2015年大民初字第02080号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2018-07-14

案件名称

石焱与北京创电联电气有限公司等一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

石焱,陈海东,北京创电联电气有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十八条，第六十条第一款，第一百二十条，第一百二十一条

全文

北京市大兴区人民法院民事判决书2015年大民初字第02080号原告（反诉被告）石焱，男，I968年4月4日出生，汉族，无业，住，住北京市西城区。委托代理人王继华，北京市中兆律师事务所律师。委托代理人杨翼飞，北京市中兆律师事务所西安分所律师。被告（反诉原告）陈海东，男，1979年12月13日出生，汉族，北京富源日最铝制品有限公司总经理，住，住北京市大兴区。委托代理人冯春光，北京市博涵律师事务所律师。第三人北京创电联电气有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇半壁店中心西路8号102号。法定代表人郑建巨，总经理。委托代理人王洪秦，北京市国振律师事务所律师。委托代理人李英宣，北京市国振律师事务所实习律师。原告（反诉被告）石焱与被告（反诉原告）陈海东、第三人北京创电联电气有限公司（以下简称：创电联公司）土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石焱及其委托代理人王继华、杨翼飞，被告（反诉原告）陈海东及其委托代理人冯春光，第三人创电联公司的委托代理人王洪秦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）石焱诉称：1994年12月14日，石焱与北京市大兴县魏善庄乡刘各庄村民委员会签订《废沙荒地租赁协议》（以下简称：荒地协议），约定由石焱租赁刘各庄村猪场东侧河北路与造纸厂路相交西侧30亩废荒沙地（包含房屋），租金为每年300元，租赁期限为1995年1月1日至2020年I2月31日。2008年12月11日，石焱与陈海东签订《房屋租赁合同》，约定由石焱将上述30亩土地中的21亩（包含房屋）出租给陈海东，租金为每年30000元，租赁期限为2009年1月1日至2019年12月30日。2010年4月9日，石焱与陈海东签订《房屋租赁补充协议》，约定由石焱将上述30亩土地中的另外7亩（包含房屋）租赁给陈海东，租金为每年20000元，租赁期限为30年。2011年11月16日，石焱与，住北京市大兴区经济合作社（即北京市大兴区魏善庄乡刘各庄村民委员会）重新签订《土地租赁合同》，约定大刘各庄村经济合作社将33亩土地（包含上述30亩）出租给石焱，租赁期限延长至2031年12月31日。在履行合同的过程中，石焱发现陈海东未履行审批程序，违法扩建房屋，并未善意合法地履行合同，给石焱带来了巨大的法律风险。因此，石焱于2013年向北京市大兴区人民法院提起诉讼，请求判令合同无效。北京市大兴区人民法院于2014年7月18日作出了（2014）大民初字第123号《民事判决书》，判决石焱和陈海东之间签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》无效。陈海东不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。2014年9月19日，北京市第二中级人民法院作出了（2014）二中民（商）终字第09242号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。二审判决后，陈海东与石焱之间签订的上述合同自始无效，陈海东应当立即从其占用的石焱承包的土地上搬走。但是，迟至起诉之日，陈海东仍然违法占用石焱的承包土地，拒不搬走。石焱认为，陈海东非法占用石焱承包土地拒不搬走的行为严重侵犯了石焱的合法权益，妨害了石焱对承包土地的使用，根据《民法通则》第一百三十四条之规定，石焱有权请求法院排除陈海东对石焱权利的妨害。