（2016）豫0811民初1411号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-11-30

案件名称

赵平产与赵爱芳商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

焦作市山阳区人民法院

所属地区

焦作市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵平产,赵爱芳,张雪丽

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条

全文

河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（2016）豫0811民初1411号原告赵平产，男，汉族，1976年4月26日出生，住修武县。委托代理人史威敏，河南宁城律师事务所律师。被告赵爱芳，女，汉族，1973年6月30日出生，住焦作市山阳区。委托代理人王振中，河南金谷律师事务所律师。委托代理人郜有霞，河南金谷律师事务所律师助理。第三人张雪丽，女，汉族，1965年2月25日出生，住河南省武陟县。原告赵平产诉被告赵爱芳、第三人张雪丽商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月16日公开开庭进行了审理，原告赵平产的委托代理人史威敏、被告赵爱芳的委托代理人王振中、郜有霞到庭参加诉讼；后因案情需要，本院依职权追加张雪丽为本案第三人参加诉讼，于2016年9月1日第二次公开开庭进行了审理，原告赵平产的委托代理人史威敏、被告赵爱芳的委托代理人王振中、郜有霞、第三人张雪丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵平产诉称，原被告双方于2016年2月2日签订《房屋转让合同》，被告自愿将其购买的位于焦作市龙源湖小区D（东二）3号楼601号（西南户）房产以25万元价款转让给原告。原告依约于当天将25万元的房款给付给被告。至2016年3月底，原告前去装修房屋时发现被告所交付的房屋钥匙不能使用。后原告多次与被告联系要求其交付房屋，被告始终置之不理，故提起诉讼。请求人民法院依法判令：1、被告向原告实际交付位于焦作市××小区××区××楼××房产；2、本案诉讼费由被告承担。被告赵爱芳辩称，造成合同无法正常履行是原告的责任，原告没有给付被告房款，所以致使合同没有办法履行，如果要履行合同，需交付25万元房款。第三人张雪丽辩称，我和赵某是借贷关系，我借给他有两笔款，一笔是20万元，一笔是15万元，针对20万元借款，他在借我钱的时候说将本案所涉的房产抵押给我，赵某说这个房子是他的，然后我让赵某出具手续，交款条上写的都是赵爱芳的名字，因为这个房子都没有办理房产证，赵某解释说这个房产的钱都是他本人自己交的，就是用了他姐姐赵爱芳的名字，因为用他姐姐赵爱芳的名字可以便宜，并且称可以叫他姐姐赵爱芳出具书面证明，证明这个房屋是赵某本人的。我和赵某一起去找的赵爱芳，赵某打的证明，赵爱芳在这个证明上签字按手印，证明内容反映这个房子是赵某的，不是赵爱芳的，我庭审中可以提交相关证据。关于这个房屋的认购书和交款条的原件都是赵某交给我的，现在都在我这里存放，赵某的身份证地址就在这个房屋处。在上述这种情况下我才把20万借给了赵某并且达成了借款协议，出具有借条，后来赵某不还我利息之后我起诉了他，在法院达成了协议，用这个房子抵欠我的23万元，庭审中可以提交调解书，并且现在正在解放法院执行中。根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案争议焦点为：1、原告是否向被告支付购房款25万元；2、本案所涉房屋现在的占有及使用情况；3原告诉讼请求的事实及法律依据。围绕争议焦点，原告赵平产向本院提交以下证据：1、原被告之间签订的房屋转让合同、被告赵爱芳出具的收到房款25万元整的收到条一份，证明原被告双方经协商，被告自愿将争议房屋转让给原告，以及被告依照双方协议，收取原告房屋转让款25万元的事实；2、被告交付给原告的焦作市龙源湖小区2期房屋预售单及被告交纳首期付款的凭证复印件，证明本案争议房屋为被告实际购买，被告有权处置争议房屋的事实。被告赵爱芳质证意见为，对上述证据真实性均无异议，但是需要说明被告在书写收到条的时候由于原告没有给付购房款，所以就没有写日期，事实上原告应当支付给被告的房款是想让原告享有对被告弟弟的债权来冲抵的，事实上债权转让没有进行，因此，这些证据是不能够证明原告主张的。第三人张雪丽质证意见为，证据一与我无关；证据二系复印件不认可，原件都在我这里。