（2016）甘01民终1615号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-26
案件名称
马学义与兰州兰大萃英科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马学义,兰州兰大翠英科技发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘01民终1615号上诉人（原审原告）：马学义，男，1965年2月12日出生，回族，个体工商户，住兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：兰州兰大翠英科技发展有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：张连珠，该公司经理。委托诉讼代理人：祁世刚，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晖，甘肃正天合律师事务所律师。上诉人马学义因与被上诉人兰州兰大翠英科技发展有限公司(以下简称翠英公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2014)城民一初字第1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马学义上诉请求：1、撤销（2014）城民一初字第1165号民事判决，依法支持马学义在本案一审中的诉讼请求；2、本案诉讼费用由翠英公司负担。事实和理由：2010年5月26日，案外人陈彦学在报纸上刊登转让涉案房屋的广告，马学义知晓后便和陈彦学协商，陈彦学向马学义出示了其与翠英公司签订的租赁协议。马学义和陈彦学到翠英公司处协商铺面转让的相关事宜，翠英公司同意转让，并同意陈彦学的租赁协议于2011年1月27日到期后，由马学义和翠英公司签订租赁协议。2010年5月28日，翠英公司的负责人到商铺向陈彦学出具了事先打印好的保证书要求陈彦学和马学义签字。马学义承租后，按时交纳租金等费用，翠英公司也向马学义出具了收费票据。为了更好的经营，马学义花费40余万元对该商铺进行了装修。2010年10月8日，翠英公司向其所有承租户通知要求收回商铺，并开始停水、断电，导致马学义无法经营，马学义多次提出要恢复水电，但翠英公司没有恢复。上述事实能证明翠英公司认可并同意陈彦学与马学义之间的转租行为，马学义经营期间翠英公司也没有提出异议，在租赁合同没有到期的情况下，翠英公司断水断电行为造成了马学义的损失，理应承担赔偿责任。一审法院采信违反法定程序的的法律文书内容，作出本案一审判决，侵犯了马学义的权益，马学义的诉请有相应证据佐证，恳请二审法院纠正。翠英公司辩称，依据相关法律规定，承租人未经出租人同意，装饰装修或者发生扩建的费用由承租人承担。而已生效法律文书认定陈彦学是对翠英公司负有合同义务的承租人，马学义擅自装修造成的损失，应当按照缔约过失向陈彦学主张赔偿，翠英公司并非马学义诉请指向的利害关系人。翠英公司放弃了2012年12月20日之前的房租、滞纳金及损失，对马学义已经免除了很大的负担，马学义应向合适的第三人主张权利，不能将自身错误行为造成的损失强加于他人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回马学义的上诉请求，维持一审判决。马学义向一审法院起诉请求：依法判令翠英公司赔偿装修损失400000元、停业期间的营业损失200000元；诉讼费用由翠英公司承担。一审法院认定事实：位于城关区嘉峪关西路758号临街房屋即兰州大学草科院科技开发小二楼02号房屋翠英公司享有占有、使用及收益之权利。2010年2月1日，翠英公司作为出租方与案外人陈彦学签订了房屋租赁合同一份。双方约定：翠英公司将该房屋（建筑面积150平方米）出租给陈彦学，年租金为57600元，租赁期限自2010年1月28日起至2011年1月27日止，租金按季度支付，每季度租金为14400元。陈彦学不得将租赁标的物抵押或转借他人。双方还约定了水、电、暖等费用的收取方式及其他事宜。该合同成立后，翠英公司依约向陈彦学交付了涉案房屋。陈彦学交付了一个季度的租金。双方均依约履行了租赁合同。又查明：2010年5月26日，陈彦学在鑫报上发布转让涉案租赁房屋的广告，马学义知晓后，遂与陈彦学签订了转让协议一份。双方约定：陈彦学将涉案房屋的承租经营权以及房屋的设施一并转让给马学义，转让费为125000元，马学义继受原租赁合同项下承租人即陈彦学的权利义务。该协议成立后，马学义给付陈彦学转让费125000元，陈彦学将其与翠英公司订立的租赁合同原件交给马学义，马学义遂占有、使用翠英公司出租给陈彦学的房屋作为商铺经营“金城面片王”餐厅，并对该餐厅进行装修。陈彦学、马学义遂向翠英公司出具保证书称：陈彦学承租的涉案房屋因经营不善将该房屋转租给他人经营，由实际使用人按时交纳房租，并接受翠英公司管理。如不服从管理，翠英公司有权随时收回房屋。现房屋正在装修，此行为完全属于陈彦学个人行为，如遇拆迁，与翠英公司无任何关系。该保证书的落款处有陈彦学与马学义二人的签名。同年8月23日，马学义按照合同约定向翠英公司支付涉案房屋第三季度的租金14400元（7月28日—10月28日），翠英公司向马学义出具发票，该票面交款人记载的是陈彦学。