（2016）粤0604民初2383号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2018-07-12

案件名称

佛山市禅城区张槎街道弼唐弼西股份合作经济社与佛山电器照明股份有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市禅城区张槎街道弼唐弼西股份合作经济社,佛山电器照明股份有限公司,佛山照明有限公司,佛山市中力经营管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第二百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初2383号原告：佛山市禅城区张槎街道弼唐弼西股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道弼唐村，组织机构代码61762977-3。负责人庞海鹏。委托诉讼代理人杨庆生、杜海平，均系广东连捷律师事务所律师。被告：佛山电器照明股份有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江北路64号，统一社会信用代码91440000190352575W。法定代表人ＸＸ。委托诉讼代理人李博特，男，汉族，1982年10月15日出生，住广东省台山市，委托诉讼代理人谭刘宝，男，汉族，1978年2月9日出生，住广东省佛山市禅城区，第三人佛山照明有限公司，住所地广东省佛山市汾江北路15号，营业执照44060000018837。法定代表人黄耀斌。第三人佛山市中力经营管理有限公司，住所地广东省佛山市垂虹路21号，统一社会信用代码440600000011296.法定代表人张智宏。以上两第三人共同委托诉讼代理人刘玉文，系广东天骅律师事务所律师。以上两第三人共同委托诉讼代理人黄超杨，系广东天骅律师事务所实习律师。原告佛山市禅城区张槎街道弼唐弼西股份合作经济社（以下简称弼西合作社）与被告佛山电器照明股份有限公司（以下简称照明股份公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案后，依弼西合作社的申请追加佛山照明有限公司（以下简称照明公司）、佛山市中力经营管理有限公司（以下简称中力公司）作为第三人参加本案诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弼西合作社委托诉讼代理人杜海平、被告照明股份公司委托诉讼代理人李博特及谭刘宝、第三人照明公司及中力公司共同委托诉讼代理人刘玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弼西合作社向本院提出诉讼请求：1、请求确认1987年10月22日签订的《租用楼宇协议书》无效；2、被告及第三人向原告返还位于佛石××、××酒店以东（原××队庙前公路边）第一座8层楼房；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1987年10月22日，原佛山市石湾区张槎镇弼塘村弼西经济合作社（以下简称弼西经济社，即弼西合作社前身）（甲方）与原佛山市电器照明公司（乙方）（以下简称电器照明公司）签订《租用楼宇协议书》，约定甲方将座落于石湾区弼塘乡西队庙前公路边的第一座8层永远租给乙方使用；总面积为4429.53元平方米，甲方每平方米450元租给乙方，总金额为1993288.5元，乙方应在一年内分期分批把全部租金付给甲方、乙方在付出第一批款起壹年内，甲方应交付楼宇给乙方使用（实际上当时楼房不存在，乙方给付款项后，甲方再建房）；乙方对该楼宇享有永远使用权等。上述约定实际上是变相买卖集体土地使用和地上建筑（商品房），且涉案土地既未取得土地使用权证（只有红线图），也未办理集体土地征用等手续，违反了1987年起实施的《中华人民共和国土地管理法》第2条有关“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”的禁止性规定，也违反《中华人民共和国房地产管理法》第八条、第三十七条等有关规定，故上述合同属于无效合同。被告照明股份公司辩称，1、其不是适格主体。电器照明公司1992年进行股份制改造时，相关宿舍等资产剥离出来并入新设立的照明公司，故涉案8层楼宇所有权已转移至照明公司，并于2014年9月移交中力公司代为管理。2、弼西经济社所述与事不符。《租用楼宇协议书》签订的目的是电器照明公司为促进佛山城市建设事业发展，改善员工居住条件及提交弼西经济社经济收益而自行出资修建并以租金形式一次性向弼西经济社支付8层楼宇的使用费用，进而作为宿舍提供予公司员工居住，即8层楼宇所有权及使用权归照明股份公司。3、《租用楼宇协议书》并未违反法律规定。《城镇房地产管理法》于1995年1月1日施行，弼西合作社称《租用楼宇协议书》违反该法违反法律“法不溯及既往”的原则。综上，请求驳回弼西合作社的诉讼请求。第三人照明公司陈述称，1、弼西合作社的诉请超过诉讼时效。《租用楼宇协议书》于1987年10月22日签订。