（2016）辽01民终7599号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-18
案件名称
上诉人赵宁、张成芬与被上诉人尹雅琴、辽宁基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵宁,张成芬,尹雅琴,辽宁基业房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终7599号上诉人（原审被告）：赵宁，男，1964年10月3日出生，汉族，住所北京市东城区。委托诉讼代理人：付振东，系辽宁宣光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张成芬，女，1965年6月10日出生，汉族，住所北京市东城区。委托诉讼代理人：付振东，系辽宁宣光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹雅琴，女，1954年8月26日出生，汉族，无职业，住所沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李贵林（尹雅琴丈夫），男，1949年5月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘健，系辽宁圣瀛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁基业房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街9-2号。法定代表人：周天罡，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王宇，男，1979年6月16日出生，满族，系该公司职员。上诉人赵宁、张成芬与被上诉人尹雅琴、辽宁基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案后，依法组成由审判员王慧丽担任审判长，审判员相蒙、代理审判员陈铮（主审）组成的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵宁、张成芬诉称：请求撤销原审判决，将本案发回重审，诉讼费由被上诉人承担。理由是：1.本案是发回重审案件，尹雅琴不能变更诉讼请求。2.上诉人始终没有获得房屋产权，本案诉争房屋不是二手房，而是尹雅琴与基业公司签订合同购买的一手房，应由基业公司办理诉争房屋的产权。被上诉人尹雅琴辩称：我方最初起诉要求双方当事人继续履行合同，对房产更名过户。但该房产更名过户因客观不能履行，故原审法院对我方进行释明，我方变更诉讼请求，符合法律规定。上诉人与被上诉人签订了二手房买卖合同，被上诉人将房屋价款给付上诉人。现房屋退还，上诉人应该返还购房款。基业公司没有收到购房款，之所以同意配合上诉人办理手续，是为了协助上诉人避税。退房款应由上诉人赵宁、张成芬和基业公司共同承担。被上诉人基业公司辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。尹雅琴向一审法院起诉称：请求判令解除尹雅琴与赵宁、张成芬之间的房屋买卖合同，由赵宁、张成芬返还尹雅琴购房款638,500元，并赔偿装修费用10万元、赔偿经济损失15万元，赔偿中介费10,000元，由基业公司承担连带责任，并由赵宁、张成芬、基业公司承担诉讼费、律师费。一审法院查明事实：赵宁、张成芬系夫妻关系。2007年12月，张成芬购买基业公司开发的位于沈阳市皇姑区黄浦江街7号2-7-2室商品房（下称诉争房）一处，张成芬付清购房款，基业公司向张成芬交付了商品房，但双方签订的《商品房买卖合同》未办理合同备案手续。2010年7月29日，基业公司与案外人发生民事纠纷，诉争房被沈阳市中级人民法院查封。2011年10月，赵宁与尹雅琴达成口头协议，将诉争房出卖给尹雅琴，房屋权属变更方式为赵宁协助尹雅琴与基业公司直接签订商品房买卖合同，并办理商品房权属登记手续。后尹雅琴与基业公司签订《商品房买卖合同》（仅注明商品房坐落地址，其他条款空白）。赵宁与尹雅琴于2011年10月10日签订《二手房买卖合同书》，约定诉争房房价款65万元，因房屋产权问题导致交易失败或者由此引起的法律纠纷及经济责任全部由赵宁承担，并在其他约定中注明：“此房由中介公司交易而成，房款由房主赵宁收取，开发公司不承担任何法律诉讼责任。”《二手房买卖合同书》签订后，2011年10月18日，尹雅琴给付赵宁购房款64万元（扣除面积差10,000元，另包含垫付物业费1,500元），赵宁向尹雅琴交付了诉争房。后因诉争房司法查封未解除，故未在合同约定一个月内办理完毕权属登记手续。2012年3月7日基业公司向尹雅琴出具《承诺书》一份，基业公司为甲方，尹雅琴为乙方，内容为：“经甲乙双方共同协商，达成以下共识：甲方承诺位于沈阳市皇姑区黄浦江街7号2单元7楼2号房间，甲方为乙方所签合同（户主为尹雅琴）属合法生效合同。如因房屋所有权问题及经济责任发生纠纷，责任由甲方负责处理，特此承诺。（备案后此承诺书作废）”2014年1月份，诉争房司法查封被解除，但该房所有权证未实际办理。另查，2014年11月13日，查询诉争房档案，无抵押记录、无合同备案记录，属解遗项目无初始登记记录。基业公司表示同意为尹雅琴办理诉争房产权登记手续，但因基业公司已停止经营，不能提交办理房证所需相关手续及开具购房款发票，故自2015年1月起至2015年7月止期间房屋产权证迟迟未能办理。鉴于合同目的不能实现，尹雅琴于2015年7月请求变更诉讼请求，同时提出评估申请，请求对诉争房现市场价格及室内装修价值进行评估。经法院委托，2015年11月20日，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司作出评估结果：诉争房价值为735,228元（含装修、有证房屋价格），尹雅琴支付评估费5,000元整。