（2016）鄂05民终1836号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-14
案件名称
杨丽娟、方亮与湖北宜化置业有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北宜化置业有限责任公司,杨丽娟,方亮,宜昌住房公积金管理中心,交通银行股份有限公司宜昌分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1836号上诉人（原审被告）：湖北宜化置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家乡旭光村四组。法定代表人：许本华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈劲宇，该公司职工。被上诉人（原审原告）：杨丽娟，女，1985年1月29日出生，土家族，住宜昌市西陵区。被上诉人（原审原告）：方亮，男，1981年11月28日出生，汉族，住宜昌市西陵区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：向海龙，湖北诚昌律师事务所律师。原审第三人：宜昌住房公积金管理中心，住所地宜昌市西陵区一马路**号。法定代表人：刘昌贵，该中心主任。委托诉讼代理人：余威威，湖北百思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖圣兰，湖北百思特律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司宜昌分行，住所地宜昌市胜利四路22号，统一社会信用代码：91420500879121064D。负责人：张永华，该分行行长。委托诉讼代理人：杜根训，湖北百思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖圣兰，湖北百思特律师事务所律师。上诉人湖北宜化置业有限责任公司（以下简称宜化公司）因与被上诉人杨丽娟、方亮，原审第三人宜昌住房公积金管理中心（以下简称宜昌公积金中心）、交通银行股份有限公司宜昌分行（以下简称交行宜昌分行）商品房买卖合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初473号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜化公司不服一审法院的判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审依法撤销一审判决。2、依法驳回杨丽娟、方亮的诉讼请求。3、由杨丽娟、方亮承担本案的一、二审诉讼费。主要事实和理由如下：一、一审判决认定杨丽娟、方亮“要求解除案涉《宜昌市商品房买卖合同》符合法律规定，应予准许”违反法律规定，属于适用法律错误。杨丽娟、方亮未在合同约定和法律规定的期间内要求解除合同，其解除权已消灭。二、一审判决认为宜化公司逾期交房行为导致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。该认定属于适用法律错误，不符合相关法律规定。三、一审判决在认定宜化公司应承担的违约金金额时，前后矛盾，逻辑混乱，同时，超出杨丽娟、方亮的诉讼请求范围，属于认定事实错误，应予纠正。四、一审法院既然判决“解除原告杨丽娟、方亮与被告湖北宜化置业有限责任公司2012年8月19日签订的《宜昌市商品房买卖合同》”，则应同时判决杨丽娟、方亮负有解除房屋上的抵押权预告登记的义务并将房屋返还宜化公司，但一审判决对此只字未提，违反法律相关规定。杨丽娟、方亮答辩称：一、截至本案一审判决作出之日，宜化公司仍然未达到交房条件。依据合同法第九十四条第（三）三、（四）款规定，本案宜化公司无法交房导致了合同目的无法实现，宜化公司的违约行为持续近两年，严重损害了杨丽娟、方亮的权利。故一审判决认定宜化公司构成根本违约并无不当。从合同的自愿平等、公平原则出发，杨丽娟、方亮在宜化公司严重违约之后请求由法院判决解除合同并无不当。二、由于宜化公司的延期交房，宜化公司与杨丽娟、方亮多次协商，就交房时间多次许诺、拖延，截止到本案起诉前（2016年3月），宜化公司依然许诺交房但未能履行，故依照最高人民法院司法解释规定，杨丽娟、方亮解除权发生之日应当从宜化公司最后一次许诺交房但依然违约之日起计算。因此，杨丽娟、方亮的解除权无论从商品房买卖合同约定还是从法律规定的角度都在合法有效期内。同时，宜化公司所提供的买卖合同补充协议附加合同解除权的期限属于合同格式条款，内容和形式上混乱，不利于合同相对人的阅读和了解，而且附加的期限条款免除了己方责任，限制了杨丽娟、方亮作为买受人的权利，依据合同法第四十条规定属于无效合同。三、在人民法院就相关购房人存在多起同类案件，并存在法院判决支持购房人的解约诉请的判决情况，在本案中人民法院应保持裁判一致性。四、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，宜化公司请求的第四项要求杨丽娟、方亮解除预告权登记杨丽娟、方亮不持异议，但是由于宜化公司并未交付房屋所以不存在返还房屋的情形。综上，杨丽娟、方亮请求驳回上诉，维持原判。宜昌公积金中心答辩称：鉴于上诉状中所述内容与住房公积金没有实质联系，但住房公积逾期还款将影响个人征信系统中个人信用记录，本案还在处理之中，贷款合同仍处于继续履行的状态，应该继续还款。如果不能按期还款将导致杨丽娟、方亮贷款信誉受损。交行宜昌分行答辩称：同意宜昌公积金中心答辩意见。一审判决认定的事实：2012年8月19日，杨丽娟、方亮与宜化公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，合同第三条约定杨丽娟、方亮购买宜化公司投资建设的“宜化山语城8幢1单元14层011403号房（产籍号为03-0043-0218-011403）”；第五条约定“按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5189.90元，总金额人民币630936元”；合同第六条约定买受人按贷款方式按期付款；第九条约定“1、出卖人应当在2014年8月31日前，将商品房交付买受人使用”。