（2016）粤0104民初3134号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-10-21
案件名称
范兆英（SIU YING FAN）与范佩华物权保护纠纷2016民初3134一审民事裁定书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范兆英,范佩华
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条
全文
中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初3134号原告：范兆英，美国国籍，现住美国。委托代理人：罗剑文，广东合邦律师事务所律师。被告：范佩华，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托代理人：麦健巨，广东启源律师事务所律师。原告范兆英诉被告范佩华物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗剑文，被告的委托代理人麦健巨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市越秀区北京路171、173号（原门牌号广州市原北区永汉南路155、157号）房屋的产权人，其中首层建筑面积48.6377平方米，总建筑面积170.2319平方米。原告在1949年前侨居美国，并将房屋借给被告居住，被告口头承诺如原告需要用时可随时通知腾退归还房屋。借住期间，原告与被告未签订任何书面借住协议或租赁协议，被告也未向原告交过任何费用，包括租金。2015年8月11日，原告因对房屋另有用途，正式委托合法代理人通知被告腾退归还房屋，但被告以各种借口，仍拒不腾退归还。2016年1月27日，原告委托律师向被告送达律师函，通知被告于2016年2月15日前腾退归还房屋等，被告逾期拒不退还，故诉请法院判令：一、被告将位于广州市越秀区北京路171、173号房屋腾退交还原告；二、被告向原告支付从2016年2月16日起计至实际腾空交还上述房屋之日止的房屋占用费（首层按照房管部门公布的同期同地段同类商铺租金参考价标准计算，住宅按照房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准加价20%计算）；三、被告向原告支付上述房屋修缮费用30000元。被告辩称：一、原、被告是兄妹关系，涉讼房屋属家庭共同财产的一部分，原告承诺给被告养老直至百年归老。当年原告离开中国时，涉讼房屋属于代管产，并非原告所有，原告根本无权处置房屋归属。直至1984年2月先母伍某去世办理继承，当时原告作为长子，根据习俗才过户到原告名下。由于当时所有兄弟姐妹均不在广州，办理继承发还事宜需有亲人代为处理，原告便要被告代为办理，但后来需要管理房屋的情况越来越多，原告便要求被告不如从香港搬回广州养老直至百年归老，顺便可以管理祖业。因为有了原告的承诺，被告才从香港搬回广州养老，涉讼房屋是被告的唯一居所，并非被告无理占据整栋房屋。二、原告代理人所办理的委托书是否有效，存疑。被告在收到起诉证据前从未见过该委托书。原告清楚被告仍然是涉讼房屋的合法受托人，委托书中完全没有提及取消被告受托人的资格。原告也没有通过其他文件反映其意图取消被告受托人资格。即使办理了新的委托也不必然导致旧的委托无效。三、原告代理人提交的委托书中的代理权限，没有清空房屋的权利。原告如有驱赶被告的意图，不会不理兄妹情谊，连电话都没有，就派其他人来。原告代理律师收楼心切，竟然于2016年6月9日凌晨，找人强行入屋，恐吓被告，被告报警处理。此举更令被告相信，驱赶被告非原告的真实意思表示。四、关于房屋占用费方面，如果需要支付，不同意首层按照商铺租金参考价计算，首层房屋曾经作为商铺使用，但从2005年开始面临拆迁，首层就已经没有作为商铺使用，一直是空置。对于住宅部分，涉讼房屋是170平方米的，房屋从来没有出租，也没有分层出租，从80年代以来一直由被告居住，所以原告要求二层以上房屋使用费加价20%是没有依据的。如果需要计算房屋使用费，应该按照住宅租金参考价计算，且按照房产证登记的面积计算。关于房屋修缮费用方面，原告现在还没有进行修缮，其提出的30000元没有事实依据。80年代以来被告一直居住在涉讼房屋，被告现在的状况是符合居住的。在居住期间涉讼房屋也没有造成损坏。原告没有举证证明涉讼房屋有损坏需修缮的情况。经审理查明：据原告提供的房产证和广州市房地产档案馆于2016年3月14日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市北区永汉南路155、157号，建筑面积170.2319平方米，1座，3-1/2层，使用性质住宅，产权人范兆英，所有权来历1984年2月向某伍某继承。2015年8月11日，原告和范某恨共同签署《委托书》，委托曾某、罗剑文、杜某为代理人，代为执行处理上述房屋向有关部门调查、收集上述房屋的有关资料，办理收回房屋的有关手续及代收房屋使用权；如上述房屋涉及诉讼或仲裁，有权向人民法院或仲裁机关起诉或应诉、代为承认、放弃或者变更诉讼请求、进行和解、提起反诉或上诉等事项。2015年12月10日，罗剑文以原告的代理人向房屋所在地派出所申请门牌变更证明，广州市公安局越秀区分局北京派出所于同月14日在其报告上批注：经核查，广州市原北区永汉南路155号变更为北京路171号，北区永汉南路157号变更为北京路173号。