（2016）冀01民终6678号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-15

案件名称

李建树与王来涛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省石家庄市中级人民法院

所属地区

河北省石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王来涛,李建树

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省石家庄市中级人民法院民事判决书（2016）冀01民终6678号上诉人（原审被告）：王来涛，男，1980年3月28日生，汉族，住石家庄市高新技术开发区。委托代理人曾杨明，河北姜钟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建树，男，1960年10月1日生，汉族，住平山县。委托代理人马振涛，河北咏远律师事务所律师。上诉人王来涛因与被上诉人李建树房屋租赁合同纠纷一案，不服平山县人民法院（2016）冀0131民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王来涛请求：撤销原判，依法改判驳回诉讼请求或发回重审。理由为：被上诉人在合同履行过程中存在法定违约行为，被上诉人在合同中保证对该房屋具有完整的所有权，其应负担提供权属证书的义务。被上诉人未能履行该合同义务，上诉人也无义务继续履行并支付租金。原审判决也查明租赁物未办理房屋所有权证，却认定合同有效不当。上诉人发出律师函以后，被上诉人回函，该租赁合同经双方认可予以解除。解除合同以后，尚未履行的应终止履行，上诉人无义务再继续交付租金，一审判决给付2014年6月以后的租金没有依据。原审判决对租赁物装修的处理适用法律不当。对租赁物的装修系双方合同中予以共同认可的，依据《租赁司法解释》第十一条第（一）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。被上诉人应承担解除合同的装修损失。被上诉人李建树辩称：答辩人在合同履行过程中无违约行为，答辩人提供了合同约定的涉案房屋的其他合法权属证明，同一小区的其他房屋开设的旅馆均能正常营业。对方要求解除合同后，我方回函同意的同时，要求按每日400元计算房屋的占用费，上诉人并未提出异议。上诉人要求解决租赁费装修问题，但未按规定交纳反诉费，原判不予处理是正确的。上诉人装修时将答辩人五间门脸房拆除改建，已对房子的结构进行改动，如果让答辩人补偿，答辩人将要求恢复原状。一审判决合情合理。一审经审理查明：李建树在平山县城县标正南路原有三层楼房一套（房权证号为第××号）。2010年4月7日，李建树与河北盛奥房地产开发有限公司订立《县标南街临街商业店铺拆迁产权调换协议书》，将该套房产拆迁翻建，回迁为两层商铺共计600平方米。2011年10月21日，李建树与河北盛奥房地产开发有限公司订立《县标南街临街商铺安置补充协议》，李建树出资75万元将回迁商铺三楼商业用房购得，该三层房产现已建成，未办理产权证。王来涛根据李建树的招租广告与之联系、协商，李建树将原房屋所有权证、土地使用证、拆迁产权调换协议及补充协议复印件交给王来涛。双方于2013年6月14日签订了《房屋租赁合同》，约定王来涛租赁李建树房屋15年，第1、2、3年租金每年为14.5万元，第4、5、6年租金每年为16万元，第7、8、9年租金每年为17.6万元，第10、11、12年租金为每年19.36万元，第13、14、15年租金为每年21.296万元，李建树给王来涛留三个月装修期。王来涛在合同签订时将前半年租金交付李建树。以后每年租金在签合同之日对应月、日前十日缴纳。合同订立后，王来涛将所租房屋的部分一层门脸房对他人出租经营，对二、三层房屋及楼梯改变结构，装修为旅馆，起名为“舒客快捷酒店”，并已营业，但未办理工商、消防及公安特行许可等手续。王来涛共支付房租265920元。