2、出卖人交付的商品房应符合下列条件。（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。合同签订后，杨丽娟、方亮向宜化公司支付了购房首付款190936元，宜化公司于2012年8月19日向杨丽娟、方亮开具预收购房款发票一张。一审法院同时认定，2013年4月28日，杨丽娟、方亮与第三人公积金中心、交行宜昌分行签订了《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》（编号：2013年宜公借（抵）字第013042800782号），以杨丽娟、方亮所购的城东大道宜化山语城二期8栋1单元14层011403号房屋作为抵押，杨丽娟、方亮向第三人贷款400000元用于支付购房款，贷款期限为28年，贷款月利率为基准利率，还款方式为等额本金，月还款额见《宜昌住房公积金贷款还款计划表》。合同签订后，第三人交行宜昌分行依约将400000元购房款支付到宜化公司帐户，杨丽娟、方亮自行付款20000元，宜化公司遂于2013年9月17日向杨丽娟、方亮开具420000元售房款发票一张。杨丽娟、方亮于2013年9月17日向宜化公司付清该房款尾款20000元，该款宜化公司向其开具了收款收据，未换销售发票。杨丽娟、方亮于2013年6月起开始向第三人公积金中心、交行宜昌分行偿还借款本息，截止2016年3月31日，杨丽娟、方亮共向第三人公积金中心、交行宜昌分行偿还借款本金39285.84元，偿还借款利息46500.33元，未到期贷款余额为360714.16元。因协商未果，杨丽娟、方亮诉至人民法院，请求判令：1、解除其与宜化公司于2012年8月19日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；由宜化公司向杨丽娟、方亮返还购房款270221.84元（自付230936元＋已还贷款39285.84元，截止2016年3月13日）并支付违约金6309.30元，另由宜化公司赔偿已向第三人公积金中心偿还的贷款利息46500.33元（截止2016年3月13日）；2、判令解除杨丽娟、方亮与第三人宜昌公积金中心、交行宜昌分行于2013年5月7日签订的《贷款（抵押）合同》，由宜化公司向第三人宜昌公积金中心、交行宜昌分行归还贷款本金360714.16元（40万元－39285.84元，截止2016年3月31日），并按《贷款（抵押）合同》约定的利率向第三人支付上述款项至付清之日的利息。3、判令宜化公司承担本案受理费、保全费等诉讼相关费用。杨丽娟本案在庭审过程中，杨丽娟主张变更诉讼请求，要求将新发生的贷款本息纳入总额计算，宜化公司及第三人均作出“如原告所提交的还款情况证据形式与今天一致，仅仅只是还款金额的变化则无需再来质证，与庭审意见相同，请法庭依法核实”的表述。庭后杨丽娟、方亮向宜昌市伍家岗区人民法院提交公积金中心打印的最新一期还款计划表，其中载明，截止2016年6月，杨丽娟、方亮共向第三人公积金中心、交行宜昌分行偿还借款本金44047.76元，偿还借款利息50388.72元，未到期贷款余额为357142.72元。宜化公司至今未向杨丽娟、方亮交付其所购房屋，至本案一审庭审结束时，仍无法向人民法院提交符合房屋交付条件的验收表及竣工交付使用备案证等依据。一审庭审过程中，宜化公司自述逾期交房的原因是公司下游的承包商资金链出现问题而停工一段时间，重新更换承包商及招标，所以导致逾期交房，对逾期的事实不持异议，愿意支付违约金但拒绝退房。一审法院认为：1、双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，宜化公司应在2014年8月31日前，将符合合同约定的商品房交付杨丽娟、方亮使用，逾期交房超过90日，杨丽娟、方亮有权解除合同。而案涉房屋至本案庭审结束前仍未交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，杨丽娟、方亮要求解除案涉《宜昌市商品房买卖合同》符合法律规定，应予准许。宜化公司抗辩迟延交房是承包商资金链出现问题而导致逾期，但该事由既非法定延期交房事由，亦非约定延期交房事由，故对宜化公司的抗辩理由不予采信。由于宜化公司超过90日未交付房屋，根据合同约定，应当退还全部已付款，并按累计已付款的1％支付违约金，因此宜化公司应返还杨丽娟、方亮全部购房款274983.76元（其中包含杨丽娟、方亮自付款230936元，已还贷款44047.76元），并支付违约金27498.38元（截止2016年6月）。宜化公司辩称杨丽娟、方亮的合同解除权已超过了一年的除斥期间，一审法院认为，直至本案庭审结束前宜化公司仍未向杨丽娟、方亮交付房屋，亦未向法庭提供案涉房屋符合交付条件的相关证件，宜化公司的逾期交房行为导致杨丽娟、方亮的合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，故对于宜化公司这一抗辩理由，不予支持。2、根据双方的合同约定，宜化公司对杨丽娟、方亮向第三人公积金中心、交行宜昌分行贷款购房这一事实系明知，因宜化公司的违约行为，造成双方签订的合同无法继续履行，因此，对于杨丽娟、方亮已经支付的银行贷款利息50388.72元（截止2016年6月），根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，宜化公司应予赔偿。