（2016）京0101民初9225号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-13
案件名称
张文涛与林美子等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张文涛,林美子,刘秀玲,北京市东城区房屋土地经营管理一中心北新桥分中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初9225号原告:张文涛，男，1982年4月18日出生。委托诉讼代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被告：林美子，女，1987年8月18日出生。委托诉讼代理人：邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。被告：刘秀玲，女，1956年1月19日出生。第三人：北京市东城区房屋土地经营管理一中心北新桥分中心，住所地北京市东城区东直门内大街**号楼。法定代表人：芦毅德，主任。委托诉讼代理人：袁圆，女，1985年12月2日出生，第三人员工。原告张文涛诉被告林美子、刘秀玲，第三人北京市东城区房屋土地经营管理一中心北新桥分中心（以下简称北新桥分中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。各方当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、二被告返还2014年11月6日至2014年12月31日未履行合同期间的租金67506.8元及押金48000元、预付租金50000元；2、二被告支付原告违约金120000元；3、二被告赔偿原告转让费500000元；4、二被告赔偿原告依据（2015）东民初字第12352号民事判决书需赔偿案外人马兴的装修损失148758.79元及诉讼费11400元。事实和理由：2013年10月17日，原告从案外人刘国勇处转租来了北京市东城区东直门内大街×号房屋（以下简称涉案房屋），租期为2013年10月17日至2016年10月17日，年租金58万元；同日，原告向刘国勇支付了2013年10月17日至2014年4月17日的租金29万元及押金48000元。2014年4月1日，原告和刘国勇签订《协议书》，约定双方解除合同，原告一次性支付刘国勇转让费25万元，原告直接和涉案房屋房主林国才签约，刘国勇与林国才解约。2014年4月8日，原告和林国才签署第一份《餐饮业房屋租赁合同》，约定原告继续承租涉案房屋，租期为2014年7月1日至2014年12月31日，年租金44万元；同日，双方签署第二份《餐饮业房屋租赁合同》，约定租期为2015年1月1日至2018年1月1日，年租金48万元；两份合同均约定因原告自身经营问题无法继续承租的，必须通知林国才后方可将涉案房屋转租第三方。签约后，原告按照约定向林国才支付了租金，原告向刘国勇已付的押金48000元自动转为对林国才的押金。合同履行期间，林国才去世。2014年9月23日，应被告林美子请求，原告向其预付了2015年度部分租金5万元。2014年10月25日，原告将涉案房屋转租的情况告知被告林美子。2014年10月27日，原告和案外人马兴签订《饭店转让合同》，约定由马兴继续承租涉案房屋。后二被告强行将涉案房屋收回，导致原告和马兴之间的合同无法继续履行，马兴将原告诉至法院，法院判决原告退还马兴转让费50万元、退还租金及押金共计111221元、赔偿装修损失148758.79元及诉讼费11400元。原告认为原告和林国才之间的合同真实合法有效，对林国才的法定继承人即本案二被告有法律约束力，原告依法具有转租权，并且通知了被告，被告强行收房的行为严重违约，必须赔偿原告损失。被告林美子、刘秀玲答辩：原告没有实际支付2014年7月1日至2014年12月31日期间的租金，故二被告没有理由退还原告所诉的2014年11月6日至2014年12月31日期间的租金67506.8元。原告确实支付过5万元，但不是租金，而是借贷还钱，和本案无关，原告没有实际支付过押金48000元，不同意原告诉讼请求。