（2016）辽01民终10433号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人侯月与被上诉人胡博房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯月,胡博
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10433号上诉人（原审被告）：侯月，女，1987年2月21日出生，满族，住沈阳市于洪区马三家镇。被上诉人（原审原告）：胡博，男，1992年8月3日出生，土家族，住皇姑区。上诉人侯月因与被上诉人胡博房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2016]辽01**民初3443号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日受理后，依法组成由审判员孙悦担任审判长、审判员单立主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告胡博一审诉称，判决被告返还扣押租金1925元；诉讼费被告承担。原审被告侯月一审辩称，房屋原告承租的，与我签订合同，让我帮转租了，原告同意；原告没有把钥匙返还给我，原告称我把他撵走了不成立，我们商量好了一起搬走。我是把房屋承租给原告居住，但原告是和女朋友一起居住，违反合同约定，后是原告自己搬出去了，让他女朋友在此房屋居住，合同约定租期是3个月，原告刚租了半个月左右就要无理由退租，我是在原告同意的情况才搬家，原告对此默认。原审法院经审理查明，2016年2月20日，原、被告签订了一份房屋租赁协议，协议约定被告候月将位于沈阳市皇姑区嘉陵江街32号3-5-1房屋租赁给原告使用，房屋租期为2016年2月20日起至2016年5月20日止，租金为1650元，水电押金500元。原告交付了租金及押金后，另缴纳了网络费用150元，被告交付了房屋。2016年3月5日，原、被告双方协商解除了上述房屋租赁协议，并口头约定双方共同另行承租皇姑区华山路33-2号房屋，原告以其承租皇姑区嘉陵江街32号3-5-1房屋剩余两个半月的租金充抵新承租房屋的租金，并约定双方同时发布将皇姑区华山路33-2号房屋原告所承租的部分向外出租信息，该房屋转租出去之后退还原告租金。后被告通知原告有租客愿意租下皇姑区华山路33-2号房屋，原告于2016年3月7日与案外人另行签订了房屋租赁协议。后因租客未承租皇姑区华山路33-2号房屋，被告不同意退还原告剩余两个半月的租金，双方因此发生纠纷，原告于2016年5月9日，起诉来院。原审法院认为，原、被告签订的关于沈阳市皇姑区嘉陵江街32号3-5-1《房屋租赁协议》已于2016年3月5日经双方协商解除。双方口头约定了合同解除后关于原告剩余两个半月的租金的处分方式为，以该笔租金充抵原告租赁皇姑区华山路33-2号房屋的租金。同时，原、被告口头订立了一份新的协议即关于被告将皇姑区华山路33-2号房屋的部分转租给原告的租赁协议，按照双方的约定，原、被告共同将皇姑区华山路33-2号房屋原告承租部分对外转租，并以转租所得的租金退还给原告剩余租金。这是一个附解除条件的转租协议，按照协议约定当原、被告任何一方与案外人订立新的转租协议时，原、被告之间的转租合同解除，被告应当返还原告剩余租金。根据原、被告的聊天记录显示，曾有案外人向被告表示同意承租该房屋，交纳了定金并搬入了该房屋。在此过程中被告作为房屋承租人实际上与案外人已经订立了口头转租合同，此合同成立之时，被告于原告之间的转租合同解除条件已经成就，虽然被告与案外人之间的转租合同最终因案外人未能按时交付租金而解除，但不影响被告承担与原告解除转租合同的后果即返还原告剩余租金。关于原告要求退还租金等相关费用的诉讼请求。原告共交交纳了租金1650元，水电费押金500元，网络费用150元，共计2300元。从2016年2月20日原、被告签订第一份租赁协议至2016年3月5日原、被告协商解除该租赁协议止，原告共使用房屋15天即半个月。因原、被告为共同承租房屋，第一个月共使用水、电费431元，则被告一方半个月内使用的水电费应为108元（431元×1／2月×1／2人），在水电押金500元中扣除该笔费用后，剩余押金为392元；剩余网络费用为125元（150元-25元）；剩余两个半月租金为1375元（1650元-275元）。上述费用共计1892元被告应当返还原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百二十条，第三百九十九、第四百零六条之规定，原审法院判决如下：一、被告候月于该判决生效后三日内返还原告胡博房屋租金、水电押金、网络费用共计1892元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。被告如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告承担。宣判后，侯月不服，向原审法院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；请求判令被上诉人承担本案上诉费用。上诉理由：上诉人租赁房屋后将房屋转租给被上诉人胡博，胡博缴纳三个月租金及水电押金，但胡博允许其女友居住。因房东要求腾房，上诉人与被上诉人协商后，被上诉人同意租房后被上诉人继续承租两个半月。但上诉人另行租赁后，被上诉人并未依约定搬入，而是另行签订租赁协议。一审能够认定上诉人新租房的一部分已经租给胡博两个半月的租期。胡博违约另行租赁房屋，但新租赁房屋转租给胡博的租期并未解除。一审判决认定上诉人与胡博达成附解除条件的转租协议错误。上诉人与被上诉人之间存在转租协议，转租协议同意胡博将他已经缴费承租的房屋对外转租，如有人转租，并履行协议后，胡博从新租户所交付的租金中收取二个半月反退租金，并非只要签订了转租协议上诉人就需要退还租金。上诉人并未与他人达成转租协议，并未收取定金等费用。被上诉人胡博辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。本院审理查明事实与原审查明事实一致。上述事实，有当事人当庭陈述、房屋租赁协议、微信记录、短信记录、证人证言等证据佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，上诉人侯月与被上诉人胡博之间签订的租房合同，合法有效，双方应按照合同约定各自履行义务。租赁合同约定的房屋原为侯月承租，后侯月将房屋分租给被上诉人胡博。合同中约定“在本协议期内，甲方（侯月）不得干涉乙方（胡博）的合法使用权，不得收回房屋或转租他人，并不得提高房租或终止协议”。房屋租赁期间从2016年2月20日至同年5月20日。租赁协议签订后，被上诉人胡博已经按照约定履行义务，缴纳房屋租金及相关费用，但三个月租期尚未届满未满，胡博仅实际租赁使用房屋15天，侯月即要求被上诉人腾房，因此上诉人侯月违反合同约定。上诉人侯月已经新承租房屋，被上诉人胡博从未居住，因此上诉人提出的不退还租金主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人侯月负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 悦审 判 员 单 立代理审判员 吕长辉二〇一六年十月二十日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 来源：百度“”