围绕争议焦点，被告赵爱芳向本院提交以下证据：1.被告身份证一份、原被告之间签订的房屋转让合同一份、收到条一份，证明被告在书写收到条的时候，原告没有给付房款，故被告没有书写收到条的日期，事实上是原告想让原告享有对被告弟弟的债权来冲抵的，但实际没有发生。2.证人赵某出庭作证，证明本案购房款没有实际交付。原告赵平产质证意见为，对证据1真实性无异议，但是对证明指向有异议，被告的证明指向与合同的本身意思及被告本人所签署的收到条是矛盾的，房屋转让合同第二项约定的非常明确，2016年2月2日交付房屋的同时给付房款，所谓的交付房屋，就是由被告将争议房屋的所有权证件及预售单及首付款凭证交付给原告，同时由被告于当天向原告出具了收到条，因为合同约定是及时交付、及时清结，故被告所说的收到条没有具体日期，并不能抵抗双方自愿的原则，不能抵抗合同的真实性，被告的抗辩理由纯属狡辩。对证据2，证人证言不客观，不真实，不能作为定案依据，证人与被告之间均有直接的利害关系，证人自述本案所涉房屋的房款是用自己的钱自己去交纳的，但证人所说的首付的房款是7万元并不是收款收据上所显示的52000余元；证人称原被告之间签订的房屋转让合同签订的时候他在场，并且合同的内容完全知晓，也承认房屋的所有权人是赵爱芳，那么原被告之间将本案所涉的房屋进行转让的事实是存在的，之所以证人称欠原告的现金是30万元而只有其中的5万元是出具的借条，恰恰证实了被告以自己的名义为证人向原告借取了25万元现金，因此才将本案所涉房屋作为还款抵偿给原告这一事实；在原被告签订房屋转让合同时，是经原被告、证人共同协商的，被告是完全知情的。第三人张雪丽质证意见为，对证据1与我无关；对证据2无异议。围绕争议焦点，第三人张雪丽向本院提交以下证据：1、借款协议及借条各2份、房屋产权证明一份、收据一份、房屋预售单以收款单各一份，共同证明赵某总共借我35万，用本案所涉房屋抵押给我并将本案所涉房屋收款条和房屋预售单原件交给了我，并且赵爱芳出具证明，称本案所涉房产归赵某所有；2、民事调解书及解放区法院公告一份，证明赵某在（2016）豫0811民初972号调解书中将本案所涉房屋以23万元的价格抵给我，现已进行执行程序。原告赵平产质证意见为，证据1中，对2012年11月14日借款协议与借条真实性无异议，但协议第四条所约定的用于抵押的房产不能证明是归赵某所有；2014年2月24日的借款协议及借条与本案无关；对2016年2月1日的收据与本案无关；对收款单及预售单的真实性不存异议，对证明指向有异议，恰恰证明2012年11月14日借款协议第4条约定的用于抵押的房产的所有权人是赵爱芳；对2012年4月10日的赵爱芳出具的房屋产权证明，真实性有异议，不能作为本案的定案依据，理由为依照法律规定房屋所有权的归属以登记为主，除此之外任何形式的证明都不具有法律效力，该证明出具时间为2012年4月10日，本案原被告于2016年2月2日签订的是房屋转让合同，在该合同签订之日，本案所涉的房屋仍在赵爱芳的实际控制之下，且至今尚未过户到任何人的名下，因此该证明不具有任何效力，而本案原被告所签订的房屋转让合同具有当然的法律效力。对证据2，该调解书程序违法，应撤销，根据调解协议第一条中用赵爱芳名下的本案所涉房产抵偿给张雪丽，但赵爱芳并不是调解书上的当事人，但调解书却直接处分了赵爱芳名下的房产，属于公权利的滥用，根据民诉法112条的规定，应当驳回其请求，因此该调解书不仅程序违法，当事人张雪丽的诉求也毫无法律依据，应予驳回，也不具有可执行性；对公告的执行依据也就是调解书，根据上述质证意见该调解书不具有执行性。本院依法对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据1，结合被告提交的证据1，真实、合法，能够证明相关案件事实，本院予以认定；原告提交的证据2，虽系复印件，结合第三人张雪丽提交证据1中的房屋预售单以及收款单，真实、有效，本院予以认定。被告提交证据2，本院将综合案情认定。第三人张雪丽提交证据1中的借款协议及借条各两份，与本案无关，本院不予认定；第三人张雪丽提交证据2，真实、合法，能够证明案件相关事实，本院予以认定。根据当事人的陈述、举证、质证以及有效证据，本院对本案事实确认如下：2016年2月2日，原告赵平产（乙方）与被告赵爱芳（甲方）签订了《房屋转让合同》，约定：一、甲方将其位于焦作市龙源湖小区D（东二）6楼（西南户）面积约96.27平方米的房屋以贰拾伍万元整（25万）的价格转让给乙方；二、甲乙双方约定于2016年2月2日交付房屋，乙方于当天给付房款，房屋同时交付，甲方须将房屋的所有证件（预售单，编号247）、证明等材料交付乙方；三、甲方收款后，保证协助乙方办理相关转让手续，……。