第三人北新桥分中心述称：我们不知道涉案房屋存在转租的情况，现在也不同意转租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告刘秀玲与林国才系夫妻关系，被告林美子系双方婚生女，林国才之父母均已于上世纪去世。涉案房屋包含林国才承租的北京市东城区东直门内大街×号房（证载建筑面积40平米）及案外人张彦荣承租的×号房（证载建筑面积23.33平米）及案外人曹孚宇承租的×号房（证载建筑面积22.8平米）。该6间房均属北新桥分中心直管公房，并于1998年在未经规划审批的情况下进行了翻建，现状为二层结构，面积约为200平方米。后，林国才将涉案房屋转租给案外人刘国勇经营。2013年10月17日，刘国勇和本案原告张文涛签署《餐饮业房屋租赁合同》，约定原告从刘国勇处转租涉案房屋，租期为2013年10月17日至2016年10月17日，年租金58万元。同日，原告向刘国勇支付了2013年10月17日至2014年4月17日的租金29万元及押金48000元。原告开始在涉案房屋经营餐饮。2014年4月1日，原告和刘国勇签订《协议书》，约定原告一次性支付刘国勇转让费25万元，双方解约，由原告直接和林国才签约。2014年4月1日，原告书写欠条一份，载明“张文涛欠林国才5万元，于2014年9月1日前归还，特此立据，张文涛”。2014年4月8日，原告和林国才签署第一份《餐饮业房屋租赁合同》，约定原告承租涉案房屋，租期为2014年7月1日至2014年12月31日，年租金44万元。同日，双方签署第二份《餐饮业房屋租赁合同》，约定租期为2015年1月1日至2018年1月1日，年租金48万元。该两份合同均约定因原告自身经营问题无法继续承租的，必须通知林国才后方可将涉案房屋转租第三方；还约定原告需向林国才交纳一个月的租金作为押金，该押金在合同期满后两个月内退还。2014年6月30日，林国才出具收条，载明“今收到2014年7月1日至2014年12月31日房租22万元”。2014年9月2日，林国才因刑事案件死亡。2014年9月23日，原告向被告林美子转账支付5万元。2014年10月25日，原告通知被告林美子涉案房屋店面已经转租，林美子对此不予认可。2014年10月25日，被告刘秀玲致《腾房通知》于原告，称原告用于经常餐厅的房产属于林国才和被告刘秀玲夫妻的共同财产，在原告履行完毕第一份合同（2014年7月1日至2014年12月31日）后，于2014年12月30日之前腾退涉案房屋。2014年10月27日，原告和案外人马兴签订《饭店转让合同》，约定原告将涉案房屋转让给马兴经营，原告保证马兴同等享有原告在原有房屋租赁合同中的权利义务，屋内装修、装饰、设备等归马兴所有，转让费为50万元，如未能顺利与房屋所有人签订租赁合同或由于证照不全导致不能顺利完成交易，原告应退还全部转让费用。合同另约定马兴应于签约日向原告支付定金5万元，2014年11月1日完成交接，马兴需另于2014年11月10日交付余款45万元，并支付原告已付房屋所有人的2014年11月、12月的房租以及一个月的房租押金。合同签订后，马兴向原告交付了定金5万元。2014年11月6日，原告和马兴办理了涉案房屋交接，马兴将剩余转让款45万元及原告自述其已付林国才2014年11月、12月的租金71221元和相当于一个月租金的押金40000元支付给原告。马兴接手涉案房屋开始进行装修，并支付了首期工程款148759.79元。2014年11月9日，因被告林美子与原告张文涛及马兴就涉案房屋的使用问题存有争议且未得以解决，故马兴于该日被迫停止装修施工。2014年12月2日，被告林美子委托律师致函马兴，称：林国才原将房屋出租于张文涛租赁期限截止至2014年12月31日，但林国才并未授权张文涛转租，张文涛的转租行为也没有通知林国才一方，林国才的夫人向张文涛发出的《腾房通知》已于2014年10月26日到达张文涛处，林国才已死亡，林美子继承林国才《餐饮业房屋租赁合同》的债权债务，林美子不承认马兴和张文涛签订的转租协议，要求马兴在12月5日前将餐馆证照交还，并将马兴在涉案房屋内的物品全部清除。2014年12月6日，林美子将涉案房屋收回。