（2016）黑0604民初2369号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-10-26
案件名称
大庆日月长物业管理有限公司与李玉晶物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
大庆市让胡路区人民法院
所属地区
大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大庆日月长物业管理有限公司,李玉晶
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二十九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0604民初2369号原告：大庆日月长物业管理有限公司，住所地萨尔图区万峰综合大市场9A号楼4门。法定代表人：梁国彬，职务经理。委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。被告：李玉晶，女，1974年9月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市大同区同南路***室，公民身份号码2306061974********。原告大庆日月长物业管理有限公司（以下简称日月长公司）与被告李玉晶物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，因不符合小额诉讼程序依法转为适用普通程序，于2016年6月16日、2016年9月12日、2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阚留成第一、二次开庭参加诉讼，原告法定代表人梁国彬，被告李玉晶三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日月长公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付物业服务费共计4440.48元（2010年度1283.04元，2012年至2013年为1573.44元，2014年至2015年为1584元）。2、判令被告按照物业服务合同规定，给付拖欠物业服务费产生的滞纳金共计7572.58元。事实及理由：被告系让胡路区9区9－17B－4－202室的产权人，被告应按照物业服务合同定价标准交纳物业服务费，从2010年1月1日起至2015年12月31日，共欠物业服务费4440.48元，因被告恶意拖欠物业费，应按照合同约定支付滞纳金共计7572.58元（2010年滞纳金为1283.04元*10%*64个月＝4105.73元，2012年滞纳金为786.72元*5%*40个月＝1573.44元，2013年滞纳金为786.72元*5%*28个月＝1101.41元，2014年滞纳金为792元*5%*16个月＝633.60元，2015年滞纳金为792元*5%*4个月＝158.40元）。上述款项经原告多次催缴被告均以各种理由恶意拖欠不交，故原告诉至法院。被告李玉晶辩称，1、物业费收取的起始时间不对，我是于2011年6月从徐凯手中购买的房屋，面积为88平方米，该房屋尚没有办理产权证，所以2011年5月31日前的物业费与我无关，2011年6月1日以后的物业费由我承担我认可。2、2011年和2012年的物业费我都已经缴纳了，只有2013年至2015年的物业费没有缴纳。而且我不缴纳物业费是因为我的房屋没有下水，原告曾经处理过一次，但从买房子开始，除了座便器的下水好使外，厨房的主管线下水至今没有处理好无法使用，所以我一直住不了，就没缴纳物业费。3、对各年度的收费标准有异议，不应该收这么多。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供物业委托管理合同书（2009年1月1日至2011年12月31日）复印件一份（与原件核对有异议）。证明：被告所居住的房屋在我们物业管辖范围内，享受我们的物业服务项目。收费标准1.215元/每月每平方米。室内下水管不归物业管辖范围之内。对当年未缴纳物业费的业主，从次年1月1日起开始按月收取10%的滞纳金。被告对该证据真实性及证明的问题均有异议。因为在合同上的第二页和第八页有改动所以对真实性有异议；原告是我所居住房屋的物业服务企业；收费标准每年都不一样；室内下水管道应该归原告管理；产生滞纳金不是我的原因，是因为我家的下水管线一直没有处理好，所以我才不缴纳物业费。庭审时，虽然原告提供的复印件与原件核对有异议，但原、被告均认可该复印件的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。2、原告提供大庆市各类物业收费标准备案表、价格鉴定评估报告复印件各一份（与原件核对无异议）。证明：原告在让胡路区9区西杨小区的物业收费标准为8.94元每年每平方米，执行标准为2012年1月1日至2013年12月31日，服务项目共用排水系统，不包括个人室内排水系统，收费标准在大庆市让胡路区城市管理局、大庆市城市管理委员会、大庆市物价监督管理局这三个部门备案。被告对该组证据的真实性、证明问题均有异议，原因是看不懂。因该证据有相应物业管理部门和大庆市价格事务所盖章，故本院对该证据的真实性予以认定。3、原告提供大庆市各类物业收费标准备案表、物业服务委托合同书、检测报告（13页）复印件各一份（与原件核对无异议）。证明：2014年1月1日至2014年12月31日收费标准每月每平方米0.75元。跨年度不缴物业费的业主按月收取5%滞纳金。合同第一条的2.2中明确规定我们服务的项目是室外排水管道，而不是室内的排水管道。我们每年都在按照合同履行物业服务。被告对该组证据的真实性、证明问题均有异议。不缴纳物业费的原因不在于我，不同意支付滞纳金。本院对该证据的真实性予以认定。4、原告提供大庆市各类物业收费标准备案表、物业服务委托合同书、检测报告复印件各一份（与原件核对无异议）。