（2016）冀01民终7237号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-27
案件名称
赵桂玲、张建东等与陈武臣、柳芳芳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵桂玲,张建东,陈武臣,柳芳芳,河北久源物业服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀01民终7237号上诉人（原审原告）：赵桂玲。上诉人（原审原告）：张建东。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵利锁、黄志光，河北冀能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈武臣。被上诉人（原审被告）：柳芳芳。二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯军、张志禄，河北济达律师事务所律师。原审第三人：河北久源物业服务有限公司。法定代表人：宗瑞娜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邱霞，河北美东律师事务所律师。上诉人赵桂玲、张建东因与被上诉人陈武臣、柳芳芳、原审第三人河北久源物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2015）西民初字第02784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵桂玲、张建东的共同委托诉讼代理人黄志光、被上诉人陈武臣及其委托代理人冯军、被上诉人柳芳芳的委托代理人冯军、原审第三人河北久源物业服务有限公司的委托代理人邱霞等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵桂玲、张建东上诉请求：一、依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2015）西民初字第02784号民事判决第二项；二、依法支持上诉人的赔偿请求；三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院错误不予认定原审第三人给上诉人停电的事实。两被上诉人作为房主明确认可第三人停电事实，一审法院错误不予认定；错误不予采信上诉人赵桂玲与李某的通话录音；上诉人提供的证据足以证明李某是第三人的职工，其一直与上诉人为停电和调解的事在联系。一审不予认定停电事实，属严重错误认定事实。二、一审法院错误不予认定被上诉人违约事实。二楼网吧被淹的责任应由被上诉人和原审第三人负担，被上诉人违反合同义务，构成根本性违约；三、上诉人主张的44.34万损失合理合法，应予支持。陈武臣、柳芳芳辩称：上诉人的上诉事由缺乏事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，强求维持原判。河北久源物业服务有限公司述称：上诉人的诉讼情况及请求无事实和法律依据，请求维持原判。赵桂玲、张建东向一审法院起诉请求：一、判令解除赵桂玲、张建东与陈武臣、柳芳芳签订的《房屋租赁合同》；二、判令陈武臣、柳芳芳赔偿赵桂玲、张建东房屋装修费、房租费、物业费、装修押金及其他损失共计44.34万元；三、判令赵桂玲、张建东承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2015年5月11日，赵桂玲、张建东与陈武臣、柳芳芳签订一份房屋租赁合同，约定陈武臣、柳芳芳将其位于石家庄市中华南大街华府园（火车站北国超市南侧）临街一楼出租给赵桂玲、张建东，用于经营饭店。租赁期限自2015年6月1日至2017年5月31日，年租金30万元。合同签订后，赵桂玲、张建东向陈武臣、柳芳芳支付租金7.5万元和房屋押金3万元，向原审第三人支付装修押金2000元，2015年5月11日至2015年10月11日期间物业费3000元。二、赵桂玲、张建东诉称，赵桂玲、张建东入住后，于2015年5月12日与石家庄市金钥匙建筑安装工程有限公司签订一份饭店装修合同，支付装修费268000元，对租赁房屋进行装修。同时，招聘王海滨、张永豹、刘丽萍三名员工进行培训，购买灶具、冰箱和桌椅，筹备饭店开业。装修时，陈武臣、柳芳芳和第三人以方便赵桂玲、张建东饭店走下水为由，让赵桂玲、张建东更换负一层下水管，装修人员装修时发现负一层下水管道无法更换，第三人对此也认可，不得已从赵桂玲、张建东饭店一楼改了下水管。在装修期间，二楼网吧因下水堵塞浸泡部分物品，第三人让赵桂玲、张建东赔偿网吧损失，并以此为由断了赵桂玲、张建东饭店用电。2015年7月初，赵桂玲、张建东饭店完成初装修，第三人始终不给赵桂玲、张建东供电，陈武臣、柳芳芳也无法保证赵桂玲、张建东用电，导致赵桂玲、张建东饭店至今无法营业，合同目的不能实现。