（2016）浙04民终1596号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-10-28
案件名称
于圣东与李沅东房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李沅东,于圣东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终1596号上诉人（原审被告）：李沅东，男，1961年3月16日出生，苗族，住湖南省沅陵县，现住浙江省嘉善县。被上诉人（原审原告）：于圣东，男，1950年3月24日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：于梅芳，女，1976年6月21日出生，汉族，住浙江省嘉善县，系于圣东女儿。上诉人李沅东因与被上诉人于圣东房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2015）嘉善民初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，本案经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李沅东上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判驳回于圣东要求李沅东支付房屋占有使用费的诉讼请求，并请求判决于圣东返还李沅东租金38000元及押金5000元。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、证人李某证言不应采信，李某与于圣东亲属于彩凤系同学好友关系，存在串通嫌疑。李沅东受到于圣东的欺诈而与于圣东签订《房屋租赁协议》，因此，李沅东在租赁房屋过程中不存在任何过错。2、本案并非房屋租赁合同纠纷，双方在履行合同过程中并未发生任何矛盾，李沅东按照合同约定交付了押金5000元，并支付了租金38000元。2013年12月，涉案房屋被政府部门违章查处，并通知李沅东停止装修，导致李沅东不能使用涉案房屋，造成了损失，一审以双方房屋租赁合同产生矛盾，错误认定李沅东非法占有使用房屋并存在过错。3、一审认定李沅东对（2015）嘉善民初字第1282号民事判决书没有异议错误。李沅东虽未就该案提起上诉，但对该判决书中认定的事实有异议。二、一审中李沅东申请调取《整改强拆通知书》，但一审以与本案没有关联性为由，不予准许错误。三、双方签订的房屋租赁合同被确认无效，一审却支持于圣东要求李沅东参照合同约定的租金38000元/年支付自2014年6月8日起至2016年6月7日止的房屋占有使用费的诉请，于法无据。于圣东辩称，一、一审认定事实清楚。1、李某的证言可以作为证据。双方于2015年5月16日在村里调解时，李沅东向村主任李某承认其知晓涉案房屋违章事实。2、李沅东知晓涉案房屋系违章建筑，但在签订房屋租赁合同时其要求不要写明涉案房屋系违章建筑，并非于圣东有意隐瞒。涉案房屋被违章查处时，政府部门已告知李沅东停止装修，但李沅东并未停止装修。2014年11月9日，于圣东要求李沅东搬走，退回租金，但李沅东仍要求租住房屋。二、一审适用法律正确。按照法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案房屋虽系违章建筑，但未丧失其使用价值，于圣东仍享有占有、使用、处分的权利，一审参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费正确。于圣东向一审法院起诉请求：1、李沅东支付于圣东所拖欠的租金38000元整（自2014年6月8日至合同到期日2015年6月7日）；2、李沅东支付违约金3800元；3、李沅东立即搬离租赁房屋（浙江省嘉善县惠民街道横泾桥村烧香浜41号）；4、本案诉讼费由李沅东承担。在诉讼过程中，于圣东变更诉讼请求为：1、李沅东支付于圣东房屋占有使用费76000元整（自2014年6月8日至2016年6月7日）及至实际腾退之日占有使用费（按3166元/月计算）；2、李沅东支付违约金3800元（当庭撤回）；3、李沅东立即腾退租赁房屋（浙江省嘉善县惠民街道横泾桥村烧香浜41号）；4、本案诉讼费由李沅东承担。一审经审理认定事实：2013年5月19日，于圣东（甲方）与李沅东（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将其所有的嘉善县惠民街道横泾村烧香浜41号，建筑面积487平方米的房屋出租给乙方作为生产车间使用；甲方保证对出租房屋有完全所有权和使用权；租期自2013年6月8日起至2015年6月7日止；每月租金3167元，租金总额为76000元；租金六个月付一次，协议签订当天先付房屋租赁保证金5000元，租赁期满，房屋整修完毕退还；租赁期间乙方需对所租厂房进行改造、装修、安装设施设备的，改造装修工程由乙方自行实施，乙方应在施工前征得甲方书面同意。合同签订后，于圣东将487平方米房屋交付李沅东使用，李沅东亦向于圣东支付了5000元押金及38000元租金。2013年6月4日，李沅东拟成立嘉善正良食品有限公司的名称经核准。之后，李沅东即进行相应筹备工作，包括采购设施设备、原材料进入涉案房屋，并对房屋进行装饰装修等。2013年12月2日，嘉善县惠民街道横泾桥社区居民委员会出具产权证明一份，证明本案诉争的487平方米房屋中的100平方米房屋产权属于圣东所有，是合法建造，可安全投入使用（此证明仅限办理营业执照使用）。