（2016）湘1129民初1619号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-10-24
案件名称
（2016）湘1129民初1619号虞湘花、黄世富诉永州市龙华投资置业（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
ＸＸ瑶族自治县人民法院
所属地区
ＸＸ瑶族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄世富,虞湘花,永州龙华投资置业（集团）有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1129民初1619号原告黄世富，男。原告虞湘花，女。委托诉讼代理人盘枫，男，ＸＸ瑶族自治县华峰法律服务所法律服务工作者。被告永州龙华投资置业（集团）有限公司。法定代表人叶祥，男，任该公司总经理。委托诉讼代理人王志坚，男，湖南九子龙律师事务所律师。原告黄世富、虞湘花诉被告永州龙华投资置业（集团）有限公司（简称龙华公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年8月22日向本院提起诉讼。依法由审判员高��适用简易程序于2016年9月18日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，书记员伍玉担任记录，原告黄世富、虞湘花的委托诉讼代理人盘枫、被告龙华公司的委托诉讼代理人王志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄世富、原告虞湘花向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2015年6月30日至2016年6月30日期间逾期交房违约金27421元；2、请求判令被告在房屋交付使用之日起90日内为原告办理产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告以公积金贷款方式，向被告购买了商品房一套，即ＸＸ县沱江镇龙华世纪城小区7幢1单元202号房，双方于2013年10月17日签订《商品房买卖合同》。被告没有按合同约定将商品房交付给原告使用，2016年7月1日原告收到被告的交房通知。2016年7月13日，原告向被告进行了收房并对交付房屋��行了验收交接，同时交纳物业管理等相关费用。本案合同约定的商品房违约时间应从2015年6月30日至2016年7月13日止，按照商品房买卖合同第九条的约定，被告应向原告支付违约金27421元（已付全部房款362751元×0.0002元/天×378天）。原、被告签订《商品房买卖合同》系格式合同，合同第十五条关于产权登记的约定和《合同补充协议》中关于商品房验收合格、设计变更、延期交房情节及逾期交房处理均是格式条款，且违背了法律规定和交易习惯。因此，恳请法院支持原告诉请。被告龙华公司辩称：一、原、被告在合同约定的违约金过高，应当调低至5000元；二、原告要求在交房后90日内办理房产证的请求不符合合同约定，合同约定为365天；三、原告有延期付款行为，延期交房的责任应当由原告承担；四、原告有延期提交办理住房公积金资料的行为��导致贷款没有按时到达被告的账户。经审理查明：2013年10月1日原告黄世富交购房定金50000元，2013年10月10日原告黄世富交购房款20000元。2013年10月18日原告黄世富、虞湘花与被告龙华公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：一、黄世富、虞湘花购买龙华世纪城小区第7栋1单元2层202号房，该商品房建筑面积为131.96㎡，其中，套内建筑面积106.68㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.28㎡，其单价为2748.67元∕㎡，总金额为362751元；二、被告应当在2015年6月30日前将该商品房经五方验收合格交付原告使用，商品房达到交付条件后，被告应当书面或电话、短信通知原告办理交付手续，并在永州日报公告房屋交接时间，签署房屋交接单，被告交房时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不提供两书的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；三、被告未按规定的时间交房，逾期超过30日后60日内，被告按最后交付期限的第31天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按约定最后交付期限的第61天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告已公告交房时间，由于原告的原因造成房屋没有办理交接，由原告负责，被告不承担任何责任，物业管理费自交房公告之日起计算并由原告承担；四、原告所购房产由被告代办房产证和国土证，办理房产证和国土证所需费用由原告承担，原告应在被告通知办证时将相关税、费和资料交给被告，被告应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告承诺自原告提供齐全办理产权的所有资料并缴清办理权证所需全部费用之日起一年内办理产权证；五、在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务，因不可抗力或者非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。