（2016）粤0306民初16041号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-19

案件名称

韦玲,刘鸿业与贺伟堂房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

韦玲,刘鸿业,贺伟堂

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事裁定书（2016）粤0306民初16041号原告韦玲，女，汉族，1969年8月1日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告刘鸿业，男，汉族，1964年9月18日出生，住址广东省深圳市宝安区。两原告共同委托代理人朱远征、何伟森，广东国欣律师事务所律师。被告贺伟堂，男，汉族，1963年12月18日出生，住址广东省深圳市南山区。委托代理人贺湄生、杨娇莲，广东展豪律师事务所律师。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告代理人朱远征、何伟森，被告贺伟堂及其代理人贺湄生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告为朋友关系，被告曾借款给原告解决经营资金问题。2013年9月4日，原、被告双方签订《二手房买卖合同（三）》，该合同约定，原告将位于宝安区西乡镇60-1区南围海滨新村统建楼第18栋第9层C2号房屋，以人民币200万元的价格转让给被告；被告须在2013年9月4日前支付全部房价款。当天，由河南苍穹律师事务所及其张玉红律师为该份合同出具（2013）豫苍穹非诉字第015号《见证书》，原告亦在信任被告保证当天转款的前提下，向被告先出具了《收据》以及在管理处将涉诉房屋变更登记在被告名下。此后，被告一直以各种理由拖延支付转让房款，直到现在原告也没有收到被告的任何转让款。为维护自身合法权益，原告诉请法院判令：1、解除原、被告于2013年9月4日签订的《二手房买卖合同（三）》；2、被告在判决生效后10天内协助原告将宝安区西乡镇60-1区南围海滨新村统建楼第18栋第9层C2号房屋重新登记在原告名下；3、被告向原告支付违约金人民币18万元；4、诉讼费用由被告承担。原告当庭明确诉讼请求2中重新登记的部门是指涉案物业所在管理处。被告答辩称：一、被告已经依约履行了合同的相关义务，不存在违约行为。2012年7月至2013年9月4日期间，原告曾多次向被告借款，截至2013年9月4日，原告尚欠本息2535519元。原告无力偿还，才将涉案房产作价200万元用于抵销欠款。对此，双方签署了《二手房买卖合同（三）》，并委托河南苍穹律师事务所进行见证。在办理见证的过程中，双方均在办案律师张玉红询问时，就付款方式进行陈述，即涉案房产的买卖目的是为了抵销原告所欠借款。合同签署当日，双方就协商一致，将被告应支付的购房款200万元与原告应当偿还的借款本息进行抵销，不足部分被告也另行支付了551000元。根据合同法第一百条的规定，该抵销的法律行为已经完成，即支付200万元购房款的义务已经完成，不存在原告所称的迟延付款。二、从原告的见证谈话笔录及出具的购房款收据也可以看出，被告已经支付所有的购房款。其中部分虽然没有实际支付，但是被告同时将原告之前出具的借款借据原件归还给了原告，这就相应地转化为购房款。三、根据双方签署的《二手房买卖合同（三）》第5条的约定，购房款应于2013年9月4日前支付，但至原告起诉时已近3年，原告没有提出过任何的异议，这不符合常理。四、双方于2015年9月30日共同到涉案房产的原出售单位办理了变更的相关手续，2016年1月，原告将涉案房产交付给被告实际使用，如果被告没有支付完购房款，原告怎会协助被告办理相关的手续及交付？五、事实上，双方签署的二手房买卖合同已经履行完毕，已经履行完毕的合同是无法解除的。因此，被告认为，原告主张被告没有按合同约定支付购房款而请求解除合同，没有事实和法律依据。六、退一步讲，原告请求解除合同，也已经超过法律规定的期限，解除权已经消灭。根据合同第5条的约定，被告应于2013年9月4日前支付购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，应在1年内行使解除权。原告最迟应于2014年9月4日前行使解除权。现已经远远超过原告行使解除权的期限，解除权已经消灭。七、双方合同已经履行完毕，被告没有任何违约行为，原告主张将涉案房产重新登记在原告名下及违约金，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年7月至2013年9月期间，原告刘鸿业多次向被告贺伟堂借款，被告通过银行转账等方式向刘鸿业提供了借款。2013年7月5日，原告韦玲与深圳市广新源投资发展有限公司签订《海滨新村统建楼合同书》，约定韦玲向该公司交统建款768128元，获得位于深圳市宝安区西乡镇60-1区南围海滨新村统建楼第18栋第9层C2号房使用权。当天，韦玲向该公司支付了768128元购房款以及28000元转让手续费。2013年9月4日，两原告作为卖方，被告作为买方，双方签订《二手房买卖合同（三）》，约定原告将上述房屋以人民币200万元的价格转让给被告，被告应在2013年9月4日前支付全部房款，原告应于2013年12月4日前将房屋交付被告使用，任何一方无正当理由终止合同的，应向对方赔偿18万元损失。当天，河南苍穹律师事务所张玉红律师对双方签订买卖合同进行了见证，并出具（2013）豫苍穹非诉字第015号见证书，双方在见证书中确认涉案房产未办理房产证。当天，两原告出具收据，确认收到被告交来房款200万元。2015年9月30日，被告与深圳市德新源投资发展有限公司签订《海滨新村统建楼合同书》，内容与原告韦玲和深圳市广新源投资发展有限公司签订的合同书相同。当天，深圳市德新源投资发展有限公司向被告出具了涉案房产768128元的收款收据，备注“换单”。2016年1月，被告实际占有使用涉案房产。另查，因深圳市广新源投资发展有限公司2009年度未年检，行政部门于2011年11月15日报纸公告送达对其作出的吊销营业执照行政处罚决定书。2012年1月16日，该决定书经过60日，视为送达。以上事实，有海滨新村统建楼合同书、二手房买卖合同（三）、收据、见证书、律师费发票、收款收据、银行转账记录及庭审笔录附卷为证。本院认为，涉案房产没有取得房产证，没有合法报批报建手续，房产的合法性及权利归属尚待行政机关确认。在行政机关对此作出认定之前，本案争议不属于人民法院受理民事诉讼的范围，对于原告的起诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条的规定，裁定如下：驳回原告韦玲、刘鸿业的起诉。本案案件受理费24240元，原告已预交，本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　龙倩虹人民陪审员　　郭映舜人民陪审员　　陈远霞二〇一六年十月二十日书　记　员　　张晶晶书　记　员　　王　欢附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第7页共7页搜索“”