（2016）京0108民初17015号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-09-20
案件名称
陈剑与祁志华房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈剑,祁志华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初17015号原告陈剑，男，1977年9月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人马廷德，北京市国联律师事务所律师。被告祁志华，女，1975年8月3日出生，汉族，无业，住山西省大同市。委托代理人白如冰，北京市中洋律师事务所律师。原告陈剑与被告祁志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈剑及其委托代理人马廷德与被告祁志华及其委托代理人白如冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈剑向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令祁志华继续履行双方于2016年3月8日签署的《北京市存量房屋买卖合同》，判令祁志华依约履行交付两个产权车位的合同义务，兑现祁志华所承诺的一个产权车位在X单元门口的位置；2、请求法院判令祁志华支付违约金449.8万元；3、本案诉讼费由祁志华承担。事实和理由：2016年3月8日，经北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，我与祁志华签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定祁志华将名下位于北京市海淀区X号房屋出售给我，成交价格1344万元，房屋家具家电、装饰装修及配套设施等作价905万元，祁志华净得价款2249万元，此价格包含两个产权车位，且在签订合同前祁志华口头承诺将提供一个在涉案房屋单元门口的产权车位。合同签订后，我积极履行合同，及时按照约定累计支付房价款1394万元，并承担了过户税费及居间服务费。在履约过程中，5月4日下午我去做物业交割时，被物业告知合同约定的两个车位并不具备所有权，只是以其名义承租的车位，因规划用途系人防工程，无法办理所有权证。且直至双方约定交房期限届满，祁志华仍未向我交付符合合同约定的房屋。之前小区物业公司在场查验，发现涉案房屋的中央空调系统设备出现故障，需要空调厂家进行检测并维修。祁志华要求在房屋相关设备故障未解决的情况下，我向其返还5万元的物业交割押金，且拒绝我提出的双方针对房屋配套设施维修签字证明同时完成物业交割的建议，直接返回山西。（在收到我发出的律师函后，其已于5月12日返回北京办理完部分物业交割手续）。祁志华上述行为，严重损害了我的合法利益。我购买涉案房屋目的为了改善住房条件，便于老人居住和孩子上学，对于房屋的品质具有较高的要求和标准，同期考量并对比了同类型的多套房屋（包括西山壹号院和万科如园等多个小区）。正是因为祁志华承诺能提供两个具备独立产权的车位，且还有一个在涉案房屋单元门口的产权车位可以选择，才促使我与其签署合同，且合同内容包括了两个产权车位。但其却违背承诺、违反约定，向我提供的车位根本无法办理所有权，且承诺可选择的第三个车位并不是在涉案房屋单元门口，距离远，还存在一定安全隐患，造成我购买意图及初衷无法实现。对于价格两千余万元的房产而言，不具备配套的产权车位及由车位位置隐含的安全隐患将严重影响房屋价值，对购房意愿也会产生根本性的影响，给我造成了不可挽回的损失。依据合同约定，祁志华应按照房屋总价款的20%承担违约责任。我就此向其发送律师函，但其不予解决，故诉至法院。被告祁志华辩称，不同意陈剑的诉讼请求，请求法院予以驳回。陈剑签订买卖合同之前，即对该房屋及所谓的产权车位有充分的了解，知道所买房屋不可能是产权车位，其后在履行中从未对产权车位提出异议，其行为已经默认或认可车位情况，故不同意其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：2016年3月8日，祁志华（甲方）与陈剑（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定祁志华将位于北京市海淀区X号房屋出售给陈剑，房屋建筑面积398.20平方米；房屋成交价格为1344万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价905万元。同日，双方签订《补充协议》，第五条违约责任约定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。第六条其他约定（1）甲乙双方约定本次交易房屋总价贰仟贰佰肆拾玖万元整，此价格包含产权车位两个，过户费用由乙方承担，车位号分别是X1号和X2号。同日，双方与丙方北京链家房地产经纪有限公司签订居间服务合同，约定由陈剑支付居间代理费49.478万元，北京链家房地产经纪有限公司联系人为张瑞民。上述合同签订后，陈剑已将所有房款交付祁志华，双方于2016年5月4日办理了产权过户手续，5月12日办理了物业交割，因房屋设施问题物业交割尚未办理完毕，房屋已交付陈剑。