同年11月26日，翠英公司向马学义收取了电费40元、暖气费500元，并向马学义出具了盖有兰州大学后勤集团财务专用章的结算票据（兰州大学后勤集团主要负责对兰州大学以及兰州大学下属单位水、电、暖的供应以及费用的结算事宜，故马学义持有的收费票据系该集团盖印）。再查明：2010年11月，因兰州大学将统一规划管理包括涉案房屋在内的不动产，故翠英公司向马学义通知涉案房屋租赁合同到期后将不再续租。当翠英公司与陈彦学订立的房屋租赁合同履行期限届满后，马学义未向翠英公司返还房屋，也未向陈彦学返还涉案房屋。2011年4月19日，翠英公司作为出租人将马学义、陈彦学诉至法院，要求马学义返还房屋并支付拖欠的租金。在诉讼过程中，双方协商解决涉案房屋的腾交及补偿问题，遂于同年5月26日形成了会议纪要，主要内容：经与会人员讨论、表决，一致同意由马学义出面联系确定在法院备案的三家工程造价咨询公司，然后采取抓阄的方式，确定其中一家，对两家商户（包括马学义经营的餐厅）装修进行评估，评估费用由翠英公司和马学义各承担一半，待评估结果出来之后，依评估结果再行协商解决。次日，马学义和翠英公司依据《会议纪要》决定的内容，共同委托甘肃信诺工程造价咨询有限公司（以下简称信诺公司）对马学义经营的“金城面片王”室内装饰工程市值进行评估。6月16日，信诺公司作出了2011甘信鉴字第032号《工程造价鉴定书》，结论为：“金城面片王”餐厅装饰工程现值为266164.59元。该鉴定书送达后，双方对该鉴定书均无异议，并在《装饰费用补偿定案表》上签字予以确认。嗣后，翠英公司向法院申请撤回起诉，法院作出（2011）城法民一初第217号民事裁定书，准予翠英公司撤回起诉。由于上述会议纪要确定的争议没有实质解决，2012年10月24日，翠英公司以同样的诉讼请求再次将马学义、陈彦学诉至法院，同年12月20日，法院作出（2012）城法民一初字第544号民事判决书，判决的理由是：陈彦学未经翠英公司同意转租涉案房予马学义，即是对合同的违反也是对翠英公司的侵权，故陈彦学和马学义的转让行为无效，不受法律保护；马学义擅自装修所造成的损失，从法律角度讲，可由马学义按照缔约过失责任向陈彦学主张相应的赔偿责任。依此判令马学义向翠英公司返还位于城关区嘉峪关西路758号150平方米临街铺面并支付租金至2010年10月28日。该判决生效后至今，马学义未按照生效判决书履行腾房义务，马学义与翠英公司就腾房和赔偿问题进行了多次协商，但至今未果，马学义遂向法院提起诉讼。另查明，本案在审理过程中，马学义向法院提交鉴定申请，请求对其停业期间的营业性损失进行评估，经甘肃天德资产评估事务所（以下简称天德事务所）评估，作出了【2015】第017号、第018号评估报告，评估报告结论为：马学义经营的“金城面片王”餐厅停业期间经营性损失在评估基准日2010年10月9日为143800元以及所购置的经营物品市场价值为86200元。该报告送达双方当事人后，马学义对该鉴定书无异议，翠英公司认为评估报告中的两项鉴定事项与其无关，其公司不应承担两份评估报告中所作出的损失。一审法院认为,关于马学义要求翠英公司赔偿其装修损失40万元的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定：“承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。”以及生效判决书认定：“陈彦学与马学义擅自转让房屋的行为系无效行为，不受法律保护。马学义擅自装修所造成的损失可由马学义按照缔约过失责任向陈彦学主张相应的赔偿。”本案翠英公司不是马学义诉请指向的利害关系人，即翠英公司非马学义主张损失的赔偿义务人，故对马学义诉请要求翠英公司向其赔偿装修费的损失的诉讼请求没有法律依据，予以驳回。关于马学义提出的要求翠英公司赔偿其停业期间损失的诉讼请求属于法律规定的期待利益损失范畴。期待利益损失依据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依此规定，期待利益是指在合同实际履行后对当事人而言所具有的价值。故期待利益损失赔偿的法定条件是基于有效成立的合同，基于诚实信用原则。本案中，陈彦学与马学义擅自转让的行为系无效行为，不受法律保护。故马学义的该项诉讼请求有违上述法理，亦不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项规定，判决:驳回马学义的诉讼请求。案件受理费9800元，由马学义负担。二审中，双方当事人没有新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，马学义虽以其与翠英公司成立房屋租赁关系为由主张翠英公司应承担其装修损失及停业期间的营业损失，但已生效法律文书认定马学义与陈彦学对涉案房屋的转租行为系无效行为，即马学义与陈彦学的此无效转租行为并不导致马学义与翠英公司发生涉案房屋租赁关系的法律效力，翠英公司对马学义就不负有房屋租赁关系的义务，故马学义向翠英公司主张装修损失缺乏法律依据，一审法院不予支持并无不当。在马学义与翠英公司之间并不成立合法租赁关系的前提下，马学义使用翠英公司所有的商铺用于经营缺乏事实基础，马学义再向翠英公司主张停业损失的诉请亦缺乏法律依据，一审法院对此不予支持于法有据。综上所述，马学义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人马学义负担本判决为终审判决。审 判 长 张海军代理审判员 邵云和代理审判员 刘宝成二〇一六年十月二十日书 记 员 吕品月 更多数据：