六、代收代缴的契税、办理国土证和房产证的费用在签订《商品房买卖合同》时与首付款一并付清。合同签订前，原告黄世富、虞湘花已交纳房款77715元给被告龙华公司，签订合同后原告黄世富、虞湘花于2015年1月23日从中国工商银行ＸＸ支行贷款250000元，此款直接汇入被告龙华公司的账户用于支付房款。2015年6月16日，原告黄世富、虞湘花向被告支付购房款20000元；2015年9月22日，原告黄世富、虞湘花向被告支付购房款10000元；2016年7月13日，原告黄世富、虞湘花向被告支付购房款10000元。2016年7月1日，原告黄���富、虞湘花收到被告龙华公司手机短信交房通知。2016年7月13日，被告龙华公司委托湖南华庭物业管理有限公司ＸＸ分公司进行了交房。因被告不能按照合同的约定在2015年6月30日前向原告黄世富、虞湘花交房，原告黄世富、虞湘花遂诉至本院，提出前述诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的1、《商品房买卖合同》，2、收据，3、借款借据、担保合同，4、房屋验收交接表等证据证实，经庭审举证质证核实，原告提供的上述四份证据来源合法，内容真实，且与本案有关联性，本院予以确认。本院认为：原告黄世富、虞湘花与被告龙华公司在履行《商品房买卖合同》过程中，双方就龙华公司是否存在违约行为、是否应当支付违约金等发生争议，诉至本院，本案应定性为商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋，且被告没有延期交房的免责事由。根据法律规定及原、被告所签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担向原告支付违约金的责任。关于违约金的计算，原、被告在《补充协议》第七条约定，被告逾期超过30日后60日内，应按合同约定最后交付期限的第31天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，被告应按约定最后交付期限的第61天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。根据该约定，本案的违约时间应从2015年8月1日起至2016年7月1日止，被告逾期交房335天，截至2015年6月30日，原告向被告支付的购房款总计为342751元，被告应当依约支付黄世富、虞湘花逾期交房违约金21936.06元(342751元×0.0001×30天＝1028.25元，342751元×0.0002×305天＝20907.81元)。原告要求被告支付逾期交房违约金29250元，对于超过27421元的部分本院不予支持。被告辩称原告计算的违约金过高，原告没有提交证据证明延期交房受到的损失，违约金应当予以调低。本院认为被告主张要求调低违约金应当就本案违约金明显高于原告因违约受到的损失进行举证，本案中被告并未提供该证据，对于被告要求调低违约金的辩称本院不予支持。被告辩称原告在履行合同过程中有违约的情况，未按照合同约定的期限提交按揭贷款手续。原告黄世富、虞湘花已于2015年1月23日向中国工商银行��华支行贷款250000元，此款直接汇入被告龙华公司的账户，被告未能提供证据证明原告未按照合同约定的期限提交按揭贷款手续，对被告的该项辩称本院不予采信。被告辩称原告在履行合同过程中有违约的情况，原告有部分房款未按照合同约定的时间支付给被告，延期交房的责任应当由原告承担。按照合同的约定，原告逾期付款的，逾期超过30日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，如逾期超过90日后，原告仍未按约定支付全额应付款及违约金，被告有权解除合同，并将房屋另行出售。本案原告未在合同规定的期限内将购房款付清，而且原、被告对该房屋已进行了交接，应视为双方对合同的继续履行，被告对原告逾期交纳购房款的违约行为未提起反诉，本院不予处理。原告要求判令被告在房屋交付使用之日起90日内为原告办理产权登记手续。本案原、被告约定了原告收房后一年内为其办理房产证和国土证，原告是2016年6月30日才收房的，未超过原、被告双方约定的办证期限，现要求被告提前办理无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、限被告永州龙华投资置业（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告黄世富、虞湘花逾期交房违约金21936.06元；二、驳回原告黄世富、虞湘花的其他诉讼请求。本案案件受理费242元(已减半收取)，由被告永州龙华投资置业（集团）有限公司负担。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。（本页无正文）审判员 高贝二〇一六年十月二十日书记员 伍玉附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可���约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”