（2016）湘0111民初2524号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2017-02-13

案件名称

樊红英与长沙佰仕德物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市雨花区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

樊红英,长沙佰仕德物业管理有限公司,林世龙

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十条，第二百三十六条，第三百九十六条，第三百九十七条，第三百九十九条，第四百零一条，第四百零四条，第四百零五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

湖南省长沙市雨花区人民法院民事判决书（2016）湘0111民初2524号原告樊红英。委托代理人唐园，湖南民韦律师事务所律师。委托代理人夏艳裙，湖南民韦律师事务所律师。被告长沙佰仕德物业管理有限公司。住所地在湖南省长沙市雨花区井湾路**号。法定代表人张国华，总经理。第三人林世龙。原告樊红英（以下简称原告）诉被告长沙佰仕德物业管理有限公司（以下简称被告）及第三人林世龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏艳裙到庭参加了诉讼，被告及第三人林世龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2008年，原告与被告签订《委托合同》，双方约定：原告将坐落于长沙市井湾路346号井湾子商业广场负二楼1256号门面全权委托被告与承租人签订商铺租赁协议，并收取租金，委托期限为2008年11月20日至2020年11月20日，第一年年租金为3863元，前两年不递增租金，两年后在上年的基础上每年递增4%。被告于每月20日前应向原告指定的银行账户支付当月租金。承租人支付的租金到达被告账户后，超过30日仍未将租金转到原告账户的，被告应从超过之日起按逾期天数向原告支付应付租金的万分之二的滞纳金，原告可终止合同。合同签订后，被告自2014年起未再支付剩余租金。请求判令：1、解除原告与被告签订的《委托合同》；2、被告返还原告所有的阳光在线花苑商铺1256号，第三人林世龙协助被告返还门面腾出房屋；3、被告向原告支付租金及门店占有使用费共计11286元，并支付滞纳金1875元（暂计算至起诉之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告及第三人林世龙均未答辩，也未提交证据。经审理查明，原告系位于长沙市雨花区井湾路346号阳光在线花苑商铺1235号房屋所有权人。后原告与被告签订《委托合同》，双方约定：1、商铺坐落：原告委托给被告的商铺坐落于长沙市井湾路346号井湾子商业广场负二楼1256号，建筑面积21.46平方米；2、租赁方式：原告委托给被告全权代表签订商铺租赁协议并收取租金，并保证就同一商铺原告不再另行签订任何其他的租赁协议，否则所引起的一切纠纷和法律责任，概由原告承担；3、委托期限：原告全权委托给被告将该商铺与其他业主所有的商铺作为一个整体出租或按被告规划零星出租，统一规划，统一管理，统一招商，委托期限自2008年11月20日至2020年11月20日；原告承诺本合同签订之日起，2008年11月20日至2009年11月20日免租一年，以满足被告承担装修、市场规划、招商宣传等需要；4、租金回报：被告承诺在上述租赁期限内，租赁给该商铺的标准达到以下标准，按该商铺购买总价款（以不动产销售发票金额为准），根据实际情况定租金，前两年不递增，两年后在上年的基础上每年递增4%，年租金共计3863元。现已出租铺面在合同期内租金不变，保证原告享受到目前所享受的利益；5、租金支付方式：被告负责按每月向每户支付租金，并承诺在代扣代缴原告出租该商铺应缴纳的税费之后，于每月20日前（遇法定节假日顺延）向原告指定的账户支付当月租金；6、原告权利和义务：在委托期内，原告将该商铺部分或全部转让、抵押的，原告必须提前三个月告知被告，并保证其享有同等条件下的优先购买权。在委托期限内原告保证被告享有商铺的使用权，不得干涉被告的经营管理；7、被告权利和义务及违约责任：在委托期限内被告不再收取原告的代理费；被告须按时将所收取的租金转账至原告账户，超过30天仍未将该租金转到原告账户的，被告应从超过之日起按逾期天数每日向原告支付应付租金的万分之二的滞纳金，原告可终止合同；此外双方还对其他事项进行了约定。