（2016）鄂0103民初3839号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-11-28

案件名称

陈精妮与武汉新世界康居发展有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市江汉区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈精妮,武汉新世界康居发展有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条，第一百一十一条，第一百五十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十条，第一百四十二条

全文

湖北省武汉市江汉区人民法院民事判决书（2016）鄂0103民初3839号原告（反诉被��）：陈精妮，女，1980年5月23日出生，汉族，住址湖北省荆州市荆州区。委托代理人：肖建斌，湖北今天律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：武汉新世界康居发展有限公司，住所地武汉市东西湖区常青花园8号小区1栋10层1、2室。法定代表人：胡承启，董事长。委托代理人：汤珊，女，1986年1月20日出生，汉族，系该公司员工，住址武汉市武昌区。代理权限为一般代理。委托代理人：ＸＸ伟，男，1984年11月27日出生，汉族，系该公司员工，住址武汉市江岸区。代理权限为一般代理。原告（反诉被告）陈精妮（以下简称原告）与被告（反诉原告）武汉新世界康居发展有限公司（以下简称被告）买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人肖建斌、被告的委托代理人汤珊、ＸＸ伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行与原告签订的《武汉市商品房买卖合同》，交付常青南园三期第A-2栋1单元2层3号房给原告并协助办理产权登记手续；2、请求判令被告承担延期交付房屋违约金人民币25992元；3、请求判令被告赔偿原告损失人民币90780元；4、请求判令原告按照鉴定结论承担房屋精装修费用人民币130761.22元；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月23日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于武汉市江汉区常青南园三期第A-2栋1单元2层3号房屋，被告应于2015年2月28日前商品房交付原告，逾期交房超过60日后，在原告要求继续履行合同的情况下，新世界康居公司应于最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款万分之0.4的违约金。同日，原、被告再次签订《常青南园三期精装修合同》，约定由被告对该房屋进行精装修设计及施工，房屋装修总额为人民币236844元，合同签订时，原告支付装修款人民币71053元。上述合同签订后，原告按照合同约定要求交付了全部购房款及前期装修费用，但被告迄今为止从未书面通知原告进行验收交接。因房屋的精装修存在严重质量问题，自合同签订之后，原告就一直与被告就房屋装修质量问题进行电话沟通，但一直未能得到妥善解决。2015年4月22日，原告委托武汉兴世爱家建设工程技术有限公司出具了《房屋装饰装修工程质量检验报告》，指出涉案房屋在墙面、地面、天棚、门窗、水电、裱糊工程、成品保护等诸多方面均存在严重的质量问题。2015年5月28日，因被告一直未书面通知原告办理验收交接房屋，原告遂致函被告要求解决房屋装修质量问题，并办理房屋验收交接手续后由原告自行维修该房屋装修质量问题，但被告未同意。2015年6月5日，被告委托湖北正信工程项目管理有限公司对房屋装修造价出具《司法鉴定报告书》，经现场勘查录像固定装修情况后出具的鉴定结论为该房屋装修造价仅为人民币130761.22元。由于被告拖延交房且拒绝对房屋装修质量问题承担责任的行为已严重侵犯原告的合法权益，原告只得于2015年6月25日在聘请湖北省武汉市洪兴公证处对房屋现状进行证据保全公证后自行到被告处拿走房屋全部钥匙，在未办理房屋交付手续的情况下对房屋进行实际接管。原告认为，原、被告共签订了两份合同，其中双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中，原告已经履行了全部的合同义务，被告应按合同之约定按期交付商品房给原告，现被告逾期迟迟未能交付合格的商品房，应承担违约责任。另外，因该房屋装修存在严重质量问题，故被告应承担原告的损失，包括出具《房屋装饰装修工程质量检验报告》的费用人民币880元、出具《司法鉴定报告书》的费用人民币3000元，证据保全公证人民币900元、重新装修费用人民币47000元、订购家具保管费人民币3000元、租房居住费用人民币36000元，合计人民币90780元。