另，赵桂玲、张建东发现租赁房屋没有消防验收合格手续。请求法院判决解除赵桂玲、张建东与陈武臣、柳芳芳签订的房屋租赁合同；陈武臣、柳芳芳退还赵桂玲、张建东租金7.5万元、房屋押金3万元；赔偿赵桂玲、张建东装修押金2000元、物业费3000元，装修费268000元，员工工资和解除劳动合同违约金42550元，购买灶具及运费、安装费损失8600元，购买冰箱、桌椅等饭店用品损失9800元，共计443400元。三、陈武臣、柳芳芳辩称，赵桂玲、张建东的诉讼请求没有事实和法律依据，赵桂玲、张建东对租赁房屋进行装修没有经过陈武臣、柳芳芳同意，破坏了房屋主体结构，关于第三人给赵桂玲、张建东停电一事，陈武臣、柳芳芳是听赵桂玲、张建东转述的，并不知情。赵桂玲、张建东主张解除合同的理由不成立，对赵桂玲、张建东主张的各项损失不认可。因赵桂玲、张建东拖欠陈武臣、柳芳芳三个月房租，陈武臣、柳芳芳多次联系赵桂玲、张建东无果，为减少损失，陈武臣、柳芳芳于2015年11月5日收回房屋。陈武臣、柳芳芳收回房屋时，邀请赵桂玲、张建东到场，赵桂玲、张建东拒绝到场，陈武臣、柳芳芳在物业公司和邻居见证下做了现场录像，对赵桂玲、张建东的物品集中存放。对于赵桂玲、张建东拖欠租金，陈武臣、柳芳芳将另案起诉。四、第三人述称，赵桂玲、张建东与陈武臣、柳芳芳向第三人申报的华府园住宅装修审批表记载换负一层下水管，第三人从未认可负一层下水管道无法更换。第三人从未给赵桂玲、张建东断电，如果第三人给赵桂玲、张建东断电，赵桂玲、张建东无法完成装修。原审第三人公司没有叫“李贡”的员工，对赵桂玲、张建东提交的与“李贡”的通话录音的真实性不认可。租赁房屋进行了消防验收，有石家庄市公安局建筑工程竣工验收意见书为证。赵桂玲、张建东起诉的各项损失与第三人无关。经法院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。赵桂玲、张建东与陈武臣、柳芳芳签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。基于合同产生的债权债务关系应依法予以保护。合同签订后，赵桂玲、张建东对租赁房屋进行装修，准备用于经营饭店，赵桂玲、张建东称装修期间因第三人不给赵桂玲、张建东供电，导致赵桂玲、张建东饭店至今无法营业，合同目的不能实现，据此要求解除房屋租赁合同，但赵桂玲、张建东对于停电的事实，仅提供有三份录音，对于赵桂玲与“李贡”的录音，第三人不认可“李贡”系单位职工，赵桂玲、张建东亦不能证明“李贡”的身份，不予采信；对于赵桂玲、张建东与柳芳芳的两份录音，其中关于第三人断电的内容，均为二人向柳芳芳陈述，李芳芳只是答应从中进行协调。同时，根据赵桂玲、张建东提供的录音证实，第三人与赵桂玲、张建东发生纠纷的起因是赵桂玲、张建东装修改造下水管道与二楼网吧漏水的责任问题，柳芳芳作为房东从中为双方进行协调，只是为了保障租赁合同的正常履行，因其不在装修现场，也未必了解双方纠纷的真实状况，不能代表对赵桂玲、张建东所属内容的确认。赵桂玲、张建东另称租赁房屋没有消防验收合格手续，第三人提供有石家庄市公安局建筑工程竣工验收意见书为证，赵桂玲、张建东所诉与事实不符，不予采信。陈武臣、柳芳芳在庭审中认可于2015年11月5日收回房屋，双方签订的租赁合同已实际解除，予以确认。综上，赵桂玲、张建东要求陈武臣、柳芳芳赔偿各项损失443400元，没有事实依据，不予支持。陈武臣、柳芳芳对于赵桂玲、张建东拖欠的房租，没有在本案中提起反诉，可另行起诉。据此，判决为：一、赵桂玲、张建东与陈武臣、柳芳芳签订的房屋租赁合同于2015年11月5日解除。二、驳回赵桂玲、张建东其他诉讼请求。本案受理费7951元，因适用简易程序审理减半收取3975.5元，由赵桂玲、张建东负担。二审中，当事人没有提供新的证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人赵桂玲、张建东与被上诉人陈武臣、柳芳芳签订的签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被上诉人陈武臣、柳芳芳将出租的房屋交付给上诉人赵桂玲、张建东使用，履行了合同的主要义务。上诉人赵桂玲、张建东接受租赁房屋后，开始装修。按上诉人赵桂玲、张建东的陈述的事实和提供的证据看，二上诉人因与第三人河北久源物业服务有限公司履行有关装修约定时，而发生的纠纷。上诉人赵桂玲、张建东主张的损失，并非是被上诉人陈武臣、柳芳芳履行房屋租赁合同过程中的过错造成的，二上诉人向房屋出租人主张赔偿损失，于法无据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7951元，由上诉人陈武臣、柳芳芳负担。本判决为终审判决。审判长 刘建国审判员 宋广道审判员 郝福海二〇一六年十月二十日书记员 徐洁莹 更多数据：搜索“”来源：