为维护石焱的合法权益，请求法院依法判令：1、陈海东腾退其非法占用的石焱承包的土地；2、陈海东承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）陈海东辩称：陈海东不同意石焱的诉讼请求。虽然合同被判令无效，但双方的责任没有分清，陈海东的建筑是通过石焱同意建房，并且石焱承诺陈海东在租赁土地上进行建房。陈海东认为主要责任在石焱，故对陈海东造成的损失，石焱应承担赔偿责任。陈海东不同意石焱的腾退请求。被告（反诉原告）陈海东诉称：2008年12月11日，石焱与陈海东签订了《房屋租赁合同》，约定将位于原北京市大兴县魏善庄乡刘各庄村猪场东侧河北路与造纸厂相交西侧30亩土地中的21亩（空地加建筑）出租给陈海东使用，第一次租赁期限为2009年1月1日至2019年12月30日，租金为每年5万元，第二次租赁期限为2020年至2040年，租赁费用为每年6万元，2010年4月9日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定将位于原北京市大兴县魏善庄乡刘各庄村猪场东侧河北路与造纸厂路相交西侧30亩土地中的另外7亩（空地加建筑）出租给陈海东使用，租金为每年2万元，租赁期限为30年。此外，为了保障2010年4月9日签订的补充协议（7亩土地）的租赁期限30年可以实现，石焱又于2011年11月16日与北京市大兴区魏善庄镇大刘各庄经济合作社重新签订了《土地租赁合同》，约定其承包村里的土地期限延长至2031年12月31日（原租赁期限至2020年12月31日）。由此可见，石焱在明知其不具有30年的土地使用权、无权获取30年土地出租收益的情况下，却仍然承诺并与陈海东签订三十年的租赁合同，存在主观恶意；第二，石焱在明知陈海东建设地上物并进行生产经营的情况下，仍然与村里续签承包协议，从主观和客观上均愿意继续出租给陈海东使用并进行配合，因此《房屋租赁合同》及补充协议的签订，以及石焱将已经改变土地用途并存在地上物的土地进行出租盈利，承诺陈海东可以建设厂房等，均系石焱在签订合同时的真实意思表示，并非陈海东“非善意履行和私自违法建设行为”。上述《房屋租赁合同》及补充协议签订后，陈海东已经按照合同约定按期全额地向石焱缴纳了租金，并按照《房屋租赁合同》第一条约定“…甲方（即石焱）承诺乙方（即陈海东）可在空地上加盖厂房及其他建筑物（不超过7.2米高）”，陈海东先后投资数百万元建造了地上物并进行生产经营。2013年，石焱向人民法院提起诉讼，要求确认上述租赁合同及补充协议无效，最终上述合同被判决无效。2015年1月14日，石焱又向人民法院提起排除妨害之诉，要求陈海东腾退租赁土地。综上所述，石焱出于个人利益的需要，在明知其承包土地并非建设用地的情况下，仍然建造房屋用于出租盈利，并与陈海东签订长达三十年的《房屋租赁协议》及《补充协议》，承诺并同意陈海东进行地上物建设和生产经营，且从中协助提供便利，后陈海东基于对合同约定和石焱的信赖，投入了大量人力物力进行投资建设（仅地上物面积就约为16000平方米），但石焱又出于个人利益需求，以陈海东非善意履行合同，违法建设为由，起诉要求确认上述合同无效，其行为不仅前后矛盾，毫无诚信，且利用国家法律对于农村土地的特殊保护，不仅从中谋取私利，还寄希望于通过国家司法机关以判决的形式毫无成本地收回土地，不承担任何法律后果。但合同被确认无效，虽然不能产生合同约定的预期效果，但不代表石焱不承担任何法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当子以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。石焱应当赔偿因合同无效给陈海东造成的经济损失，故依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特向法院提起反诉，请求法院依法判令：1、判令石焱赔偿陈海东地上物等经济损失（其中包含搬家费）合计20633660元；2、反诉费及评估费由石焱承担。原告（反诉被告）石焱辩称：不同意陈海东的反诉请求。一、关于本案《价格评估报告书》的意见。《价格评估报告书》与陈海东《民事反诉状》所述建造成本差距太大，《价格评估报告书》的数额完全不可信。