2015年9月23日，王来涛委托的河北俱时律师事务所律师李海燕向李建树及其妻子发出《律师函》，要求李建树收到《律师函》后3日内与王来涛协商解决合同违约及解除事宜。2015年9月26日，李建树及其妻子向王来涛及律师李海燕发出《协调意见》：一、同意解除李建树、王来涛双方于2013年6月14日所签房屋租赁合同。二、十日内腾清所租房屋所有的物品并将所租房屋交还出租人，并按承租人实际占用房屋天数计付占用费，按每日400元计算。三、支付所欠租赁费，缴付拖欠的水电费及物业费。2015年10月14日，李建树向王来涛及律师李海燕发出《限期搬出房屋通知书》，其内容与《协调意见》一致。快递公司短信通知已妥投。盛奥金地城物业管理出具证明，至今欠电费585元、物业费3600元，共计4185元。对于王来涛的反诉，法院通知王来涛限期交纳反诉费，王来涛没有交纳。另，签订合同后，王来涛对租赁房屋进行了装修开办酒店住宿业务，现房屋内除装修外，卫生间均有配套设施，房间内有床、电视、空调、被褥、电视墙、窗帘，洗手间内装有坐便、花洒、洗脸池、照脸镜等。房顶建有一个热水器。至今王来涛尚未腾出房屋。一审认为：根据《城市房屋租赁管理办法》规定，办理房屋租赁登记备案，应当提交房屋所有权证书或者其他合法权属证明。李建树的原有房屋经开发商开发拆迁，回迁房已交付，虽未办理房权证，但该情形不属于不得出租的情形。租赁合同是双方的真实意思表示，并不违反强制性法律、法规的规定，为有效合同。王来涛租赁李建树房屋后经营旅馆业，不属租赁合同约定的内容。王来涛以李建树的房屋没有房产证不能办理旅馆业特行许可手续为由，主张李建树违约，不予支持。王来涛没有按合同约定给付租赁费，属于违约。在履行当中，王来涛向李建树发律师函，要求商谈解除合同事宜。李建树致函王来涛及其委托律师，同意解除合同。应认定自王来涛收到李建树通知书之日起合同解除。至合同解除之日（2015年10月17日），王来涛应付房租共计299534元。未付房租为33614元（299534-265920），王来涛应当给付李建树。李建树要求王来涛支付至实际腾房之日期间的占用费，应予支持，占用费数额按租赁合同约定的租赁费标准计算。王来涛租赁期间所欠电费和物业费，按照合同约定，应由王来涛支付。关于王来涛租赁期间对房屋的装修及设施，易拆卸物品拆除后对房屋没有较大影响的装修及物品由王来涛自行拆走；不宜拆卸拆除后对房屋使用有较大影响装修及物品归李建树所有。关于王来涛反诉，其没有交纳反诉费，本案不予审理。一审判决如下：一、被告王来涛于判决生效后十日内给付原告李建树所欠电费、物业费共计4185元；二、被告王来涛于判决生效后十日内给付所欠原告李建树房租33614元并自2015年10月18日起至实际腾房之日止按租赁合同约定的租赁费标准计算，向原告李建树支付占用费；三、被告王来涛于判决生效后十日内将房屋交付原告李建树，腾清租赁房屋内的物品（空调、电视、窗帘、床及床品、电视柜、装饰瓶、热水器）。案件受理费373元，保全申请费1020元，由被告王来涛负担，判决生效后三日内缴纳。经审理查明的事实与一审一致。上诉人就其上诉理由未提供新证据。本院认为，2013年6月14日的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规强制性的规定，为有效合同。合同并未明文约定出租方必须提供房产登记权属证书，也未说明王来涛租赁房屋后经营旅馆业。因此上诉人以被上诉人不能提供权属证书，认为被上诉人未能履行该合同义务，本院不予认可。双方均同意解除租赁合同，上诉人原审中提出反诉要求被上诉人应承担解除合同的装修损失及其他损失，但因其未交反诉费用，一审未予处理，上诉人可另案处理。一审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费745元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　　苑颖新审判员　　周玉杰审判员　　刘云峰二〇一六年十月二十日书记员　　张晓楠来源：百度搜索“”