（2016）浙01民终4739号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-12
案件名称
李秀芝与程朝霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李秀芝,程朝霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终4739号上诉人（原审原告）：李秀芝，女，1961年8月8日出生，汉族，住河南省永城市。委托代理人：万奕庆、毛先敏，浙江坚定律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程朝霞，女，1972年9月11日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。上诉人李秀芝因与被上诉人程朝霞房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2015年9月1日，李秀芝与程朝霞签订房屋租赁合同一份，约定了程朝霞自愿将坐落于杭州市清泰南苑×幢-7号房屋（实际租赁物为杭州市清泰南苑×幢-8号、-9号，以下简称诉争房屋）出租给李秀芝使用；租期自2015年9月1日至2018年8月30日，租金第一年250000元，第二年260000元，第三年270000元；程朝霞向李秀芝收取20000元房屋押金，租赁期满后，如程朝霞没有造成房屋或设施损坏的，押金全部退还等事项。同日，李秀芝向程朝霞交付押金20000元及半年租金125000元，合计145000元，程朝霞向李秀芝出具收据一份。后经李秀芝、程朝霞协商，约定了李秀芝自愿向程朝霞支付30000元（含李秀芝已付押金20000元），程朝霞同意提前终止与李秀芝的租赁关系，并将诉争房屋交由案外人吴某承租。此后，案外人吴某与程朝霞于2015年11月22日签订房屋租赁协议一份，约定了程朝霞将杭州市上城区清泰南苑底商×幢-8号（实际租赁物为诉争房屋）出租给吴某使用；租期自2016年2月1日至2021年3月1日，2016年至2019年每年租金250000元，2019年至2021年每年租金270000元，另付押金20000元；如中途转让，吴某付程朝霞30000元等事项。同日，程朝霞按约收取了李秀芝30000元（含李秀芝已付押金20000元），并同时收取了吴某押金20000元。后案外人吴某与程朝霞协商，程朝霞同意提前终止与吴某的租赁关系，并将诉争房屋交由其他案外人承租。因吴某提前终止租赁关系，程朝霞按约向其收取了30000元（含吴某已付押金20000元）。现李秀芝以吴某提前退租为由，认为程朝霞应返还其已支付的30000元款项，故诉至原审法院，请求判令：1.程朝霞返还李秀芝差价保障金30000元；2.程朝霞支付李秀芝律师代理费6000元；3、本案诉讼费由程朝霞承担。原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李秀芝依据证人吴某的证言及李秀芝、程朝霞之间的通话录音，主张要求程朝霞返还其30000元租金差价保障金并支付其律师代理费，对此该院认为，首先，证人吴某当庭陈述其在承租诉争房屋之时曾与李秀芝、程朝霞达成三方口头协议，由其先支付程朝霞30000元，再由程朝霞将30000元返还李秀芝；但其与程朝霞之间的短信记录却显示，其在听取李秀芝、程朝霞的通话录音之前并不清楚双方之间的约定，证人证言与其短信记录相矛盾。且证人自称系三方协议的当事人，故与本案有直接的利害关系，该院对其证言不予采信。其次，从李秀芝、程朝霞之间的通话录音来看，双方就款项返还的条件并无陈述一致。李秀芝当庭确认证人吴某关于三方曾达成口头协议及30000元款项由证人先付给程朝霞，再由程朝霞返还李秀芝的交付顺序陈述属实，但其在与程朝霞的通话录音中却表示其要求程朝霞退还款项一事与证人无关，其确认的事实与通话记录相矛盾。再次，双方就证人吴某所付的30000元款项性质陈述不一，本院认为，根据证人与程朝霞之间的房屋租赁协议，其中明确约定如中途转租证人付程朝霞30000元，故该30000元可视为系证人中途退租所付的违约金，李秀芝主张该款项系租金差价保障金不能成立。综上，李秀芝主张要求程朝霞返还款项并承担其律师费损失，应对双方曾就款项的返还达成协议且返还条件已经成就的基本事实承担举证证明责任，但李秀芝提交的证据不足以证明其主张，故李秀芝应承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，原审法院于2016年6月29日作出判决：驳回李秀芝的全部诉讼请求。预收案件受理费700元，减半收取350元，由李秀芝负担。宣判后，李秀芝不服，向本院提起上诉称：首先，一审认定事实不清，部分事实认定有误。程朝霞在与李秀芝签订租赁合同时，将租赁房屋地址登记为清泰南苑×幢-7号，程朝霞又在一审庭审中确认自己名下的房屋系清泰南苑l幢-9号。所以一开始程朝霞就存在欺诈行为。