上述《委托合同》签订后，被告将包括原告商铺在内的70多个商铺整体出租给第三人林世龙，并于2009年1月2日与第三人林世龙签订一份《租赁合同》，约定：第三人租赁被告的房屋1442.3平方米用于经营玩具、麦香基、溜冰场、台球电玩；租赁期限为12年，自2008年11月20日至2020年11月19日，装修时间免租6个月（2009年1月2日至2009年6月30日，2009年7月1日开始计算租金）；合同第一年的租金共计为276922元，两年内房租不递增，两年后每年在上年的基础上递增5%；物业费按4元一个平方计算；第三人应在合同签订时支付被告5万元押金，并在装修期满前5日将三个月的租金支付给被告；如被告未能按期完好将房屋向第三人交付房屋及设备，应一次赔偿第三人5万元，第三人未按时向被告支付租金，每逾期一天，应向被告支付所欠款的1%的违约金。2009年8月12日，被告和第三人又签订了两份《租赁合同》，除面积（分别为758平方米和295平方米）、租赁期限（一份为2009年5月1日至2021年4月31日，一份为2009年8月15日至2020年11月20日）、租金（一份年租金为14616元，一份年租金为63720元）、租金递增（分别为两年后在上年基础上递增10%和6%）等约定不同外，其余约定均与第一份合同一致。因被告未按合同约定支付租金，原告于2014年10月15日向被告发出《委托合同》终止函，称因被告长期拖欠原告租金，业主一致同意终止双方签订的《委托合同》。被告于2014年11月11日收到该终止函后签字盖章确认。此后，被告下落不明，原告多次通过商铺所在社区与第三人直接协商，但都因双方差距过大，协商无果。原告遂于2016年4月29日诉至本院，请求判如所诉。庭审中，原告要求被告支付门面占有使用费至实际搬出门面之日止。另查明，被告自2014年起未再向原告支付租金。第三人林世龙租赁了70多户业主的门面后，将所有门面分成了两大块，其中约三分二左右用于经营溜冰场，溜冰场一直营业至今；另约三分之一左右先用于经营台球、电玩等，后打算用于经营火锅店，并于2014年5月左右经被告同意开始装修并完成了部分火锅店的装修，后因发生纠纷火锅店一直没有开始营业。以上事实，有房屋所有权证、《委托合同》、《租赁合同》、《委托合同》终止函、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点有四：一是原告与被告签订的《委托合同》的性质；二是被告与第三人签订的《租赁合同》是否有效；三是原告因被告拒付租金的违约行为要求解除《委托合同》，是否导致被告与第三人签订的《租赁合同》解除以及被告和第三人是否应当腾空并返还门面问题；四是租金及滞纳金、门面占有使用费的计付问题。现分述如下：(一)关于原告与被告签订的《委托合同》的性质。对于涉案《委托合同》的性质，可以从以下几个方面来判断。1、从委托合同的实质特征看。涉案委托合同是商事委托，是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，被告与70多位业主原本只存在物业管理合同关系，被告无免费为业主代理门面出租事务的理由。同时，从免租期、租金的约定及两年后租金的递增幅度、违约金等可以看出，被告从第三人收取的租金中多出其向原告支付的部分归被告所有，而不是被告将第三人缴纳的租金如数全部支付给原告，这不符合委托合同“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的主要法律特征，因此，原被告之间的《委托合同》不属于委托合同，而是租赁合同。2.从租赁合同的法律特征看。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等。本案中，原告与被告在合同中约定了租赁物名称、租赁期限、租金及其支付期限和方式等，具备租赁合同的全部特征。首先，签订合同的主体只有原告与被告，并明确原告在收取租金的情形下，在租赁期限内不得妨碍被告的经营管理，被告在租期内享有该商铺的使用权，原告不得干涉被告的经营管理，这符合租赁合同的法律特征而不符合委托合同典型特征。其次，合同约定被告必须独立承担支付租金的义务，虽然合同中有“被告应按时将所收取的商铺租金转账至原告指定的账户”的字样，但原告与被告签订委托租赁合同先于被告与第三人签订的租赁合同，且双方在委托合同中对免租期、租金计算标准、递增方式、支付方式已有明确确定，支付时间及数额也与第三人和被告的约定不同，被告是按原被告之间《委托合同》约定向原告支付租金，而不是按被告和第三人《租赁合同》的约定向原告支付租金，因此，被告不管有无将商铺实际承租出去，也不管被告从第三人处收取的租金比其向原告缴纳的租金是高还是低，都应按《委托合同》约定向原告承担独立支付租金的义务，这符合租赁合同的特征而与委托合同特征不符。3.从合同的实际履行情况来看，在租金的收取上，第三人每月将租金支付给被告，原告每月的租金由被告直接支付，原告与第三人并无直接往来。同时，原告在被告未及时交付租金的情况下，于2014年10月15日向被告发出《委托合同》终止函，将终止双方签订的《委托合同》，被告也于2014年11月11日收到该终止函后盖章确认。4.从原告的诉讼请求来看，原告起诉也是要求被告支付租金并返还门面。故原告与被告签订的《委托合同》名为委托，实为租赁。