被告赵爱芳于同日向原告出具了收条，内容反映为“今收到赵平产给付我焦作市龙源湖小区D（东二）6层（西南户）房款贰拾伍万元整（25）”。另查明，2001年11月29日，焦作市龙源湖小区建设指挥部出具的焦作市龙源湖小区二期房屋预售单反映如下内容：姓名赵爱芳，身份证号，房屋位置焦作市龙源湖小区D（东二）6楼（西南户）（面积96.27平方米），交房款52755.96元。同日，焦作市龙源湖小区建设指挥部出具的收款收据上反映如下内容：交款姓名赵爱芳，摘要二期房款，人民币52755.96元。2012年4月10日，赵爱芳出具了房屋产权证明一份，内容为“我叫赵爱芳，系焦作市高级技校职工。2001年11月以我名义购买的龙源湖小区东二区三号楼601室（总）购房款共计52755.96元全部由我弟弟赵某支付，该房屋产权归赵某所有，所有经济关系由赵某全权处理。该房屋办理房产证时，同意将所有人直接变更为赵某。”该房屋预售单、收款收据、房屋产权证明原件均由第三人张雪丽持有。本院还查明，原告张雪丽诉被告赵某民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月4日出具了（2016）豫0811民初972号民事调解书，调解协议内容如下：一、被告赵某共欠原告张雪丽35万元，同意用赵爱芳（实际为被告赵某财产）名下位于焦作市××丰收路龙源湖小区××楼××号房屋折抵23万元抵偿给原告，在2016年5月20日之前去龙源湖小区建设指挥部变更发票名称为原告张雪丽的手续。如果办不了变更手续，仍应支付原告23万元及利息，如办理完变更手续，剩余12万元在2017年5月4日前付清（利息均从2015年10月1日起到实际还款之日止按照月息2分计算）；二、原告自愿放弃其他诉讼请求，双方就此事别无其他纠纷；……。现该房屋由张雪丽占有使用。张雪丽已向焦作市解放区人民法院提出执行申请，焦作市解放区人民法院于2016年7月18日发出公告，内容为“赵某：本院受理张雪丽申请执行与你民间借贷纠纷一案，现依法向你公告送达本院（2016）豫0802执756号执行通知书、财产报告令。自公告之日起六十日内即视为送达。限你自公告期满后次日起三日内，自动履行生效法律文书确定的还款义务，逾期仍不履行的，本院将依法对赵爱芳名下所有的位于焦作市××丰收路龙源湖小区××楼××号房产办理发票名称变更手续。”该案目前正在执行中。现原告赵平产要求被告赵爱芳按照2016年2月2日签订的《房屋转让合同》向其交付本案所涉房产，故诉至本院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告赵平产与被告赵爱芳签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告赵爱芳向原告出具了收到条，即“今收到赵平产给付我焦作市龙源湖小区D（东二）6层（西南户）房款贰拾伍万元整（25）”，被告应当按照约定向原告交付该房屋。本案所涉房屋的预售单及收款收据上虽然载明该房屋的购买人为被告赵爱芳，但被告赵爱芳于2012年4月10日出具的房屋产权证明已经明确表示本案所涉房屋购房款全部由其弟弟赵某支付，房屋产权归赵某所有，所有经济关系由赵某全权处理，房屋办理房产证时，同意将所有人直接变更为赵某；且第三人张雪丽与被告赵某民间借贷纠纷一案已经本院主持调解并出具了（2016）豫0811民初972号民事调解书，被告赵某同意用本案所涉房屋折抵23万元抵偿给张雪丽，在2016年5月20日之前去龙源湖小区建设指挥部变更发票名称为原告张雪丽的手续；现该房屋实际由张雪丽占有使用；上述事实足以表明本案所涉《房屋转让合同》已经不能履行，故原告诉讼请求，本院不予支持。当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告可要求解除本案所涉《房屋转让合同》，并要求被告返还购房款以及赔偿损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告赵平产的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵平产负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审　判　长　　冯爱萍代理审判员　　闫若男人民陪审员　　许　峰二〇一六年十月二十日书　记　员　　杜　盼河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附页）（2016）豫0811民初1411号（2016）豫0811民初1411号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第8页第1页搜索“”