在《价格评估报告书》中，陈海东自述建造地上物“先后投资数百万元”，而《价格评估报告书》评估为两千余万元。《价格评估报告书》是在陈海东没有提供本次评估对象的基本资料的情况下做出的，而陈海东显然更了解涉案地上物的实际建造成本，陈海东的自述属于其自认的事实，在两者存在矛盾的情况下，应当以陈海东的自认为准。《价格评估报告书》存在建筑物为违法建筑、树木价值计算错误、搬家费用及停产停业损失计算有误、其他违章建筑的评估价值错误等问题。二、关于本案的法律责任问题。石焱允许陈海东在其承包的土地上建造房屋，但陈海东应当履行法定的审批手续后建造。陈海东在未经石焱允许的情况下将土地非法转租给他人使用，并擅自允许他人在该土地上建造房屋。对于该房屋，陈海东不但无权主张所谓“损失”，还应当承担石焱拆除房屋的费用。超高建筑的价值不应当计算在补偿价值之内。石焱与陈海东签订的《房屋租赁合同》中允许陈海东建设的房屋限制为7.2米。但是，本案评估机构在测量房屋时，发现本案绝大部分房屋超过7.2米（一号、二号、三号厂房高度为7.52米，七号、八号、九号车间为8.3米），违反了上述合同的约定。对于此类违约建设的房屋，不应计算在补偿范围内。关于停产停业损失和搬家费。陈海东并未在涉案土地上实际进行经营活动，因此不可能产生停产停业损失和搬家费。陈海东在本案中存在严重过错，应对相应损失承担法律责任。陈海东是违法建设的直接建设者，属于违法行为的直接实施者。而且在接到魏善庄镇政府的处罚通知后，陈海东不但未遵循镇政府的要求予以拆除，反而建设了更大规模的违法建设。作为出租方，石焱多次要求陈海东按照镇政府的要求进行整改，无奈陈海东并不听从。石焱无奈才向贵院提起诉讼，要求解除合同。因此，陈海东在本案中显然是具有严重过错，应当对地上物价值的损失承担法律责任。综上，根据《合同法》的有关规定，陈海东在履行合同期间，严重违反法律规定，违法建造房屋，并在未经允许的情况下转租，其行为给石焱带来巨大的法律风险，严重威胁到石焱的土地承包经营权。此种情况下，其无权要求石焱给予任何赔偿。有鉴于此，恳请贵院驳回陈海东的反诉请求。第三人创电联公司诉称：要求陈海东向创电联公司返还租金163.7万元，并且承担损失共计550万元，该损失应为租赁房屋场地修建厂房、办公楼、宿舍楼及装修其他设施设备的全部投入。原告（反诉被告）石焱辩称：第三人的主张与我方无关。被告（反诉原告）陈海东辩称：第三人的计算方法是有误的，租金应当按照160万元计算，20万元是用来修路的，而8万元是第三人用于自己协调的费用，陈海东不同意其方案，并且陈海东没有过错，过错在第三人。经审理查明：199年12月14日，石焱与原大兴县魏善庄乡大刘各庄村村委会（以下简称村委会）签订《荒地协议》，该《荒地协议》主要内容如下：村委会向石焱提供废沙荒地30亩，该废沙荒地位于村猪场东侧河北路与造纸厂路相交西侧；每亩年租赁费300元，租期25年，自1995年1月1日起至2020年12月31日止；双方约定村委会在石焱占地围墙外1米内，禁止挖沟，在四周禁止搞有影响石焱养殖的生产及活动。该《荒地协议》还对期满后财产归属及违约责任等条款进行了约定。2008年12月11日，石焱与陈海东签订《房屋租赁合同》，将前述废沙荒地中的21亩出租给陈海东。该《房屋租赁合同》的主要条款如下：第一条约定石焱将位于大刘各庄村的院落出租给陈海东使用。房屋为空地加建筑21亩地，院落四周有围墙，院内有自打水井1眼，无产权纠纷。石焱承诺陈海东可以在空地上面加盖厂房及其他建筑物（不超过7.2米高）；第三条约定该院落第1次租赁期为1O年，自2009年元月1日起至2019年12月30日止，租金为每年5万元整，采取头年付5万元整；第二期支付3年租金15万元整，即2010年元月至2012年元月，依次类推；第六条约定石焱作为出租人应及时向村委会交纳土地租金。租赁期内石焱不得无故收回房屋、土地。如石焱中途要求收回房屋，陈海东可以拒绝。石焱因特殊原因情况下不续租给陈海东,石焱应提前1年通知陈海东，同时支付陈海东的损失，包括地上物的造价、电力设施、搬迁费用等其他投入费用，并退还剩余租金。该《房屋租赁合同》还对其他费用如水、电、卫生费等的承担进行了约定。前述《房屋租赁合同》签订后，石焱将该《房屋租赁合同》中涉及的21亩地及地上物交付陈海东使用。