，致使义耕公司无法按照约定提供服务。2013年6月5日，义耕公司向业主发布公告，解除合同，终止物业服务，进入追交物业费的维权活动。王宝石于2009年6月30日入住五月花小区7-41-3-401室，交纳物业费至2011年6月30日，截止2013年5月31日，共欠交物业费1387.14元。合同第36条的约定，王宝石应当按照合同约定交纳日千分之三的违约金。根据业主信访维权所诉，业主拒绝交纳物业费因华翔公司房屋质量存在问题，且没有在保修期限内进行维修造成的，故与业主拒交物业费有直接的因果关系，故应当对物业费及违约金承担连带给付责任。王宝石辩称，反诉原告提起反诉与本诉非同一法律关系，故应当予以驳回。即使二者属于同一法律关系，根据物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第5条规定，义耕公司也应退回装修保证金，与物业费不能抵销。依据（2015）通中民三终字第218号判决，义耕物业主张物业费的诉讼时效的起算点应为2013年6月1日，义耕物业提起反诉已经超过两年的诉讼时效。义耕物业没有以书面行使下达通知，违反法定程序应当予以驳回。华翔公司述称：华翔公司不是适格主体，应当驳回。房屋质量问题不是业主拒缴物业费的法定理由，义耕公司要求华翔公司承担连带给付责任没有法律依据。经审理查明：2008年6月、2010年9月，义耕公司先后与华翔公司及华翔五月花城业主大会签订物业服务合同，约定由义耕公司对华翔五月花城小区提供物业管理。2009年6月30日，华翔公司为肖奇石出具一份业主入住缴费明细单，收取肖奇位于五月花小区7-41-3-401室装修抵押金2000.00元，该该款为华翔公司代义耕公司收取，义耕公司认可收到该款项。肖奇与王宝石于2010年7月8日签订了一份房屋买卖协议，肖奇将五月花小区7-41-3-401室出售给王宝石。合同约定了房屋价款过户费等内容，没有约定装修保证金的返还事宜。认定以上事实的证据有收据、房屋买卖协议、物业服务合同、（2015）通中民三终字第218号判决书。根据原告的起诉，被告的答辩，本案的争议焦点：原、被告的起诉是否超过诉讼时效？原、被告的请求有无事实及法律依据？本院认为:本诉部分，本案本诉王宝石主张的装修保证金2000.00元，为肖奇交纳的，虽然王宝石与肖奇签订了买卖合同，但是并没有对该装修保证金的返还权利由谁主张进行约定，在王宝石没有提交证据证明其有权利向义耕公司主张的情况下，因其不是交款人，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款：“立案后发现起诉不符合起诉或属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”的规定，因王宝石没有提交证据证明其具有向被告主张权利的诉讼主体资格，故应驳回王宝石的起诉。反诉部分，本案本诉为原告要求被告返还装修保证金，该装修保证金返还纠纷不是基于原、被告物业服务合同而产生的纠纷，而被告要求原告给付物业费为物业服务合同纠纷，故因被告提起的反诉和本诉非同一法律关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款：“立案后发现起诉不符合起诉或属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”之规定，应驳回义耕公司的起诉，其可另案向反诉被告主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：驳回原告王宝石及被告通化义耕物业服务有限公司的起诉。案件受理费50.00元，返还原告。反诉案件受理费25.00元，返还通化义耕物业服务有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长 张晓云人民陪审员 李月楼人民陪审员 张立斌二〇一六年十月二十日书 记 员 张 凯 关注微信公众号“”