（2016）粤18民终1864号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-11-21

案件名称

陈丽莲与清远市清新区金色房地产开发项目有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

清远市清新区金色房地产开发项目有限公司,陈丽莲

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终1864号上诉人（原审被告）：清远市清新区金色房地产开发项目有限公司。住所地：清远市清新区太和镇四十三号区。法定代表人：程清洪，总经理。委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈丽莲，女，1969年10月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：伦志澄，男，1964年4月18日出生，汉族，住广州市海珠区。系陈丽莲的丈夫。上诉人清远市清新区金色房地产开发项目有限公司因与被上诉人陈丽莲商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年3月1日，陈丽莲与清远市清新区金色房地产开发项目有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，第三条约定陈丽莲购买位于清远市清新区太和镇环城中路25号凯伦堡×E幢×3梯1902×房屋为预售商品房，房屋建筑面积115.59平方米，套内建筑面积95.39平方米，分摊建筑面积20.20平方米；第四条约定房屋总金额473000元；第六条约定首付款143000元于2013年3月1日交付，剩余房款330000元采用银行按揭贷款方式；第八条约定清远市清新区金色房地产开发项目有限公司应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付陈丽莲使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，清远市清新区金色房地产开发项目有限公司可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且清远市清新区金色房地产开发项目有限公司在发生之日起30日内告知陈丽莲的；（2）陈丽莲未能按时支付购房款；（3）由于政府主管部门审批事项发生延迟的，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟或者由于非清远市清新区金色房地产开发项目有限公司所能控制或抗拒的其他事件或行为。第九条约定清远市清新区金色房地产开发项目有限公司如未按合同规定的期限将该商品房交付陈丽莲的违约责任：（1）逾期不超过45日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清远市清新区金色房地产开发项目有限公司按日向陈丽莲支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，陈丽莲有权解除合同。陈丽莲解除合同的，清远市清新区金色房地产开发项目有限公司应当自陈丽莲解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按累计已付款的5％向陈丽莲支付违约金。陈丽莲要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清远市清新区金色房地产开发项目有限公司按日向陈丽莲支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，清远市清新区金色房地产开发项目有限公司应当书面通知陈丽莲办理交付手续。双方进行验收交接时，清远市清新区金色房地产开发项目有限公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，清远市清新区金色房地产开发项目有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，清远市清新区金色房地产开发项目有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈丽莲有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清远市清新区金色房地产开发项目有限公司承担。合同签订后，陈丽莲按约共向清远市清新区金色房地产开发项目有限公司支付了购房款473000元，清远市清新区金色房地产开发项目有限公司于2015年3月29日向陈丽莲出具了473000元购房款发票。清远市清新区金色房地产开发项目有限公司于2015年10月15日按约定将验收合格的商品房交付陈丽莲使用。另查明，清新县金色房地产开发有限公司于2015年9月28日变更登记为清远市清新区金色房地产开发项目有限公司。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。陈丽莲与清远市清新区金色房地产开发项目有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约金的支付。商品房买卖合同约定的竣工验收合格，应理解为该商品房经验收合格并备案。清远市清新区金色房地产开发项目有限公司没有依照合同约定于2013年5月31日前将竣工验收合格的讼争房屋交付陈丽莲，是违约行为，应承担违约责任。清远市清新区金色房地产开发项目有限公司于2015年10月15日才将符合合同约定的商品房交付陈丽莲，应承担违约责任至商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止。