3、杨丽娟、方亮的诉讼请求要求在《宜昌市商品房买卖合同》解除时，一并解除杨丽娟、方亮和第三人签订的《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，予以支持；根据该解释第二十五条的规定，宜化公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但前提是担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，该诉与商品房担保贷款合同纠纷合并审理的，第三人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案第三人公积金中心、交行宜昌分行经询问，明确表示不以有独立请求权人第三人参加诉讼，在第三人未起诉的情况下，杨丽娟、方亮无权要求宜化公司向第三人偿还贷款本金和利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第二十四条、二十五条的规定，判决：一、解除杨丽娟、方亮与宜化公司2012年8月19日签订的《宜昌市商品房买卖合同》。二、解除杨丽娟、方亮与宜昌公积金中心、交行宜昌分行于2013年4月28日签订的《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》。三、宜化公司于本判决生效之日起十日内返还杨丽娟、方亮购房款274983.76元，并支付违约金27498.38元（截止2016年6月）。四、宜化公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨丽娟、方亮已偿还的银行贷款利息50388.72元（截止2016年6月）。五、驳回杨丽娟、方亮的其他诉讼请求。一审法院一并决定本案案件受理费10637元（杨丽娟、方亮已预交），由宜化公司负担。二审过程中，宜化公司提交证据如下：《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》，证明宜化置业2016年6月29日取得房屋竣工交付使用备案证，已经具备了商品房买卖合同中约定的交房条件，宜化置业不存在一审判决根本违约的情形。杨丽娟、方亮对此质证意见为：对真实性、合法性不持异议，关联性有异议，不能到达对方的证明目的。证据时间是2016年6月29日，本案判决书是6月14日，在一审判决之后宜化公司才取得房屋的交房证件，所以该证据恰恰证明宜化公司严重逾期交房的事实。宜昌公积金中心、交行宜昌分行对宜化提交的证据无异议。杨丽娟、方亮提交证据如下：证据一：短信截屏一张（时间2016年3月22日），杨丽娟、方亮与宜化置业职工李旭帅，证明双方在本案一审起诉之前就交房及退房相关事宜协商过，杨丽娟的解除权形成之日应该从此日起算。证据二：宜化置业给业主的答复，证明延期交房以及相关物业存在严重问题，宜化公司违约的事实清楚。证据三：（2015）鄂宜昌中民二终字第583号判决书，证明本院有同类案件可做参考。宜化公司质证意见为：对证据一、二真实性有异议，证据三的案件与本案不属同类案件。宜昌公积金中心、交行宜昌分行认为杨丽娟、方亮提交的证据与其无关，不发表质证意见。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案二审当事人争议的核心焦点问题为：一、杨丽娟、方亮是否仍享有本案商品房买卖合同约定的因逾期交房导致的合同解除权？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，当事人在合同中约定了解除权的行使期间的，应当从其约定。依据本案双方当事人在当事人在合同第十条中约定：本案商品房的交付逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。另，《宜昌市商品房买卖合同》附件六第五项约定，“按照合同约定或者法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内使该项权利，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”。合同中约定的交房日期为2014年8月31日之前，即买受人行使解除权期间应为2014年11月30日-2014年12月29日。即使不考虑合同约定的解除权行使期间，以法定的一年期间计算，买受人行使合同解除权的期限亦应至2015年11月30日止。本案杨丽娟、方亮虽主张其一直在与宜化沟通要求解除合同，但未提交相关证据予以证实，在二审中提交的证据亦能证明双方对交房日期的变更，其于2016年4月7日起诉至人民法院，显然已经超过合同解除权的行使期间，因此杨丽娟、方亮因宜化公司逾期交房而享有的合同解除权已消灭。对杨丽娟、方亮在二审中提交的证据不予采纳。二审中，宜化公司提交的《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》能够说明本案所涉合同目的能够实现，本院予以采纳。一审法院以宜化公司迟延交付房屋导致合同目的不能实现为由，认定杨丽娟、方亮享受解除权不当，应当予以纠正。二、如何认定本案违约金？由于杨丽娟、方亮在本案中因宜化公司逾期交房而享有的解除权消灭，依据合同第十条第一款第二项之约定，商品房买卖同继续履行，宜化公司应当自2014年9月1日至实际交付之日止，按日向杨丽娟、方亮支付已交付房价款（即630936元）万分之一的违约金。由于杨丽娟、方亮在诉讼请求中请求6309.30元违约金不超过上述约定的违约金实际产生金额，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初473号民事判决；湖北宜化置业有限责任公司于十日内支付杨丽娟、方亮违约金6309.30元。驳回杨丽娟、方亮的其他诉讼请求。如果湖北宜化置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10637元（杨丽娟、方亮已预交），由杨丽娟、方亮负担10000元，湖北宜化置业有限责任公司负担637元。二审案件受理费10637元（宜化公司已预交），由杨丽娟、方亮负担10637元。本判决为终审判决。审判长 朱红洲审判员 尹为民审判员 关俊峰二〇一六年十月二十日书记员 张 娟 百度搜索“”