原、被告虽在《常青南园三期精装修合同》中约定房屋精装修造价为人民币236844元，但房屋存在严重装修质量问题，根据原告委托出具的《司法鉴定报告书》认定该房屋装修造价仅为人民币130761.22元，原告已支付人民币71053元，故还应实际支付的房屋精装修费用为人民币59708元，上述款项原告愿意在被告办理完房屋交付手续及协助原告办理完房屋权属登记，并扣除原告的实际经济损失及被告应承担的违约责任后予��承担。被告辩称：1、根据合同约定，原告应于2015年2月6日前交清装修款，被告应于2015年2月28日前交房，原告未交清全部房款，被告有权不办理交房手续，无需承担逾期交房的违约责任。2、原告在未交清全部房款的情况下，于2015年5月29日采取损害公私财物的方式将房屋大门锁芯予以更换并对房屋内的装饰予以破坏，其后原告进行的装修及对房屋的改造所造成的损失不应由被告承担；3、装修合同约定的装修费用，约定的是总价包干，无需进行任何鉴定来确定造价，原告提出的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。为维护被告的合法权益，现被告向本院提出反诉称，原、被告于2014年12月23日签订的商品房买卖合同补充协议《常青南园三期精装修合同》约定装修费用总额为人民币236844元，被告应在购房合同附件六第二条第4款约定的付清合同余款的时间��签订购房合同后45日即2015年2月6日）内支付装修总额剩余之70%款项即人民币165791元。被告已按《常青南园三期精装修合同》履行合同义务，但原告并未依约履行付款义务，应当向被告支付违约金。故请求判令：1、原告支付装修款项人民币165791元；2、原告给付逾期付款违约金人民币3746元（暂计算至2016年8月24日，实际应支付至款项全部付清之日止）；3、原告腾退房屋并对房屋装修恢复原状；4、原告承担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合认定如下：经审理查明，2014年12月23日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告以人民币1425011元的价格购买被告出卖的位于武汉市江汉区常青南园三期第A-2栋1单��2层3号商品房，原告应于2014年12月23日前支付不少于总房款30%的房款计人民币525011元，其余价款办理贷款。被告应当在2015年2月28日前，将符合条件的商品房交付原告使用，如逾期交付，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.4的违约金。同时，原、被告在附件六《合同补充协议》第二条第4款中约定，原告应于签订购房合同后45日内付清余款人民币900000元；第5款约定原告在付清全部房款后，被告才能为原告办理入住手续。同日，原、被告就该房屋另行签订《常青南园三期精装修合同》一份，约定原告委托被告对该房屋进行精装修设计及施工，房屋装修费用总额为人民币236844元，在签订合同时，原告向被告支付房屋装修总额的30%款项计人民币71053元；在购房合��附件六第二条第4款约定的付清合同余款的时间向被告支付装修总额剩余之70%的款项计人民币165791元。上述合同签订之后，原告按约定的期限已支付房屋购房款人民币525011元及办理了该房屋剩余贷款，并支付房屋装修款人民币71053元。之后，原告因该房屋的装修存在质量问题而多次与被告交涉，要求进行维修，并一直未支付剩余装修款项。被告在2014年12月11日已取得该房屋《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》的情况下，以原告未支付剩余装修款项为由未通知原告对该房屋进行验收交接。原告在多次要求被告对房屋装修进行维修未达到要求的情况下，自行委托武汉兴世爱家建设工程技术有限公司对该房屋装饰装修工程质量进行检验，该公司于2015年6月2日出具检验报告认定：1、房屋吊顶、墙面裂纹需重做；2、卫生间墙砖多处空鼓；3、门框需刷油漆；4、厨��灯损坏1个、另一个松动；5、主卫浴缸需修补、马桶木条需拆除、电线需包起来、整体缺漏电保护；6、餐厅、次卧、客厅窗户旁渗水。同月5日，原告自行委托湖北正信工程项目管理有限公司对该房屋精装修造价进行评估，鉴定结论为该房屋精装修造价为人民币130761.22元。同年6月20日，原告与武汉名风印象装饰设计工程有限公司签订《武汉地区住宅室内装饰装修工程施工合同》，自行对房屋内的墙面、吊顶、乳胶漆、电路改造、灯、洁具安装等装修项目进行修复重作，为此支付装修款人民币47000元。另查明，原告向被告所购买的房屋系样板房，在与被告签订《常青南园三期精装修合同》时该房屋已经装修完毕。