陈丽莲的诉讼请求应予支持。清远市清新区金色房地产开发项目有限公司提出未能及时取得《竣工验收备案表》是因政府主管部门审批事项发生延迟及由于市政设施的施工、安装验收、审批手续发生延迟影响了商品房的竣工验收，但没有提交证据证明，应不予支持。至于清远市清新区金色房地产开发项目有限公司认为合同约定的违约金明显过高问题，《商品房买卖合同》约定，清远市清新区金色房地产开发项目有限公司如未按合同规定的期限将该商品房交付陈丽莲，按日向陈丽莲支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的约定无违反法律规定，应予支持。清远市清新区金色房地产开发项目有限公司应从违约之日（2013年6月1日）起计付违约金至实际交付之日止，现陈丽莲请求清远市清新区金色房地产开发项目有限公司从2014年3月2日起以473000元为基数按日万分之二计付违约金至商品房实际交付之日（2015年10月15日）止，共55719.40元［589天×0.0002×473000元＝55719.40元］，原审法院对该请求予以准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：清远市清新区金色房地产开发项目有限公司应于判决生效之日起十日内支付违约金55719.40元给陈丽莲。案件受理费596元，由清远市清新区金色房地产开发项目有限公司负担。宣判后，上诉人清远市清新区金色房地产开发项目有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、被上诉人认购的房屋在2013年5月31日前已建成，大部分业主也已装修入住。涉案房屋在2013年8月26日通过消防验收，在2013年9月25日通过规划验收，广州冶金建设监理有限公司在2014年5月8日也出具质量评估报告证实涉案房屋工程质量达到竣工验收要求。可见涉案房屋已具备交付使用条件。上诉人未能及时取得《竣工验收备案表》的原因是因政府主管部门的审批事项发生延迟，和由于市政设施的施工、安装验收或审批手续迟延造成，上诉人不存在违约行为。此外，涉案房屋于2014年7月1日已经竣工验收合格，上诉人取得《竣工验收备案表》后，多次通知被上诉人收楼，被上诉人也多次到上诉人处了解涉案房屋的竣工验收情况。事实上，绝大部分业主在收到通知后都在约定的时间进行收楼，但被上诉人仍以各种理由拒绝收楼，刻意造成上诉人违约的表象。二、即使上诉人需要支付违约金，但上诉人认为应委托有资格的房地产评估机构评定涉案房屋同地段同类房屋租金标准，参照该租金标准确认被上诉人的损失，并据此对本案违约金予以适当调整。涉案房屋的购房款是473000元，但一审判决要求上诉人承担的违约金是55719.4元，超过购房款的10%，超出了上诉人订立合同时的预期，对违约金应予调整。三、涉案房屋于2014年7月1日已符合合同约定的交付条件，上诉人依约通知被上诉人收楼，但被上诉人一直拖延办理涉案房屋的收楼手续。上诉人在2015年9月25日已经为被上诉人办理了涉案房屋的房屋产权证，也可以证明上诉人一直有电话通知被上诉人收楼。可见，被上诉人单方原因拒绝收楼，恶意扩大损失，一审判决判令违约金计算至上诉人实际交付房屋之日止明显对上诉人不公平。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈丽莲口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为上诉人有没有违约以及原审法院对违约责任的处理是否恰当。根据查明的事实，双方当事人在合同中明确约定了上诉人应当于2013年5月31日前将验收合格的房屋交付给被上诉人，验收合格是指商品房建设单位已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表，但上诉人于2015年10月15日才完成这一义务，构成违约，应当承担违约责任。双方当事人也在合同中约定上诉人应当在房屋达到交付使用条件后书面通知被上诉人办理交付手续，但上诉人没有在诉讼阶段向法院提交已书面通知被上诉人的相关证据。上诉人主张已多次、积极履行了通知义务的理由，本院不予采纳。上诉人以约定的违约金过高、被上诉人没有就其损失提供相应证据证实为由，主张应当参照逾期期间的同地段同类房屋租金标准作为认定被上诉人损失大小的依据并据实调整违约金。鉴于双方当事人已明确约定了违约金的计算方法，原审法院充分考虑了被上诉人没有在原审期间提供证实其损失的证据、上诉人违约的情形并不严重、被上诉人并没有积极行使权利导致损失扩大以及本地区经济社会发展水平等因素，确定违约金以购房总价款为基数按日万分之二的标准计至实际交楼之日即2015年10月15日。上述计算方法已充分考虑了双方当事人提出的主张，平衡了双方当事人的利益，本院予以支持。上诉人主张参照逾期期间的同地段同类房屋租金标准作为认定被上诉人损失大小的依据并据实调整违约金的要求，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人清远市清新区金色房地产开发项目有限公司的上诉主张理据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1192元，由上诉人清远市清新区金色房地产开发项目有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　苏永术代理审判员　　何　燕代理审判员　　郑家驹二〇一六年十月二十日书　记　员　　汤有金附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。 微信公众号“”