庭审中，陈剑主张2016年5月4日办理物业交割，物业公司提供给其车位号分别是X1号和X2号的两个地下停车位使用权转让合同时，发现车位非产权车位而是人防工程车位，要求祁志华履行合同约定提供给其两个产权车位、履行承诺提供给其另一个位于单元门的车位并承担总房价款20%的违约金，为此提交合同编号为073、074的地下停车位使用权转让合同，其中合同编号为073的合同乙方为祁志宏，甲方为北京融创恒基地产有限公司，约定甲方将其开发的X1号地下停车位使用权转让给乙方，使用面积约14.3平方米，乙方所购车位属于平战结合的人防工程，该车位使用权转让价款为29万元，乙方使用该车位的年限与该车位所占用的国有土地使用权的剩余使用年限一致，使用期限期满后，按照国家相关规定执行，如能继续使用，乙方应当按照法律规定缴纳相关税费，乙方不再支付甲方使用费；甲乙双方确认，根据北京市现行规定，车位不能领取乙方名义的房地产权证，但不影响乙方根据本合同约定使用车位；乙方有权另行转让该车位使用权，但仅限于向业主转让，且受让方使用年限不得超过剩余使用年限，超过部分无效且与甲方无关；乙方按本约定转让使用权时，必须要求受让方承诺遵守本合同中有关乙方义务的约定，并将受让方出具的承诺及转让情况书面告知物业公司，并办理完毕物业管理的相关手续。合同编号为074的合同乙方为祁志宏，甲方为北京融创恒基地产有限公司，涉及车位号为X2号，使用权转让价款为24万元。祁志华主张祁志宏系其姐，当时代理其办理房屋买卖及车位转让手续，祁志宏所有行为的法律后果均由其承担，认可上述两份地下停车位使用权转让合同的真实性，主张陈剑在与其签订房屋买卖合同之前及履行合同初期对两个车位产权情况均是知情的，不同意赔偿违约金，主张其已履行了合同的相关义务。庭审中祁志宏出庭陈述了房屋买卖相关情况，主张双方于2016年3月8日签订合同，聊天时说其共有含X3号在内的三个车位，陈剑可以三选二，其买房之后未实地查看过车位情况，后方知X3车位亦非位于X单元门口；签订合同后3月10日其将两个车位的合同及发票发给中介公司工作人员范某，又由范某转发给了陈剑，陈剑此后履行合同过程中一直未提出异议，故主张陈剑对车位系非产权车位是知晓的。为证明己方主张，祁志华申请两位证人出庭，其中一名证人邓某，作证称其系西山壹号院销售，陈剑前期看壹号院房屋，由其为陈剑提供中介服务，看房过程中明确告知过陈剑三期房屋车位均非产权车位，陈剑认可买卖壹号院房屋前期系邓某接待，但否认对三期车位非产权车位知情。另一证人范某，作证称系链家公司工作人员，为祁志华与陈剑房屋买卖提供中介服务，主张签订合同时因车位系附赠品，故未核查车位情况，车位号系祁志华提供，买卖双方就车位产权性质亦未进行过讨论，签订合同之前曾带陈剑实地查看过X1号和X2号两个地下车位，签订合同后祁志宏将两个车位的合同及发票发给其，其转发给了陈剑。庭审中陈剑提交经过公证的视频光盘一份，内容为两个车位情况及其父母日常生活起居情况，主张购买涉案房屋主要为了方便父母看病，如没有距离单元门近的车位，将会给日常生活带来极大的不便。祁志华则提供《北京市商品房现房买卖合同》，其2013年自开发商处购得涉诉房屋，合同中房屋总价款18890210元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，祁志华与陈剑签订的就买卖海淀区X号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同义务。现双方已办理完毕产权过户、房屋交付、房款给付等事项。陈剑主张办理物业交割时，方才发现两个地下停车场车位非产权车位而系人防工程车位且距离单元门口较远，故要求祁志华履行合同约定提供两个产权车位、履行承诺提供一个单元门口的车位并承担总房价款20%的违约金。根据双方《补充协议》约定，本次交易房屋总价贰仟贰佰肆拾玖万元整，此价格包含产权车位两个，过户费用由乙方承担，车位号分别是X1号和X2号，故双方买卖合同明确说明了车位系产权车位，就两个车位的转让价格，双方未自总房价款中析出。就陈剑要求祁志华履行合同约定提供给其两个产权车位的诉请一节，因该小区地下车位均非产权车位，陈剑的要求属于客观不能，本院不予支持。就车位三选二一事，系双方签订合同之时提及，但之后合同明确了车位的数量及编号位置，且另一编号为X3车位亦非位于X单元门口，故对陈剑要求提供一个单元门口车位的诉请，无事实及法律依据，本院亦不予支持。就陈剑要求祁志华按照总房价款20%赔偿违约金的诉请一节，双方合同明确约定了车位系产权车位，而实际上车位并非产权车位，故缔约之时祁志华并未尽到完全告知相关信息的义务，其未全面提供涉诉房屋信息，存在一定过失，现其无法提供符合合同约定的车位，属于违反合同情形，应承担一定的违约责任。但依据双方合同约定，该违约行为并非根本违约行为，故陈剑要求按照总房价款20%计算违约金，于法无据，本院不予采信。就具体违约金的赔偿数额，本院依据车位最初转让使用权价格、合同约定、双方履约情况、祁志华过错程度等综合判断，酌情予以判定。就祁志华陈剑购买房屋之前已知晓车位产权情况及履行初期未提异议视为认可的抗辩，即使陈剑在购买前期销售人员向其介绍过车位情况，但当时并未有实质有效的文件予以确认，陈剑履约初期未提异议亦非视同其放弃主张相关的权利，故祁志华仍未能免除己方责任，对其抗辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、祁志华于本判决生效后七日内支付陈剑违约金人民币十二万元；二、驳回陈剑其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费五千元，由陈剑负担四千八百六十七元，已交纳；由祁志华负担一百三十三元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费二万一千三百九十二元，由陈剑负担二万零八百二十一元，已交纳；由祁志华负担五百七十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 胡喜辉二〇一六年十月二十日书 记 员 王 樾书 记 员 李甜甜 来源：百度搜索“”