（2016）苏0830民初2508号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-11-05

案件名称

南京诺肯商业投资管理有限公司与张永建占有物返还纠纷一审民事判决书

法院

盱眙县人民法院

所属地区

盱眙县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京诺肯商业投资管理有限公司,张永建,盱眙皇剑国际购物中心有限公司,扬州东方睿智商业管理有限公司

案由

占有物返还纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十一条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十七条第一款

全文

江苏省盱眙县人民法院民事判决书（2016）苏0830民初2508号原告:南京诺肯商业投资管理有限公司，住所地南京市沿江工业开发区新华路668号68号楼5105室。法定代表人：张进文，该公司总经理。委托诉讼代理人：施小刚，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李自刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告:张永建，自由职业者。第三人:盱眙皇剑国际购物中心有限公司，住所地江苏省盱眙县盱城镇金鹏大道五墩加油站对面。法定代表人:周光明，该公司董事长。第三人：扬州东方睿智商业管理有限公司，住所地江苏省高邮市通湖路167号。法定代表人：周光明，该公司经理。上述第三人共同委托诉讼代理人：史建国、陈婷，江苏擎天柱律师事务所律师。原告南京诺肯商业投资管理有限公司（以下简称诺肯公司）与被告张永建占有物返还纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诺肯公司法定代表人张进文及其委托诉讼代理人李自刚、被告张永建到庭参加诉讼。被告张永建以与盱眙皇剑国际购物中心有限公司（以下简称皇剑公司）签订了场地使用协议及特业租赁合同书，其系按合同约定取得案涉标的物的租赁使用权，认为皇剑公司与本案的审理结果有法律上的直接利害关系，并认为扬州东方睿智商业管理有限公司（以下简称睿智公司）也与本案具有关联，申请追加该两公司为第三人参加诉讼。本院决定后通知皇剑公司、睿智公司作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案转为适用普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诺肯公司法定代表人张进文及其委托诉讼代理人李自刚、被告张永建、第三人皇剑公司及睿智公司共同委托诉讼代理人史建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诺肯公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张永建立即撤除位于盱眙县城××大道××号以盱眙皇剑国际购物中心（以下简称购物中心）命名的商业物业一楼西南角，以“永和1+1”为字号的快餐店及门前广场西南面儿童游乐设施，搬离购物中心；若原告代为负责撤除，则判令被告张永建支付费用20000元；2、判令被告赔偿非法占有造成的损失合计150000元。其中200平方米店铺按每日4元计算，自2015年12月1日至搬离时止，暂计算五个月为120000元；500平方米广场租金按每平方米0.4元计算，自2015年12月1日起算至搬离时止，暂计算五个月为30000元；3、判令被告立即修复擅自撤除的购物中心西南侧消防逃生通道楼梯，若原告代为负责修复，则判令被告支付撤除费用10000元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：购物中心系江苏兴盛永房地产开发公司开发的物业。在物业销售过程中，购买商铺的各位业主同时与原告公司签订了购物中心商铺委托经营管理合同，由各位业主将其购买的商铺委托原告统一经营管理，委托经营期限10年。