2012年，弼西合作社发函给照明公司，要求解决《租用楼宇协议书》所涉的住宅楼租赁问题，照明公司于2012年5月31日回复“我司对该住宅楼拥有使用权，贵社应维护我司的使用权”。因此弼西合作社的诉请求超过二年普通诉讼时效及二十年最长诉讼时效。2、弼西合作社应遵守诚实信用原则。继续履行《租用楼宇协议书》。《租用楼宇协议书》是弼西合作社与电器照明公司在自愿、平等的情况下签订的，是双方真实意思表示，不存在一方欺诈、胁迫或损害国家、集体、第三人利益的情形，合法有效。除遇不可抗力或政府征收，弼西合作社应履行上述协议的义务。电器照明公司租用的是弼西合作社的建筑物，土地管理法不适用本案，而房地产管理法于1995年实施，也不适用本案。三、弼西合作社坚持收回协议所涉楼宇，应负责安置住宅楼内52户职工住户，否则引起的不稳定因素及一切责任由弼西合作社承担。综上，请求驳回弼西合作社的诉讼请求。第三人中力公司陈述称，1、经上级委托，照明公司现由中力公司管理；2、中力公司同意照明公司的陈述意见及照明股份公司的第2、3点答辩意见，对照明股份公司的第1点意见由法庭决定。综上，请求驳回弼西合作社的的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院对各方当事人提交的证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：1986年9月20日，原佛山市国土局对原弼塘乡政府作出《关于佛山市郊区弼塘乡西队建设用地的批复》[佛国征（1986）103号]，内容为“报告收悉，为妥善安置征地农民的生产和就业问题，市人民政府同意你乡西队将位于佛石公路以北、西华酒店以东的禾田四亩九分九厘作建设商业楼宇用地。建设要按城市规划进行，土地不能转让。从批准用地之日起，要抓紧动工兴建，两年内不全面使用则由我局按土地管理法作出处理。”1987年10月22日，弼西经济社（甲方）与电器照明公司（乙方）签订《租用楼宇协议书》，主要内容：“……一、甲方根据市国土局佛国字（1986）103号文件精神，将座落于石湾区弼塘乡西队庙前公路边的壹座八层住宅楼永远租给乙方使用。总面积为4429.53元㎡，甲方每平方米450元租给乙方，总金额共：1993288.50元，乙方应在一年内分期分批把全部租金付给甲方、乙方在付出第一批款起壹年内，甲方应交付楼宇给乙方使用。二、乙方同意甲方的要求，在壹座八层楼宇租用中，一次性的先付按总面积的18%的租金给甲方，用于建商场、仓库及其它之用处。三、乙方付租金后，有关各种手续，今后各种税款、土地、青苗款及其它一切报建费用，由甲方全部负责，以后永远不能向乙方提出各种收费。乙方对该楼宇享有永远使用权。以后国家需要征收各种房产税均由乙方负责。四、楼宇交给乙方使用后，日久维修、改造该楼各方不合用之处，甲方不能干涉。修理费和改建费用应由乙方全部负责。五、本协议未尽事宜，双方抱着友好态度协商解决。六、全部装修按一级二类执行，若超过该标准费用者，应由乙方负责一切费用。……”1988年5月30日，佛山市第三建筑工程公司张槎三分公司分别出具收据（编号：0061726、编号：0061727）给弼西经济社，金额分别为150000元，合计300000元，并注明预收工程款以后结算可以换发票。1988年6月25日，佛山市第三建筑工程公司张槎三分公司出具收据（编号：0143006）给弼西经济社，金额为200000元，注明预收工程款以后结算再开发票。1989年12月6日，佛山市第三建筑工程公司张槎三分公司出具佛山市建筑安装专用发票给弼西经济社，金额为500000元。另查明一，1992年10月5日，经有关部门审核批准，同意电器照明公司改组为照明股份公司。电器照明公司于1992年11月8日注销。另查明二，诉讼中，原、被告及第三人均确认:从原告提交的日记账来看确实是反映了被告照明股份公司支付了250万元。《租用楼宇协议书》所涉楼宇即江湾一路弼塘西一街4号楼。另查明三，根据原告弼西合作社提交的建筑执照（1987年8月21日发，上盖有佛山市石湾区建设委员会建筑专用章），注明承建单位是佛山市第三建筑工程公司，兴建单位是弼塘西队，建筑名称是仓库、住宅，地址是石湾区江湾路，工程总价是50万。另查明四，佛山市公盈投资控股有限公司于2009年8月14日作出《关于明确佛山照明有限公司管理关系的通知》[佛公盈（2009）228号]，将照明公司委托中力公司管理。由照明公司管理的剥离国有资产则由中力公司的佛山市骏承物业管理有限公司负责管理和处置。另查明五，上述弼塘西队、弼西经济社即现在的原告弼西合作社。另查明六，根据照明股份公司1998年3月4日向佛山市工商行政管理局提交的《关于设立佛山照明有限公司的申请》，由于电器照明公司在1992年转制为股份公司进行资产评估时，没有将原有的宿舍、住宅、店铺、招待所等国有资产进行评估作价，该部分资产作为电器照明公司的资产，已从上市的股份制公司资产中剥离。为了加强国有资产管理，防止国有资产流失，经市政府同意重新设立照明公司，与照明股份公司的产权没有关连，是各自独立、互不依赖的企业。另查明七，本案审理过程中，本院向佛山市国土资源和城乡规划局发函询问《租用楼宇协议书》约定乙方享有永远使用权是否符合合同签订时及现行相关法律规定及根据合同签订时及现行的相关法律规定，佛山市禅城区江湾一路弼塘西一街4号楼所在土地使用权的租赁期限最长分别是多少。