20I0年4月9日，石焱与陈海东签订补充协议，约定：石焱与陈海东就原来地块的西边空地达成租赁协议，内容如下：1、大刘各庄村东原金兰盾培训基地另有空地7亩，地上建筑面积1500平方米，砖土结构；2、由陈海东出资10万元购买厂房及围墙等，一次性付清后，此地块所有财产归陈海东处理；3、陈海东支付石焱租金2万元，3年一交，租赁期30年；4、石焱必须按时向村委会交纳租金。该补充协议还对若石焱提前收回房屋、土地应承担的责任及拆迁补偿归属等问题进行了约定。前述补充协议签订后，石焱将该补充协议中涉及的空地7亩及地上物交付陈海东使用。2011年12月16日，，住北京市大兴区经济合作社（以下简称：经合社）与石焱重新签订《租赁合同》。该《租赁合同》称，根据相关法律规定，本着平等协商、自愿有偿的原则，经社员（村民）代表大会讨论通过，签订本合同。该《租赁合同》约定：经合社将33亩土地（此33亩土地包含1994年村委会与石焱签订的《荒地协议》中的30亩）出租给石焱使用；承租期限20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止；租金标准为每年每亩地3000元。该《租赁合同》约定：未经经合社书面同意，石焱不得私自转包、出租所租赁的土地。该《租赁合同》还对违约责任、拆迁补偿等内容进行了约定。北京市大兴县人民政府就上述33亩土地颁发了集体土地使用权证，该集体土地使用权证载明涉案土地为服务性用地，总面积为2.2公顷（四至分别为：东至田间路，南至河北辛庄路，西至耕地，北至耕地），其中建筑占地面积为0.0658公顷，陈海东从石焱出租赁的28亩土地（21亩+7亩）是上述33亩土地中的一部分。2009年5月5日、2009年11月30日，北京市大兴区魏善庄镇政府曾向陈海东送达责令停止土地违法建设行为通知书，要求其停止在大刘各庄村的违法建设，并要求其将违法建设自行拆除，恢复原地貌，陈海东并未拆除。2014年5月15日，北京市大兴区魏善庄镇人民政府红头文件载明：大兴区魏善庄镇人民政府关于北京铁五院工程机械有限公司等七家企业入驻的函…北京富源日晨铝制品有限公司位于大刘各庄北侧，注册资金1000万元，现有员工128人，生产外墙建筑装磺材料，2014年预计实现工业产值6000万元……2014年11月26日，陈海东在诉争土地的位置成立北京富源日晟铝制品有限公司大兴销售分公司，陈海东为负责人。2014年7月18日，经北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第123号民事判决书判决，石焱与陈海东所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效。2014年9月19日，北京市第二中级人民法院（2014）二中民（商）终字第09424号民事判决书维持原判。其中根据生效判决查明，涉案房屋所占部分土地由北京市大兴县人民政府颁发了集体土地使用证，载明涉案土地为服务性用地，政府规划管理科表示上述土地为养殖用途的服务性用地。陈海东所租赁的土地上的建筑物共计14部分，分为1-14号（详见工厂基本平面图）。其中的1、2、3号系创电联公司建造，4号系陈海东2010年上半年所建造，5号系由陈海东和创电联公司于2020年下半年共同建造，6号系陈海东2008年建造，7、8、9号系陈海东于2012年建造，10号系陈海东于2012年至2013年间建造，11号系陈海东和创电联公司于2010年下半年共同建造，12号是老房，系陈海东租赁土地时的原有建筑，13号系陈海东租赁土地时的原有建筑，但玻璃房系陈海东装修，14号系陈海东于2013年底建造。租赁土地上的其他地上物均系陈海东所建造。北京京评价格评估有限公司出具的京评（涉）字2015第3046号评估报告载明：（一）地上物。根据原、被告双方当事人现场勘查的意见，将评估对象地上物分为有争议和无争议项目。1、无争议土建、装修项目：一号车间、二号车间、三号车间、四号车间、六号车间、七号车间、八号车间、九号车间、二层宿舍楼、三层办公楼、锅炉房、办公室平房外接玻璃房以及附属物中的院地、化粪池、下水沟、厂区大门及电动栏杆、地表井、渗水井、无争议土建、装修项目评估价值为12119949元。