另外387平方米房屋无相关建设审批手续。于圣东居住房屋紧挨李沅东承租房屋。后在合同履行过程中，双方产生矛盾。至今，李沅东的部分设施设备等尚未搬离涉案房屋，李沅东亦未将涉案房屋返还于圣东。另查明，李沅东于2015年7月30日以涉案房屋无相关手续或产权证书，致其无法办理相关证照，无法经营，造成经营损失及装修损失为由向一审另案起诉于圣东，案号：（2015）嘉善民初字第1282号，其诉讼请求为：1、确认双方所签订的租赁协议无效；2、于圣东返回李沅东已交的房租款38000元及押金5000元；3、于圣东赔偿李沅东因此而造成的装修、前期办厂的损失共计人民币300000元；4、诉讼费用由于圣东承担。2016年4月10日，该案作如下判决：李沅东与于圣东于2013年5月19日签订的《房屋租赁协议》无效；于圣东支付李沅东装修损失60991.8元；驳回李沅东的其他诉讼请求。上述判决作出后，于圣东、李沅东均未在法定期限内提出上诉，该判决已生效。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因于圣东、李沅东的房屋租赁合同已被一审法院另案确认为无效，故于圣东要求李沅东返还出租房屋的诉请，予以支持。另法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，于圣东、李沅东之间的房屋租赁合同被确认为无效，现于圣东要求李沅东参照合同约定年租金38000元的标准支付两年（自2014年6月8日起至2016年6月7日止）占有使用费的诉请，于法有据，予以支持。至于于圣东要求李沅东以月标准3166元/月支付2016年6月8日之后房屋占有使用费的诉请，符合法律规定，予以支持。另于圣东撤回违约金的诉请，系处分自身权利，于法不悖，予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李沅东将位于嘉善县惠民街道横泾村烧香浜41号487平方米房屋腾退后归还给于圣东，于判决生效后十日内履行；二、李沅东支付于圣东自2014年6月8日起至2016年6月7日止的76000元房屋占有使用费，于判决生效后十日内履行完毕；三、李沅东以3166元/月标准支付于圣东自2016年6月8日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费1795元（于圣东已预交），由于圣东负担95元，由李沅东负担1700元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李沅东提供营业执照、组织机构代码证（均为复印件）各一份，用以证明李沅东于2014年5月已经搬离涉案房屋到其他住所经营的事实。于圣东质证认为，对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为李沅东的机器仍在涉案房屋中，房屋钥匙仍在李沅东处。本院认证意见：仅凭该份证据并不能证明李沅东搬离房屋的事实，而且，根据李沅东在二审中的陈述其将房屋作为经营用房使用至2015年7月，之后虽未使用，但仍放有设备在内。因此，对李沅东提交的该份证据，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点为于圣东要求李沅东支付房屋占有使用费的请求能否成立。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。李沅东认可2015年5月16日双方在村委会调解时，已收到于圣东要求腾退房屋的要求，根据李沅东陈述，自2013年6月起至2015年7月止其将涉案房屋作为冷库使用。之后李沅东虽停止经营，但至今仍有部分设备未搬离而放置在房屋之内，根据上述法律规定，李沅东应向于圣东支付房屋占有使用费。李沅东仅向于圣东支付了2013年6月8日至2014年6月7日的年租金，自2014年6月8日起至今并未向于圣东支付房屋占有使用费。故，一审判决李沅东参照合同约定的年租金38000元标准支付自2014年6月8日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费正确。李沅东认为证人李某与于圣东存在利害关系，其是受欺诈而与于圣东签订《房屋租赁协议》。对此，本院审查认为，首先，李沅东认为证人李某与于圣东存在利害关系，但没有提供证据加以证明。其次，根据生效判决的认定，双方对租赁协议无效均有过错，而且根据法律规定，合同无效之后，于圣东仍应支付占有使用房屋期间的房屋占有使用费。李沅东以其与于圣东签订《房屋租赁协议》时受到对方欺诈为由，主张其不需支付于圣东房屋占有使用费，缺乏依据。至于李沅东要求于圣东退还租金38000元及押金5000元的诉讼请求，已经由生效判决作出处理，其在本案中就此提出相应的上诉请求，缺乏依据。关于一审程序，李沅东申请一审调取《整改强拆通知书》，目的是证明涉案房屋系违章建筑，而该事实已予以查明故无需调取，一审未予调取符合法律规定，李沅东认为一审程序违法，缺乏依据。综上所述，李沅东的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1795元，由上诉人李沅东负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭 灿审 判 员 杨海荣代理审判员 管仁亮二〇一六年十月二十日书 记 员 林雪琴 更多数据：