该局复函称，[佛国征（1986）103号]批文用地属于农村集体建设用地，弼塘西一街4号楼没有查到土地登记信息。就集体建设用地使用权流转问题，广东省适用的是2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第五条规定：通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。该办法第十三条规定：集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于原告弼西合作社的诉请是否超过诉讼时效的问题。根据相关法律的规定，诉讼时效仅适用于请求权，而在本案中弼西合作社诉请《租用楼宇协议书》（以下简称涉案合同）无效及返还涉案楼宇，前者系确认合同无效属于确认之诉，不含给付内容，不具有可执行性，因此不适用诉讼时效。至于后者，诉讼时效期间自知道或者应当知道权利被侵害时起算，就本案而言，合同被确认为无效后，返还财产请求权才产生，因此后者的诉讼请求应从法院或者仲裁机构确认合同无效时开始起算。故第三人照明公司提出弼西合作社的诉请超过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。关于照明股份公司辩称其不是适格主体，根据现有证据可知，原电器照明公司签订涉案合同后分立为照明股份公司与照明公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。故照明股份公司与照明公司对于涉案合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。照明股份公司的上述辩称不成立，本院不予采纳。关于原告弼西合作社的诉请，本院作如下分析：一、关于认定涉案合同的效力是适用订立合同时还是现行的法律规定。据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第三条的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到法院的，除该解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。因此认定合同效力应基于从旧兼从宽原则。故认定涉案合同的效力应结合订立合同时及现行的法律规定等综合分析；二、关于涉案合同的性质。从查明的事实来看，订立涉案合同时所约定的租用楼宇并不存在，是在订立合同后由电器照明公司出资兴建并另外支付合同约定的租金，同时结合合同约定的内容，可以认定涉案合同形式上是房屋租赁合同，实际上是土地使用权租赁合同；三、关于农村集体所有的土地的租赁。根据现行《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。但结合该法其他条文理解，并不能依据该条规定认定农村集体建设用地使用权不得出租。故弼西合作社以农村集体土地不能出租为由主张涉案合同无效，依据不足，本院不予采纳；四、根据1999年10月1日起施行《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，结合上述司法解释的规定，由于合同法实施之前对于租赁期限没有相关法律规定，基于诚实信用及公平原则，本院确认涉案合同在合同法实施之日起计算二十年内有效即租赁期限至2019年9月30日，超过二十年部分无效。弼西合作社诉请超出部分缺乏依据，本院不予支持；五、鉴于现仍处于涉案合同有效期内且涉案楼宇系电器照明公司兴建，故弼西合作社诉请返还位于佛石××、××酒店以东（原××队庙前公路边）第一座8层楼房缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第三条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原佛山市石湾区张槎镇弼塘村弼西经济合作社与原佛山市电器照明公司于1987年10月22日签订的《租用楼宇协议书》租赁期限超出2019年9月30日的部分无效；二、驳回原告佛山市禅城区张槎街道弼唐弼西股份合作经济社的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序,受理费收取100元，其中50元由原告佛山市禅城区张槎街道弼唐弼西股份合作经济社负担，其中50元由被告佛山电器照明股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　林　波审　判　员　　杨玲玲人民陪审员　　甄慕英二〇一六年十月二十日书　记　员　　陈佳颖附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第1合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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