原告获得了以购物中心命名的商业物业的整体经营管理权。2014年3月15日原告与睿智公司签订了物业租赁合同，由原告将购物中心的商业物业整体转租，嗣后睿智公司以皇剑公司名义与包括被告在内的商户分别签订了租赁经营合同，由各商户各自承租经营。睿智公司及皇剑公司因经营管理不善，拖欠人员工资、各商户货款及保证金，2015年8月底全部撤离，致使购物中心无人管理。原告无法实现订立合同的目的，为此于2015年11月21日依法解除了与睿智公司签订的物业租赁合同，收回了购物中心商业物业的经营管理权。被告张永建未按其与皇剑公司签订的合同条款执行，拒不交纳租金。原告依法通知被告要求与原告重新签订租赁合同，要么自行撤场，停止非法占用及侵权行为，被告借故强行占用商铺及场地，致使原告利益严重受损。被告张永建擅自撤除购物中心西南侧消防通道楼梯，形成安全隐患，损害了物业消防安全。请求依法判决如诉所请。被告张永建辩称，被告张永建与皇剑公司有正规的特业租赁合同书及场地租赁协议，并且在正常履行。被告张永建与原告诺肯公司没有合同关系，也未违法占用和侵害原告公司的商铺与场地。消防楼梯通道当时皇剑公司出租时就是那样，被告张永建没有撤除或毁损，不存在修复或赔偿问题。不承认原告诺肯公司的诉讼请求。第三人皇剑和睿智公司述称，原告诺肯公司并非适格的诉讼主体，原告无权要求被告张永建撤除涉案的场地或与其履行租赁合同。因被告张永建与第三人皇剑公司签订了租赁合同及场地使用协议，合同相对方是皇剑公司而非原告，即使被告张永建没有交纳租金，也应当皇剑公司向其主张。从原告提供的证据及其当庭陈述，原告证明并已认可皇剑公司依法享有购物中心的物业使用权，事实上被告张永建已经按照其与第三人皇剑公司之间的合同履行并正常经营。原告无权要求被告张永建撤场，其诉讼请求于法无据。皇剑公司对购物广场依法享有使用权，非经法定程序原告也无权取消皇剑公司的使用权利。原告没有提供合法有效的证据，以证明其向皇剑公司及睿智公司发出过解除双方合同的通知，因此原告诺肯公司与皇剑公司、睿智公司商铺租赁合同关系仍然有效。原告诺肯公司对皇剑公司与被告张永建签订的租赁合同是认可的（当庭表述）。原告将商业物业整体转让给皇剑公司用于开设购物中心，由于睿智公司法定代表人周光明与原皇剑公司法定代表人张建文曾经是同事。而当时皇剑公司及其管理人员对大型商场经营管理能力有限，应原皇剑公司和张进文的请求睿智公司在2014年4月26日与皇剑公司建立合作关系，同时双方签订了备忘录，睿智公司以顾问形式给予工作指导。睿智公司自2014年4月28日起先后四次借款给皇剑公司共3000000元。皇剑公司2015年7月股权变更之前从未将经营权交给睿智公司，睿智公司没有义务对皇剑公司的工资及货款等债务承担责任。皇剑公司与被告张永建之间租赁合同关系真实有效，应受法律保护，被告张永建的装修活动事先得到皇剑公司的认可，双方正常履行该合同，没有违反合同约定，且没有出现导致合同解除的法定或约定情形，因此皇剑公司不同意与被告张永建解除租赁关系。原告诺肯公司围绕诉讼请求提供以下证据；1、原告与卢秀峰、谭克武、陈进、郝志远、刘晓雯等十户产权人于2012年6月29日至2013年11月7日签订的购物中心商铺经营管理合同十份，内容为该十户产权人将其各户商铺委托原告统一经营管理，证明原告诺肯公司取得购物中心商业物业的经营管理权；2、原告诺肯公司与睿智公司于2014年3月15日签订的物业租赁合同，内容为诺肯公司将购物中心建筑物及附属资产出租给睿智公司用于开设购物中心，承租人全权使用租赁物业公共区域，租期自2014年4月1日至2024年3月31日，承租人拥有转租权。证明睿智公司取得购物中心的经营管理权；3、通知函及解除合同通知及其邮件存根，内容为皇剑公司经营恶化，要求处理善后事宜并解除合同，证明原告已依法解除合同并恢复直接经营管理；4、相关部门于2015年12月14日关于皇剑国际相关问题的会商意见一份，证明目的同上；5、盱眙县处置皇剑国际购物中心问题协调小组公告一份，证明目的同上；6、被告张永建与皇剑公司于2015年4月21日签订的特业租赁合同一份，内容为被告张永建承租购物中心一楼200平方米商铺开设中式快餐，证明被告张永建与皇剑公司的租赁关系；7、彩色照片若干幅，证明被告张永剑擅自改造消防通道为厨房等根本违约的事实。