2016年1月13日，原告和范某恨再次共同签署《委托书》，委托曾某、罗剑文、杜某为代理人，代为执行处理上述房屋的下列事项：1、代为收回上述房屋的使用权并办理相关手续；2、因历史等各种原因将上述房屋第四层借给范佩华居住，借住期间双方未签订任何书面借住协议或租赁协议，范佩华也未向范兆英交过任何费用，包括租金，委托代为通知范佩华在2016年2月15日前腾退归还房屋；3、代为委托律师以向房屋借住方通知、发律师函、协商、谈判等方式，要求其腾退归还房屋；4、代为并比照市场租金追讨房屋借住方逾期非法占有使用上述房屋期间的占用费等；5、代为采用现场合法占有房屋、合法追诉等各种合法的一切手段收回上述房屋；6、如因收回上述房屋与房屋借住方产生诉讼或仲裁，有权代为向人民法院或仲裁机关起诉或应诉、代为承认、放弃或变更诉讼请求、进行和解、提起反诉或上诉，有权向人民法院或仲裁机关申请强制执行已生效的法律文书，领取和处理执行标的物，有权代为签收相关法律文书等；受委托人在上述权限范围内所进行的代理活动，办理的有关事项，以及签署的一切合法文件，委托人均予以承认；委托期限2年（从2016年1月13日至2018年1月12日止）。2016年1月28日，原告委托律师通过快递向被告发出《律师函》，通知被告于2016年2月15日前腾退归还上述房屋等。上述邮件因收件人不在指定地址而未妥投。2016年7月5日，原告和范某恨共同作出《撤销委托书声明》，声明解除向范佩华出具的关于授权委托范佩华为代理人的所有委托书：包括1983年11月29日出具的《诉讼授权委托书》、2005年11月7日出具的《委托书》等，撤销或终止关于授权委托范佩华为代理人的所有委托书赋予范佩华处理涉讼房屋的一切授权事项、权限和权利，本声明自2015年8月11日另行委托曾某、罗剑文和杜某的《委托书》起生效。因本案纠纷，原告于2016年3月15日提起诉讼。诉讼中，原告称：涉讼房屋总共三层半，首层作为商铺使用首层建筑面积为48.6377平方米，二层以上为住宅使用，二层以上建筑面积共121.5942平方米。房屋现在还没有修缮，被告居住了几十年了，一直没有对房屋进行维护及保管，故被告返还房屋后，原告需要对房屋进行修缮才可以进一步出租使用。修缮费用30000元是原告自行估算得出。现在是封闭状态，由于原告无法进入涉讼房屋，从表面上看房屋首层是空置，二、三、四楼的使用情况不清楚。原告没有证据证明从2016年2月16日起被告将首层作为商铺使用。被告称：现涉讼房屋由被告及其工人居住，首层无作为商铺使用。现在整条街都由于拆迁被封闭了，首层不可能作为商铺使用。首层现为空置，被告居住在四楼。房屋原为房管部门经租代管，1973年发还给母亲，被告作为母亲代理人收回房屋，收回之后一直由被告使用。母亲于1984年2月去世，房屋由原告继承。被告是香港居民，由于需要处理涉讼房屋及其他房产的事宜，需要经常回来广州，原告口头同意被告在涉讼房屋居住养老至百年归老，故被告就在涉讼房屋居住至今。原告没有提出过要求收取房屋使用费或租金，如果需要收的，当时就会收，不会至今才提出，因为被告帮助原告管理、处理了涉讼房屋很多事宜。虽然没有直接证据证明，但从生活习惯及常理推断，被告在涉讼房屋居住了30多年原告都没有提出要求，由此推断原告是同意给被告居住至百年归老的。一直以来所有房屋的事宜都由被告处理，这也是合理的条件交换。如果需要支付使用费，也应当按照住宅标准计算。被告主张原告委托其帮忙处理家庭祖业，提交了（85）粤法民上字第7号民事判决书复印件，原告先后于1990年4月16日、1993年7月28日、2003年1月3日、2005年11月7日、2006年3月17日、2009年2月8日、2009年6月16日、2010年10月18日、2013年5月13日作出的委托书，穗国房拆裁字（2006）216号房屋拆迁裁决书、穗国房拆裁字（2007）27号房屋拆迁裁决书等证据予以证明。另据原告提交的《广州市不动产登记查册表》记载，被告名下有荔湾区光复北路720号首层、202房（商业用途）、越秀区回龙路增沙街3号301房（住宅用途）等房屋。本院认为：原告作为涉讼房屋的所有权人，对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉讼房屋曾交由被告居住使用，现原告要求被告将房屋腾退归还并支付房屋占用费，是其权利的行使，合法合理，本院予以支持。被告抗辩称原告承诺房屋由其使用至百年归老，无提供充分的证据予以证实，本院不予采信。关于房屋占用费的计算标准，因涉讼房屋使用性质为住宅，而原告无证据证实被告现将涉讼房屋首层作商铺使用，故原告要求首层按照房管部门公布的同期同地段同类商铺租金参考价标准计算房屋占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。涉讼房屋建筑面积为170.2319平方米，是楼梯楼，非小户型居住用房，故原告要求按小户型居住用房，以房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准加价20%计算房屋占用费，依据不足，本院不予支持。至于原告要求被告支付房屋修缮费30000元，因原告尚未对房屋进行修缮，被告亦无从中获益，故原告的该请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告范佩华将使用的广州市越秀区北京路171、173号（原门牌号广州市原北区永汉南路155、157号）房屋腾空交还原告范兆英。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告范佩华向原告范兆英支付从2016年2月16日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋占用费（以建筑面积170.2319平方米，按同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起，被告范佩华逐月按上述标准向原告范兆英支付房屋占用费至交还上述房屋之日止。三、驳回原告范兆英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费963元、保全费485元，由原告范兆英负担933元，被告范佩华负担515元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 邓小斌人民陪审员 郭伟强人民陪审员 龙咏诗二〇一六年十月二十日书 记 员 邓鸿明 关注公众号“”