目前并无任何证据证明涉案租赁房屋系由清泰南苑×幢-8、9号合建构成，一审判决将实际租赁房屋的地址确认为清泰南苑×幢-8、9号也缺乏相应的事实和法律依据。其次，本案中的证人吴某与本案并不存在直接的利害关系，其证人证言应当具备相应的证明效力。本案的房屋最初由李秀芝与程朝霞签订租赁合同进行承租。后李秀芝在经得程朝霞同意情况下解除租赁合同，并介绍吴某与程朝霞签订租赁合同承租涉案房屋。所以事实上关于涉案房屋的租赁事宜，李秀芝、程朝霞以及吴某之间都是分开独立签订相关租赁协议，三者之间不存在三方协议也不存在三方共同利益。因此一审法院认为吴某作为证人，与本案有直接的利害关系的认定缺乏事实依据和法律依据。三方之间唯一的连接点即租金差价保障金3万元，也是为了保障作为出租方的程朝霞的利益而设定的。程朝霞与李秀芝约定后续的承租方吴某在租期内未转租则3万元不用退还，如果发生转租，则由吴某支付程朝霞3万元租金差价保障金，程朝霞退还李秀芝3万元租金差价保障金。事实上吴某在租期发生转租，吴某也向程朝霞支付了上述3万元，程朝霞则应当按照约定退还李秀芝3万元租金差价保障金。第三，吴某与程朝霞的租赁合同中清楚载明了违约金的相应条款。根据李秀芝、程朝霞以及吴某关于3万元租金差价保障金的约定，合同中还约定如果中途转让吴某支付程朝霞3万元，这一约定与李秀芝所陈述的关于3万元租金差价保障金的支付机制相一致。而一审判决在没有任何事实依据的情况认定吴某支付给程朝霞的该笔3万元属于合同违约金，这一认定与合同本身具有的违约金条款额相矛盾，与客观存在的事实也相违背。第四，李秀芝提供的录音证据中，清晰的反映出程朝霞承认应当返还李秀芝3万元租金差价，只是要求返还时间应当在吴某支付程朝霞3万元之后。这一关键证据所反映的真实情况足以证明一审判决的相关事实认定存在错误。综上，李秀芝认为，原审法院作出的判决缺乏法律和事实依据，故提起上诉，请求：1.撤销上城区人民法院（2016）浙0102民初1519号民事判决书，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由程朝霞承担。被上诉人程朝霞口头辩称：案涉商铺原来是自己开美容房后来租赁给棋牌房，后租给四季青卖服装的人。之后又转给蔡某开餐饮，但是案涉商铺因隔壁的人强烈反对开不来餐饮，于是决定放弃，转让给了李秀芝。当时蔡某的租期没剩几天，李秀芝是在蔡某的租期届满后再和程朝霞签的合同，李秀芝因此节约了十七万的转让费。当时李秀芝和程朝霞说是开棋牌房，但是后来还是开餐饮，说只做水饺。办营业执照的时候，李秀芝让程朝霞和其一起跑，合同上的地址是“-9”号，但是这个地址已经办过营业执照了。程朝霞租给李秀芝的房屋是两间的，还有一间是“-7”或“-8”，那边门牌号很乱，于是用了隔壁的门牌号办执照。李秀芝开了餐饮后，和程朝霞说生意不好，想转让掉，给程朝霞3万元。后来李秀芝转给了吴某，吴某的合同上注明，中途转让的话给程朝霞3万元。如果上诉人租期内的租金都支付，程朝霞是同意返还3万的，但是李秀芝租期未满，租金没有给，故程朝霞不同意返还3万元。李秀芝转让给吴某，吴某还给了李秀芝二十几万的转让费。后来，接了李秀芝的电话，程朝霞以为是吴某转让的话，要再拿3万元给李秀芝。如果吴某再拿3万元给李秀芝，程朝霞不反对，但是吴某给程朝霞的是因吴某转让的给程朝霞的违约金，这是合同上注明的。二审中，在本院指定的举证期限内，双方当庭均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为:程朝霞是否应返还李秀芝3万元。李秀芝认为，在案涉房屋转租给吴某时，李秀芝、程朝霞、吴某三方达成口头协议，如果在吴某的租期内，吴某发生转租，则由吴某支付程朝霞3万元，程朝霞退还李秀芝3万元。就此，李秀芝原审中提供了其与程朝霞之间的谈话录音、吴某的证人证言。其中李秀芝与程朝霞的谈话录音中程朝霞并未明确表示如果吴某转租，其应当返还李秀芝3万元。而吴某的证人证言中虽表示三方达成上述口头协议，但根据程朝霞原审提供的其与吴某的短信记录，吴某又在短信中表示：“不知道李秀芝和程朝霞之间说好的，李秀芝的录音放给我听了，我才会这么给你说的。”可见，证人证言与短信记录存在明显矛盾之处，故原审法院对该证人证言不予采信，并无不当。除上述证据外，李秀芝并无其他证据证明其与程朝霞、吴某就返还3万元转租保证金达成过口头协议，故应当承担举证不能的不利后果。另，李秀芝上诉提出案涉《房屋租赁合同》中的租赁地址和实际地址不一致，程朝霞存在欺诈。就此，李秀芝与程朝霞在原审庭审中就实际租赁地进行了确认，且李秀芝原审中并未就该租赁合同效力提出异议，李秀芝主张的3万元也并非《房屋租赁合同》约定的内容。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。李秀芝的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人李秀芝负担。本判决为终审判决。审判长 余文玲审判员 张一文审判员 盛 峰二〇一六年十月二十日书记员 赵 勤 来源：百度“”