2、有争议土建、装修项目：厂区内外来土方垫层、七号至九号车间的挖沟槽、房心回填、活动板房、院墙、水井房及水井、十号车间整体土建、装修项目，有争议土建、装修项目评估价值为1902930元。3、无争议安装项目：一号车间、二号车间、三号车间、四号车间、六号车间、七号车间、八号车间、九号车间电气设备安装项目，二层宿舍楼、三层办公楼水、电、暖及卫生洁具设备，办公室平房外接玻璃房卫生洁具设备，无争议安装项目评估价值549445元。4、有争议安装项目：地埋下水管道、架空配电线路设备、十号车间配电柜，有争议安装项目评估价值137581元。各项目的基础数据、现场勘验、测量的实际项目、数据，工程造价价值依据北京市建设工程预算定额及费用定额（2012）相关标准确定，其中人工费、材料费采用北京工程造价信息（2015第五期）信息价或评估基准日时点市场平均价格（据此测算见附件二至附件五）。（二）树木。附属物树木属于无争议项目，包括枣树、香椿树、桃树、山碴树、玉兰树、柳树共30棵。根据市场调查情况，选取与评估对象相同或近似的可比较参照物，通过相关因素调整后，确定树木的评估价值为16610元（具体测算见附件六）。（三）搬家费用及停产停业损失。参照《北京市大兴区人民政府印发》（京兴政发[2004]2号）、《北京市大兴区人民政府关于印发大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法的通知》（京兴政发[2011]16号）文件有关补偿规定，对评估对象搬家费用及停产停业损失进行评估。1、根据《北京市大兴区人民政府关于印发大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法的通知》（京兴政发[201l]16号）文件第五条“利用非住宅房屋从事生产经营活动，因拆迁造成经济损失，符合下面条件的，给予500元/平方米的一次性停产停业综合补助费”、“营业面积按被拆迁房屋实际建筑面积60%予以确认”内容，测算评估对象的停产停业损失，根据现场勘验实际测量的数据，被告当事人建造的无争议建筑物面积为13411.59平方米，有争议建筑物面积为2654.9平方米，则无争议房屋停产停业损失为4023477元，有争议房屋停产停业损失为796470元。2、根据《北京市大兴区人民政府印发》（京兴政发[[2004]2号）文件第五条“搬迁补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面积计算，标准为每平方米15元”内容，测算评估对象搬家费用。根据现场勘验实际测量的数据，被告当事人建造的无争议建筑物面积为13411.59平方米，有争议建筑物面积为2654.9平方米，则无争议房屋搬家费用为201174元，有争议搬家费用为39824元。陈海东为此共支出鉴定费用200000元。2010年1月1日，陈海东（甲方）与北京创电联电气有限公司（乙方）签订了工厂租赁合同，其中载明：甲方有位于，住北京市大兴区东空闲厂房一处，面积约9亩土地，东西60米，南北86米，已建面积：54米长，6米宽办公房一幢，54米长、9米宽车间一幢。共计810平方米。其余为空地。现有乙方需扩大生产要用工厂…使用年限：2009年12月1日到2038年1月1日共计29年。…费用：乙方需拆除原有建筑，一次性补助甲方20万人民币…2010年8月7日，陈海东与创电联公司签订共建房屋合作协议书，双方共建工人宿舍楼（5号楼）、办公楼（11号楼），双方各出资52.5万元。创电联公司享有的权益：1、享有工人宿舍楼和办公楼各一半的建筑用地权和房屋使用权；2、享有大门进去厂区的大路南北长：86米，东西宽：6米，建筑面积为516平方米中一半的使用权和决策权。3、享有宿舍楼和办公楼墙外围2米路面积为106平方米的使用权和决策权；4、以上权益为乙方付甲方25万元所得；5、另外乙方再补助甲方因盖房所产生的费用8万元。2013年2月1日，陈海东（甲方）与案外人耿雷（乙方）签订了合作协议，载明：兹有陈海东有生产铝单板的设备及生产场地及业务，但因对工人和生产管理没有时间，经与耿雷（乙方）本着合作互赢原则共同达成如下协议：1、甲方出生产场地3500平米，设备（详见清单）。2、甲方保证乙方每年40000平米的生产量。3、乙方出人工，水，电。4、乙方每年为甲方加工40000平方米的铝单板冲当设备和厂房的使用费用。