一审法院认为，赵宁与尹雅琴签订的《二手房买卖合同书》合法有效，合同双方均应全面履行各自合同义务。合同签订后，尹雅琴交纳了全部购房款，赵宁、张成芬交付了房屋，但协助尹雅琴办理诉争房权属登记手续的合同附随义务因诉争房存在司法查封而未能履行。诉争房在司法查封后，基业公司出具《承诺书》，尹雅琴签字表示同意，故诉争房办证义务主体增加为赵宁及基业公司。现因基业公司停止经营，不能提交办理房证所需相关手续及开具购房款发票，导致诉争房权属证书不能办理，合同目的无法实现，故对尹雅琴依法解除合同的请求予以支持。赵宁、张成芬应将其收取的购房款64万元返还尹雅琴，尹雅琴现主张638,500元予以支持，尹雅琴将诉争房腾出返还给赵宁、张成芬。关于解除合同的过错责任分担及尹雅琴损失赔偿项目、数额的确认问题。因基业公司停止经营，不能提交办理房证所需相关手续及开具购房款发票，导致诉争房权属证书不能办理，合同目的无法实现，故基业公司对合同解除应承担过错责任。同时《二手房买卖合同书》约定，赵宁保证诉争房无抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项，但在其后合同履行过程中，因诉争房存在司法查封，故房屋权属登记手续未能及时办理，赵宁、张成芬亦存在违约行为，该违约行为也是导致合同解除的原因，故赵宁、张成芬亦应对合同解除承担过错责任。尹雅琴购房时即知晓诉争房无合同备案又未取得房屋产权证，对房屋存在不能办证的风险应有预知，另外，尹雅琴购买诉争房的交易行为亦不符合房地产交易相关规定，其亦应对合同解除承担过错责任。综上，基业公司与赵宁、张成芬应对尹雅琴因合同解除所致经济损失按90%比例承担连带赔偿责任，尹雅琴自负10%过错责任。关于赔偿的项目及金额，尹雅琴主张装修费10万元、购房差价损失15万元，中介费1万元、律师费4.1万元，并申请司法鉴定。司法鉴定过程中，尹雅琴表示同意司法鉴定机构对诉争房现值（包含装修、按有证房屋情形）进行评估，按差价确定装修费及购房差价损失金额。现评估结论诉争房现值为735,228元，与诉争房交易价64万元间的差价为95,228元，法院依法确认。按照上诉人与尹雅琴《二手房买卖协议书》约定，任何一方违约，造成法律诉讼，败诉方需赔偿本合同约定的违约责任外，还应承担因此诉讼产生的一切费用包括律师费、诉讼费、交通费和误工费等，故尹雅琴主张中介费、律师费损失，符合合同约定予以支持。但中介费1万元尹雅琴仅提交收条,未提交中介费发票，故不予确认。律师费4.1万元，尹雅琴已提交转款凭证，时间与起诉时间相符，并补充了发票证据，对此予以确认。一审法院判决：一、解除赵宁与尹雅琴签订的《二手房买卖合同书》；二、赵宁、张成芬于判决发生法律效力之日起10日内返还尹雅琴购房款638,500元；三、辽宁基业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿尹雅琴装修费、购房差价损失费95,228元的90%即85,705.20元，赵宁、张成芬对该项赔偿费用承担连带赔偿责任；四、辽宁基业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿尹雅琴律师费代理费4.1万元的90%即36,900元，赵宁、张成芬对该项赔偿费用承担连带赔偿责任；五、尹雅琴于判决发生法律效力之日起10日内将位于沈阳市皇姑区黄浦江街7号2-7-2室商品房腾出（保留室内装修），交予赵宁、张成芬；六、驳回各方当事人其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,570元，由赵宁、张成芬承担12,213元,尹雅琴承担1,357元。评估费5,000元，由赵宁、张成芬承担4,500元,尹雅琴承担500元。本院二审中各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于赵宁、张成芬提出的发回重审案件不能变更诉讼请求的问题。本案中，原审法院因基业公司停止经营，不能提交办理房证所需相关手续及开具购房款发票，导致诉争房权属证书不能办理，合同目的无法实现，原审法院向尹雅琴进行释明，尹雅琴在原审法院释明后变更诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款规定：“发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭”、第五十一条规定“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，尹雅琴变更诉讼请求符合上述法律规定要求。故对二上诉人提出的此项上诉请求，本院不予支持。关于赵宁、张成芬提出的本案诉争房屋不是二手房，而是尹雅琴与基业公司签订合同购买的一手房，应由基业公司办理诉争房屋产权的问题。本案中，虽然基业公司向尹雅琴出具了《承诺书》，自愿承担办理诉争房权属登记的相关合同义务。但诉争房系张成芬从基业公司处购买，后其丈夫赵宁与尹雅琴于2011年10月10日签订《二手房买卖合同书》，诉争房系二手房。鉴于尹雅琴已向赵宁支付了全额的购房款，根据合同相对性原则，赵宁应履行协助办理房证的合同附随义务。故原审法院认定由赵宁和基业公司承担诉争房屋办证义务并无不妥。对二上诉人提出的此项上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13570元，由赵宁、张成芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 王慧丽审 判 员 相 蒙代理审判员 陈 铮二〇一六年十月二十日书 记 员 杨俊驰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自