综上，从本案原、被告签订委托合同与被告与第三人签订的租赁合同的主体、内容等一系列事实来看，双方所签合同的名称及前言中的“委托租赁”，其真实含义应是准许被告转租赁，属于授权性表述。故原告与被告签订的《委托合同》应认定为租赁合同。（二）关于被告与第三人签订的《租赁合同》的效力问题。本案中，原告与被告在《委托合同》中约定，原告同意被告全权代表其签订商铺租赁协议并收取租金，并可作为一个整体出租。因此，被告在原告授权的委托期限内有转租的权利。被告与第三人签订《租赁合同》约定的房屋的租赁期限未超过《委托合同》的委托（租赁）期限的部分，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。超过《委托合同》的委托（租赁）期限的部分未经原告同意无效。（三）关于原告因被告拒付租金的违约行为要求解除合同，是否导致被告与第三人签订的《租赁合同》解除及被告和第三人是否应当腾空并返还门面问题。本案中，原告与被告之间的委托合同合法有效，被告应当按约及时履行支付租金义务，但被告未按约履行付款义务，依据委托合同约定，原告有权解除合同，双方签订的租赁合同在被告2014年11月11日签收终止函时解除。同时原告有权要求被告支付拖欠的租金，并返还租赁物。因原告与被告之间的租赁合同解除，被告无权再向第三人出租租赁物，而第三人在起诉前未向原告支付被告拖欠的租金，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定，被告与第三人之间的租赁合同的效力也在《委托合同》解除时终止。本案涉案租赁物实际由第三人控制使用，因此，第三人在合同解除后，有义务协助被告返还门面，并腾空房屋。故原告请求被告返还涉案门面，并要求第三人协助腾空并返还门面，符合法律规定，本院予以支持。至于第三人因被告违约而遭受的相关损失，可向被告另行主张。（四）关于租金及滞纳金、门面占有使用费的计付问题。本案中，2008年11月20日至2009年11月20日为免租期，期满后前两年租金为3863元，两年后在上年的基础上每年递增4%，因此，2013年11月21日至2014年11月20日的租金为4345.35元。因原、被告之间的合同已在2014年11月11日解除，原告诉称被告自2014年4月起未支付租金，被告未提交证据证明其支付租金的具体时间，故本院对原告的该主张予以确认。因此，至2014年11月11日被告欠付租金为3631元（4345.35元÷365天×305天），被告应向原告支付租金3631元，超出部分本院不予支持。原告主张合同解除后的房屋占用费至实际搬出门面之日止，符合法律规定，故被告应以年租金为4345.35元为标准，自2014年11月12日起至上述房屋腾退之日止向原告支付门面占有使用费，超出部分本院不予支持。被告未按时支付租金按合同约定应支付滞纳金，原告请求被告以至2014年11月11日止所欠租金为基数，自该日起至付清之日止，按日万分之二支付滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持，对原告主张超过部分本院不予支持。被告及第三人林世龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不答辩、不举证的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十条、第二百三十六条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条、第四百零五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告樊红英与被告长沙佰仕德物业管理有限公司签订的《委托合同》于2014年11月11日解除；二、被告长沙佰仕德物业管理有限公司应于本判决生效之日起30日内返还原告樊红英所有的位于长沙市雨花区井湾路346号阳光在线花苑商铺1256号商铺，第三人林世龙在上述期限内协助腾空并返还上述房屋；三、被告长沙佰仕德物业管理有限公司应于本判决生效后7日内支付原告樊红英到2014年11月11日《委托合同》解除之日止租金3631元，并以3631元为基数，自2014年11月11日起至款项付清之日止，按日万分之二支付滞纳金；四、被告长沙佰仕德物业管理有限公司应于本判决生效后7日内支付原告樊红英门面占有使用费（按年租金为4345.35元的标准，自2014年11月12日起计算至上述房屋腾退之日止）；五、驳回原告樊红英的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，公告费560元，合计690元，由被告长沙佰仕德物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　唐战胜人民陪审员　　于育梅人民陪审员　　叶政军二〇一六年十月二十日书　记　员　　陈　慧附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”