陈海东因此次评估共支出鉴定费用200000元。以上事实，有当事人陈述、民事判决书、废沙荒地租赁协议、土地租赁合同、工厂租赁合同、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、银行存款回单、收据、记账凭单、共建房屋合作协议书、厂区平面图、鉴定报告、鉴定费发票等证据在案佐证。本院认为:民事活动应当遵循等价有偿，诚实信用的原则。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一是陈海东与石焱之间的过错与责任。根据我国土地管理法相关规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。同时我国农村土地承包法第八条规定，农村土地未经依法批准不得将承包地用于非农建设。本案中石焱和陈海东于2008年12月11日签订的土地租赁合同所涉土地为农用地性质，双方在合同中约定陈海东可在承租的土地上加盖厂房及其他建筑物，并由石焱收取相应租金等内容，违反法律强制性规定，导致合同无效。对合同的无效。双方均存在不同程度的过错。石焱在签订合同时，理应知道其所租赁的土地不得用于非农建设及由此带来的巨大法律风险，仍然与陈海东签订可以加盖厂房的租赁合同，其在合同中约定:“承诺陈海东可以在空地上面加盖厂房及其他建筑物(不超过7.2米高)。石焱因特殊原因情况下不续租给陈海东，石焱应提前1年通知陈海东，同时支付陈海东的损失，包括地上物的造价、电力设施、搬迁费用等其他投入费用”的条款，足以表明石焱知晓陈海东将上述土地用于非农建设，其后来又以陈海东违法建设为由，起诉确认合同无效，表明石焱在合同的签订和履行过程中主观存在恶意。陈海东基于对石焱的信赖，耗费巨资在租赁土地上大量加盖厂房等设施，造成了巨大的损失。任何人都不能从其违法行为中获益，石焱应当对合同无效承担80%的责任。陈海东未对合同尽到审查义务，自身应当承担20%的责任。关于石焱主张陈海东所建房屋系违法建设的抗辩，因租赁土地本身即为非建设用地，石焱允许陈海东加盖厂房本身造成了产生违法建设的根源。此外，北京市大兴区魏善庄镇政府2009年向陈海东送达的责令停止土地违法建设行为通知书与2014年5月15日北京市大兴区魏善庄镇人民政府红头文件相互矛盾，且石焱在2010年仍与陈海东签订房屋租赁补充协议，故对石焱的该抗辩，本院不予采信。二是陈海东与第三人创电联公司之间的过错。石焱和陈海东于2008年12月11日签订的土地租赁合同。已经被人民法院生效判决确认为无效。故陈海东与创电联公司之间的租赁合同亦为无效。陈海东将农业用地出租给创电联用于非农建设，获取利益的行为是导致合同无效的主要原因，陈海东应当对合同无效承担80%的责任。创电联公司在承租土地前应当充分了解并审慎审核承租土地的状况及合法性，但创电联公司未能证明其于合同签订前履行了上述义务，对合同无效亦有过错，应当对合同无效承担20%的责任。三是关于建筑物及设施的损失数额的核算。根据北京京评价格评估有限公司出具的京评(涉)字2015第3046号评估报告，具体可以分为以下几个部分:1、关于无争议土建、装修项目。价值共计12119949元。石焱应当承担其中的80%，即为9695959.2元。一、二、三号车间系创电联公司建造，一号车间的评估价值为1339415.78元，二号、三号车间的价值为I973533.63元，共计3312949.41元，综合成新率为75%，价值共计2484712.06元。5号二层宿舍楼一半系创电联公司所建造，评估的价值共计为1026184.19元，11号办公楼一半系创电联公司建造，评估价值的土建、装修2197033元，以上共计3223217.19元，综合成新率为75%，价值共计2417412.89元，其中属于创电联公司的部分为1208706.45元，将两者相加，创电联公司的损失共计3693418.51元，陈海东应当承担80%的责任，应当赔偿创电联公司2954734.81元。2、关于有争议土建、装修项目，根据鉴定报告，有争议项目的评估价值为1902930元，石焱应当承担80%的责任，为1522344元。酌定创电联公司的土方工程损失为5000元，陈海东应当承担80%的责任，应当赔偿创电联公司4000元。