（2016）鄂05民终2221号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-09
案件名称
覃书云与谭敏君、徐启明租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谭敏君,徐启明,覃书云
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终2221号上诉人（原审被告）：谭敏君。上诉人（原审被告）：徐启明（谭敏君之父亲）。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘艳，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：覃书云（曾用名秦书云）。委托诉讼代理人：徐国涛，湖北民基律师事务所律师。一般授权代理。覃书云与谭敏君、徐启明租赁合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院于2015年7月27日作出（2015）鄂点军民初字第00117号民事判决，覃书云不服，向本院提起上诉，本院于2015年12月7日作出（2015）鄂宜昌中民二终字第00570号民事裁定，将本案发回重审。宜昌市点军区人民法院于2016年7月26日作出（2016）鄂0504民初107号民事判决，谭敏君、徐启明不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭敏君、徐启明上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回覃书云的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由覃书云负担。事实和理由：1、双方签订的《厂房租赁合同》中已经约定若该房屋拆迁，覃书云不得要求谭敏君、徐启明承担任何责任。2、谭敏君、徐启明领取的室内装饰装修补偿费与覃书云没有任何关系，覃书云无权主张。覃书云在租赁房屋后没有进行二次装修，装修补偿费与覃书云无关。3、覃书云在2014年8月之前私自搬离，并未通知谭敏君、徐启明，也没有提出要搬迁补偿，应视为其早已有不继续租赁房屋经营的意愿。4、覃书云没有证据证明应该获得多少补偿款，一审法院酌定5万元证据不足。覃书云辩称，一审法院依据公平原则判决符合法律规定，谭敏君、徐启明的上诉请求没有法律依据，一审判决应予维持，覃书云为获得1万元的奖金主动搬走，不能视为放弃了补偿款。覃书云向一审法院起诉请求：1、谭敏君、徐启明支付厂房征收补偿款中的临时安置补偿费22500元、搬家补偿费72837元、停产停业损失费32372元、室内装饰装修补偿款64267元、及时搬家奖金10000元，合计201976元；2、本案诉讼费由谭敏君、徐启明承担。一审法院认定事实：2012年2月25日，覃书云与徐启明签订一份《厂房租赁合同》，约定谭敏君、徐启明将位于点军区桥边镇黄家棚村五组的厂房（面积不确定）租给覃书云生产使用，时间从2012年3月1日至2017年2月29日止（覃书云已支付2015年2月28日之前的厂房租赁款）。合同中第七条第三项约定“厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任”。2012年，覃书云以“点军区暖冬炉具制造厂”的名义与施工人郑帮全签订《2012年点军新厂建设承包合同》，对租赁厂房进行改造。建设项目包括：1、一楼厂房150平方米地坪打平，一楼和三楼各做卫生间一个，安装冲水设施，二楼厨房要有洗菜池，切菜台，一楼到二楼做简单扶手。2、水电安装要求通电、通水，安装插座和15个照明灯。2012年9月24日，覃书云申请注册名称“点军区暖冬炉具制造厂”（个人经营）。2013年6月25日宜昌市工商行政管理局点军分局向覃书云核发了个体工商户营业执照。后因点军区建设，该厂房位于征收范围内，覃书云于2015年2月搬离。2015年3月15日，谭敏君与点军区房屋征收与补偿办公室签订《房屋征收补偿协议》，协议约定：谭敏君所有的房屋实际面积843.38平方米，营业面积551.31平方米。营业房补偿费4038904元、室内装饰装修补偿费64267元、剩余土地补偿188368元、水电等补偿2620元、搬家补偿费22500元、临时安置补偿费72837元、经营用房停产停业损失32372元、奖金10000元。上述补偿款已给付谭敏君。一审法院同时认定：案涉厂房系谭敏君2004年从原点军区桥边镇供销社购买；2012年5月10日，宜昌市人民政府为其颁发了产权证。一审法院认为：覃书云与徐启明告签订的《厂房租赁合同》是双方意思真实表示，合法有效。双方虽在合同中约定“厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任”，但承租人在租赁合同未到期的情形下，征收房屋对承租人会造成较大影响，且房屋征收补偿协议中包含的搬家补偿费、临时安置补偿费、经营用房停产停业损失费、及时搬迁奖励等均与覃书云有一定关联性。从公平角度考虑，一审法院酌情支持覃书云的诉讼请求。徐启明系谭敏君的委托代理人，在本案中没有过错，故不承担支付责任。综合前述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决：一、谭敏君支付覃书云因厂房征收相关安置补偿费用5万元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回覃书云其他诉讼请求。本案案件受理费2100元，由覃书云负担1470元，谭敏君负担630元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谭敏君、徐启明提交的照片既无拍摄时间，也不能反映案涉租赁房屋的全貌，谭敏君、徐启明拟通过该组照片否定案涉租赁房屋装修的事实，不能达到其证明目的，本院对其主张的事实不予认定，同时对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：1、覃书云与徐启明于2012年2月25日签订的租赁合同中约定“厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任”，应理解为若发生合同约定的情形时，双方互不追究违约责任，而本案覃书云主张的并非谭敏君或徐启明的违约责任，而是认为拆迁补偿款中有部分款项应由覃书云所有，继而起诉要求谭敏君给付部分补偿款，谭敏君、徐启明以合同中的约定抗辩免责并无事实和法律依据，本院不予支持。同时本案并非基于双方租赁合同产生的纠纷，而是利益返还之诉，案由应定为不当得利纠纷，一审法院将案由定为租赁合同纠纷不妥，本院予以纠正。2、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收个人房屋需对房屋所有权人进行补偿，对房屋承租人的补偿没有涉及，但承租人，尤其是租赁房屋进行经营的承租人，在租赁合同尚未到期的情形下，征收房屋对其合法权益显然会造成较大影响，尤其在房屋所有权人选择货币补偿而非房屋置换方式时，承租人无法通过继续履行合同以获取预期收益，此时若不对承租人进行补偿，会导致双方利益明显失衡，故承租人的权益在拆迁补偿法律关系中应由房屋所有权人代为对外行使，房屋所有权人在获得补偿后，应将其中由承租人享有的部分支付给承租人。本案覃书云租用谭敏君房屋进行经营双方并无争议，在覃书云租赁期限尚有两年才届满的情况下，拆迁补偿费中的停产停业损失应有覃书云的份额；同时，覃书云在接到拆迁通知后，立即腾退房屋，使拆迁得以及时推进，覃书云对搬家补偿费及奖金均有权参与分配；一审审理中，覃书云提交了对租赁房屋进行装修的证据，对补偿款中的装饰装修费用亦应享有相应的份额，一审法院结合覃书云剩余租赁期限及租赁面积酌情支持5万元补偿款，较为合理，本院予以维持。就谭敏君、徐启明上诉关于覃书云自行搬离租赁房屋，系以行动表示不再承租，故不应获得补偿的观点，本院认为，覃书云在接到拆迁通知后，基于配合拆迁工作的动因搬离，其行为值得肯定，不能因此推定其主动放弃了应由其享有的拆迁补偿费用，本院对谭敏君、徐启明的该项理由不予支持。综上所述，谭敏君、徐启明的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正后，对裁判结果予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由谭敏君、徐启明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晓燕审 判 员 毕 勇代理审判员 胡晓静二〇一六年十月二十日书 记 员 张鹏炜 来自