2015年8月4日，马兴将本案原告张文涛诉至本院，要求判令解除双方之间的合同，同时要求判令张文涛退还转让费50万及2014年11月、12月的租金71221元和相当于一个月租金的押金40000元，并赔偿装修损失148759.79元。经审理，本院于2015年11月18日做出（2015）东民初字第12352号判决书，本院认定在马兴依约向张文涛支付了转让款和其他费用后，张文涛不仅未能使马兴获得涉案房屋合法的使用权，出租人的亲属反而将房屋收回，直接导致马兴的合同目的不能实现，张文涛理应承担违约责任，故判决一、解除马兴与张文涛签订的《饭店转让合同》;二、张文涛于本判决生效后七日内返还马兴转让款50万元；三、被告张文涛于本判决生效后七日内返还原告马兴租金、押金共计111221元；四、被告张文涛于本判决生效后七日内赔偿原告马兴装修损失148759.79元。该判决已经生效。本案庭审中，原告表示如法院认为原告和林国才之间的合同涉及无效，请求按照无效的法律后果一并处理。为查明原告实付案外人刘国勇的押金48000元是否已转为对林国才的应付押金，本院限期原告通知刘国勇到庭，但其未到庭。本院认为：鉴于涉案房屋系未经合法规划审批翻建而成及产权人北新桥分中心事先不知情、事后不追认林国才转租涉案房屋的客观事实，本院认定原告张文涛和林国才签署的两份《餐饮业房屋租赁合同》均属无效协议。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，本院认为原告张文涛和林国才对于合同无效的法律后果均负有不可推卸责任，本院酌定双方负同等责任。关于原告要求返还2014年11月6日至2014年12月31日未履行合同期间的租金67506.8元的诉请，本院综合考虑原告确已实付了上述期间租金、被告林美子已于2014年12月6日收房及合同双方过错责任等主客观情况后，对于被告方应退还的租金数额予以酌定。至于原告要求退还押金48000元的诉请。首先，原告未举证其曾向林国才支付过该笔押金；其次，原告亦未举证证实其曾和刘国勇、林国才就原告已付至刘国勇处的押金48000元转付给林国才有过三方一致约定；再次，原告未在本院指定期限内通知刘国勇到庭。因原告未能完成自己的举证责任，故本院对其该项诉请不予支持。至于原告另要求退还预付租金50000元的诉请，根据现有证据，本院实难认定原告在2014年9月23日支付给被告林美子的5万元为租金性质，故本院对该项诉请不予支持。至于原告要求二被告支付违约金120000元的诉请，因双方之间的协议为无效协议，故此项诉请缺乏依据，本院不予支持。至于原告要求二被告赔偿原告转让费50万元的诉请，因该50万元系原告向案外人马兴收取，并非林国才或二被告向原告收取，故原告无权要求此项赔偿。关于原告要求被告方赔偿其对案外人马兴所负装修损失148758.79元及诉讼费11400元赔偿义务的诉请，本院认为根据原告和林国才所签署的合同约定，原告转租涉案房屋只需通知到林国才即可，无需征得其同意；虽双方之间的合同现被本院认定无效，但被告林美子于2014年12月6日自行收房确有一定过错，理应依照过错程度分担原告张文涛上述损失。最后，本院考虑到林国才是在与被告刘秀玲婚姻关系存续期间和原告张文涛签署的两份《餐饮业房屋租赁合同》，且被告刘秀玲也自称原告经营餐厅的房产属于被告刘秀玲与林国才的夫妻共同财产，以及被告林美子明确表示继承林国才在《餐饮业房屋租赁合同》中的债权债务等客观情况，可以认定二被告对林国才的债务构成加入，在林国才已经去世的情况下，二被告应承担相应责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告张文涛和林国才签署的两份《餐饮业房屋租赁合同》为无效协议；二、被告林美子、刘秀玲即日退还原告张文涛租金四万八千二百一十九元；三、被告林美子、刘秀玲即日赔偿原告张文涛其他经济损失八万零七十九元；四、驳回原告张文涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13256元，由原告张文涛负担11456元（已交纳），被告林美子负担1800元（于判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李成博审 判 员 闫 薇人民陪审员 赵 强二〇一六年十月二十日书 记 员 邵 蕾 来自：