证明：2015年1月1日至2015年12月31日收费标准每月每平方米0.75元。合同第五条的1.4中约定跨年度的不缴纳物业费的业主按月收取5%滞纳金；合同第一条的2.2中约定我们服务的项目是室外的排水管道，而不是室内的排水管道。被告对该组证据的真实性和证明问题均有异议。不缴纳物业费的原因不在于我，不同意支付滞纳金。本院对该证据的真实性予以认定。5、原告提供2009年收取涉案房屋产权人徐凯的物业费500元的收据复写件。证明：该房屋2009年下半年的物业费已经由徐凯缴纳。被告质证认为，该证据与本案无关。因该证据与本案无关联性，本院对该证据不予认定。6、原告提供2012年4月1日收费票据复写件。证明：李玉晶缴纳了2011年的物业费。被告对该证据的真实性、证据的问题均有异议。此票据不是缴纳2011年的物业费而是缴纳的2012年物业费。此票据是原告自己在2012年的基础上改写的2011年度。被告虽然对该证据有异议，但在庭审时，被告也提供了与该证据同号的收据第二联证实自己已经缴纳了2011年度的物业费，原告对被告提供的票据无异议，故本院对该证据真实性予以认定。7、原告提供业主委员会证明原件一份。证明：李玉晶房产证正在办理。被告对该证据的真实性、证明的问题均有异议。这个房子的产权人并非被告。因被告在庭审时，自认涉案房屋是其在2011年6月份从徐凯那购买的，故本院对该份证据的真实性予认定。8、原告提供2015年12月20日电话录音及录音整理材料（对方手机号1308902****为被告手机，录音时长4分28秒）。证明：2015年12月原告向被告手机打电话索要物业费，给地漏修了就缴纳物业费，房屋是被告李玉晶的。被告对该证据真实性没有异议，对房屋是被告李玉晶的没有异议，对“地漏修好了就缴纳物业费”有异议，因为地漏现在还没修好。本院对真实性予以认定。9、原告提供证人邓立秋出庭证言。证明：2010年徐凯的物业费在双方买卖合同中已经承诺由被告来支付。被告对该证据真实性及证明问题均有异议。本院对该证据综合全案予以认定。10、原告提供庆物协[2006]03号文件、庆物协[2012]02号文件复印件各一份。证明：室内下水疏通不在物业范围之内。被告对该组证据的真实性和证明问题均有异议，看不懂。本院对该证据综合全案予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庭审时，被告李玉晶自称涉案房屋系其2011年6月份从徐凯处购买，面积为88平方米，支付了60%的购房款同时占有了该房屋，但没有办理产权证。另查，被告缴纳了2011年度的物业费。原告日月长公司系三级资质的物业服务企业，为被告房屋所在小区提供物业服务。2010年物业费收费标准根据物业委托管理合同约定为每月每平方米1.215元，对跨年度欠物业费的业主自下一年度的1月1日起按月收取10%的违约金；2012年至2013年没有物业服务合同，物业费收费标准根据大庆市价格事务所评估鉴定为每年每平方米8.94元，并报物业相关主管部门备案；2014年至2015年物业费收费标准根据物业委托管理合同约定为每月每平方米0.75元，对跨年度欠物业费的业主自下一年度的1月1日起按月收取5%的违约金。现原告起诉至法院要求被告给付2010年、2012年、2013年、2014年、2015年这五个年度拖欠的物业费共计4440.48元及违约金合计7572.58元；诉讼费由被告承担。本院认为，原告为被告房屋所在小区的物业服务企业，为该小区提供了物业服务，被告理应按照相应收费标准缴纳物业费，庭审时，被告对收费标准有异议，但从原告提供的证据来看，其收费标准是经过业主委员会或物业主管部门批准的，故对被告此项抗辩理由不予支持。关于2010年度的物业费，从原告提供的证据来看无法认定被告为当时涉案房屋的物业费缴纳义务人，且被告不予认可，故对原告要求被告给付2010年度的物业费请求，本院不予支持。关于2012年至2015年度的物业费，庭审时，被告辩称已经缴纳了2012年度的物业费，只有2013年、2014年、2015年这三个年度的物业费没有缴纳，并且未缴纳物业费的原因是其房屋主下水管线不通才未缴纳，但被告未向本院提供证据，况且物业服务项目很多，不能因某项服务不到位就拒绝缴纳全部物业费，故本院对原告主张2012年至2015年这四年度的物业费3157.44予以支持。关于违约金问题，原告诉请的违约金计算期间为，自所欠各年度物业费的次年1月1日起至2016年4月30日，该期间并未超过物业委托管理合同所约定的计算期间，对此本院予以确认。因2012年至2013年这两个年度原告没有与业主委员会签订物业委托管理合同，故对这两年度的违约金请求不予支持。对于2014年和2015年这两个年度的违约金，因被告未按时缴纳物业费，应当承担相应的违约责任，但物业委托管理合同中约定的违约金过高，且被告认为产生违约金的责任不在被告，所以不应承担违约金，故本院考虑到被告未支付物业费导致原告所受损失情况，酌情对原告诉请的违约金依上述计算期间计算具体数额为86.06元[（54.87元+11.33元）*1.3]，超过中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍的部分，不予支持。综上所述，本院对原告要求被告给付2012至2015年这四个年度的物业费3157.44元及违约金86.06元，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李玉晶于本判决生效后五日内给付原告大庆日月长物业管理有限公司物业费3157.44元及违约金86.06元；二、驳回原告大庆日月长物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元，由原告大庆日月长物业管理有限公司承担50元，被告李玉晶负担71元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长 南春峰代理审判员 侯晓云代理审判员 高艳丽二〇一六年十月二十日书 记 员 陈 帅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”