3、关于无争议的安装工程项目，共计为549445元，石焱应当承担其中的80%，即为439556元。其中一号车间为工101355.41元，二、三号车间为195310.28元，综合成新率55%，为163166.13元。5号宿舍楼78569.34元，11号三层办公楼173183.07元，为251752.41元，综合成新率55%，为138463.83元，创电联公司占其中的一半，为69231.92元。综上，创电联的损失共计232398.05元，陈海东应当承担80%的责任，应当赔偿185918.44元。4、关于有争议的安装工程项目，共计137581元，为陈海东的损失，石焱应当承担其中的80%，即为110064.8元。5,关于树木损失，根据评估报告合计16610元，为陈海东的损失。石焱应当承担其中的80%，即为13288元。综上，石焱应当赔偿陈海东建筑物及设施的损失11781212元，陈海东应当赔偿创电联公司建筑物及设施损失3144653.25元。四是关于搬家费用及停产停业损失。根据鉴定报告，一号车间为1414.80平方米，二号、三号车间合计为2160平方米，宿舍楼为450平方米，办公楼为387.6平方米，宿舍楼和办公楼建筑物面积一半为418.8平方米，创电联公司的利用面积共计3993.6平方米，评估报告中房屋的停产停业损失共计16066.49平方米，减去创电联公司的利用面积，剩余面积为12072.89平方米，为陈海东的使用面积。故陈海东的停产停业损失为3621867元(500*12072.89*0.6)，石焱应当承担80%的责任，为2897493.6元。搬家费用为108656元(15*12072.89*0.6)，石焱应当承担80%的责任，为86924.81元。五是关于陈海东与创电联公司的租金及其他费用。陈海东与创电联公司约定的租金为160万元，考虑到创电联公司的实际占有使用情况，本院酌定创电联公司需支付陈海东使用期间的占用费用20万元，剩余140万元陈海东应该予以返还。关于创电联公司需拆除原有建筑，一次性补助陈海东20万元费用的约定，因创电联公司已经将陈海东原有建筑物拆除，该部分费用不宜再进行返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下:一、被告(反诉原告)陈海东将位于北京市大兴区魏善庄镇刘各庄村猪场东侧河北路与造纸厂路相交西侧二十八亩土地、地上建筑物及设施腾退给原告(反诉被告)石焱；二、原告(反诉被告)石焱给付被告(反诉原告)陈海东建筑物及设施的损失一千一百七十八万一千二百一十二元、搬家费用八万六千九百二十四元八角一分、停产停业损失二百八十九万七千四百九十三元六角，以上共计一千四百七十六万五千六百三十元四角一分(于本判决生效后七日内履行)；三、被告(反诉原告)陈海东给付第三人北京创电联电气有限公司租金一百四十万元，建筑物及设施损失三百一十四万四千六百五十三元二角五分，以上共计四百五十四万四千六百五十三元二角五分(于本判决生效后七日内履行)；四、驳回原告(反诉被告)石焱的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)陈海东的其他诉讼请求；六、驳回第三人北京创电联电气有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期问的债务利息。案件受理费七十元，由原告(反诉被告)石焱负担五十六元(已交纳)，由被告(反诉原告)陈海东负担十四元(于本判决生效后七日内交纳)。反诉费七万二千四百八十四元，由原告(反诉被告)石焱负担五万七千九百八十七元(于本判决生效后七日内交纳)，由被告(反诉原告)陈海东负担一万四千四百九十七元(已交纳)；第三人诉讼费二万五千一百五十元，由被告陈海东负担二万零一百二十元(于本判决生效后七日内交纳)，由第三人北京创电联电气有限公司负担五千零三十元（已交纳）；鉴定费二十万元，由原告（反诉被告）石焱负担十六万元(于本判决生效后七日内交纳)，由被告(反诉原告)陈海东负担四万元(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　李文强人民陪审员　　肖文坡人民陪审员　　王顺元二〇一六年十月二十日书　记　员　　石玉珠书　记　员　　马　月来源：百度搜索“”