被告认可其于2015年6月25日自行到被告处拿走房屋全部钥匙，实际接收该房屋。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告就位于武汉市江汉区常青南园三期第A-2栋1单元2层3号房屋所签订的《武汉市商品房买卖合同》及《常青南园三期精装修合同》均系双方真实的意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，故原、被告均应按照该协议所约定的内容履行各自的义务。根据双方于2014年12月23日所签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，在原告履行了支付购房款的义务后，被告应于2015年2月28日前将商品房交付给原告。而原、被告于同日另行签订的《常青南园三期精装修合同》中，并未约定需原告支付全部装修款项后被告才能交付房屋给原告使用，上述两份合同并无关联，现被告以原告未支付剩余房屋装修款为由，怠于履行房屋交接手续，已构成违约，应按双方在《武汉市商品房买卖合同》中的约定承担违约责任。被告提出原告未支付完房屋装修款，故被告可不履行交房义��，不应承担逾期交房违约责任的辩解意见，与事实及法律规定不符，本院不予采纳。原告自认其于2015年6月25日已实际接管该房屋，故被告应从2015年3月1日起按原告已支付的房价款人民币1425011元按日万分之0.4的标准支付违约金日至2015年6月24日止，即应支付的违约金为人民币1425011×0.4÷10000×116＝6612元。因原告已实际接管该房屋，根据双方在《武汉市商品房买卖合同》中第十六条：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的规定，原告要求被告协理办理房屋产权登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原、被告双方所签订的《常青南园三期精装修合同》，因该房屋在双方签订装修合同时已装修完毕，故原告应按双方约定的价格向被告支付全部装修款。原告提出按人民币130761.22元的鉴定价格支付装修款的诉讼请求，与事实��法律规定不符，本院不予支持。现因该房屋的装修经鉴定存在质量问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“…交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，因原、被告对该房屋的装修质量问题未协商一致，且被告在房屋装修保修期内未积极履行修复义务，而原告自行委托他人对装修进行修复所花费的人民币47000元及为房屋装修质量检测所支付的检测费人民币880元，均系为检测及修复该房屋的装修质量问题而支付的费用，该费用均应由被告承担，可一并从原告向被告应支付的剩余装修款中予以扣除。对于原告提出要求被告赔偿租房居住费用及其他鉴定、公证费用的诉讼请求，因上述费用并非必须实际遭受的损失，故本院不予支持。综上，原告还应向被告支付剩余装修款人民币117911元。被告要求原告给付逾期付款违约金及要求原告腾退房屋并对房屋装修恢复原状的反诉请求，与事实及法律规定不符，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百一十一条、第一百五十五条、最高人民法院《关于审理商品��买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉新世界康居发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈精妮办理武汉市江汉区常青南园三期第A-2栋1单元2层3号房屋的产权登记手续；二、被告武汉新世界康居发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈精妮支付逾期交房违约金人民币6612元；三、原告陈精妮于本判决生效之日起十日内向被告武汉新世界康居发展有限公司支付房屋装修款人民币117911元；四、驳回原告陈精妮的其他诉讼请求；五、驳回被告武汉新世界康居发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》��二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1318元，反诉费人民币1845元，以上共计人民币3163元由原告陈精妮承担人民币2077元，由被告武汉新世界康居发展有限公司承担人民币1086元（原、被告均于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　　李　靖人民陪审员　　颜冬萍人民陪审员　　陈旭颖二〇一六年十月二十日书　记　员　　丁小雨关注微信公众号“”