被告张永建围绕辩称理由提供以下证据：1、被告张永建与皇剑公司于2015年4月21日签订的特业租赁合同书一份，内容同原告提供的证据6，证明其拥有案涉商铺的经营权；2、被告张永建与皇剑公司于2015年8月10日签订的场地使用协议一份，证明被告张永建对购物中心门前广场约500平方米场地承租用于开设儿童游乐场，依法拥有经营使用权。第三人皇剑公司与睿智公司围绕其述称理由提供以下证据：1、2015年10月6日睿智公司工作联系函一份，内容为两第三人对原告与上述通知和公告的回复，认为许多内容没有事实依据，系诺肯公司主观臆断。证明双方物业租赁合同真实有效合法；2、原告诺肯公司与睿智公司于2014年3月15日签订的物业租赁合同一份，证明双方存在租赁关系等。被告张永建与两第三人对于原告诺肯公司提供的1、2、6号证据内容本身的真实性不持异议，被告张永建对其3、4号证据质证认为与其没有关联，照片本身不能证明被告张永建擅自撤除消防通道的事实。两第三人对原告诺肯公司提供的3、4、5号证据，质证认为该公司未收到解除合同通知，其通知函不能发生解除合同的效力，会商意见及公告与本案没有关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：原告诺肯公司与睿智公司于2014年3月15日签订的物业租赁合同，张进文以出租方代表身份签名，双方约定乙方（睿智公司）承担物业后，可重新设立商号、公司[暂定名东方商厦（盱眙）有限公司]，此公司即为本合同乙方，在公司成立前暂由扬州东方商厦投资发展有限责任公司（以下简称扬州商厦）代替。在违约责任条款中约定乙方（承租方）无故拖延租金超过一个月，甲方（出租方）有权终止合同，乙方应赔偿甲方一切损失。该合同未约定承租方经营情况恶化作为出租方解除合同的条件。原告诺肯公司于2015年9月30日致函睿智公司周光明、扬州商厦陈明芳、皇剑公司，又于2015年10月6日致函扬州商厦周光明，文件名称为处理购物中心善后事宜通知，该通知基本内容为皇剑公司（以及扬州商厦、睿智公司，均为实际的合同履行主体）在实际经营管理的一年半，目前出现严重问题及危机，具体为财务出现严重危机，资金链断裂，公司法人代表周光明及执行总经理李肖军已离职多日至今未归公司、购物中心处于无政府状态，安全已彻底无保障。要求开展正常经营活动，维护经营秩序，确保公司稳定，保留中止继续合作的权利。如果在2015年10月7日前不能处理相关事宜，将和你们解除租赁合同，重新对外招租。原告诺肯公司落款为2015年11月21日的解除合同通知书，邮件存根显示其于当日分别邮发睿智公司股东许纬、睿智公司周光明及扬州商厦陈明芳，内容为诺肯公司与睿智公司（以及皇剑公司与扬州商厦，均为实体履行主体）于2014年3月15日签订物业租赁合同，交付经营一年半有余，贵公司经营不善、管理混乱、挪用商户保证金及货款、管理人员撤离等，致使购物中心处于无政府状态，严重损害了诺肯公司利益，通知解除上述合同，收回购物中心的物业经营管理权。原告诺肯公司未提供邮件存根原件，亦未举证证明解除合同通知书已送达两第三人。会商意见的内容未反映解除物业租赁合同的事实，原告诺肯公司也未举证证明参与会商的部门和人员有权处理合同解除纠纷的依据。原告诺肯公司提供的公告未加盖协调小组公章，也未举证证明该协调小组有权依法决定或变更相关当事人租赁合同的依据。对于原告诺肯公司提供的照片，被告张永建质证认为未实施撤除行为。该照片内容本身反映了门前广场及楼梯口局部区域的物理状况，原告诺肯公司当庭陈述认为开业就撤除了，被告张永建是既得利益者，因而认为是其撤除的。但未举证证明被告张永建具体实施撤除行为的事实，因而照片本身不能证明其诉请主张所依据的事实。根据当事人陈述及证据审查，本院认定如下事实：原告诺肯公司与卢秀峰、陈进等十户产权人于2012年6月29日至2013年11月7日相继分别签订购物中心商铺经营管理合同十份，由该十户产权人将其各自商铺委托原告方统一经营管理，期限十年。2014年3月15日原告诺肯公司与睿智公司签订物业租赁合同一份，由原告诺肯公司将包括但不限于上述十户产权人商铺的购物中心商业物业整体转租给原告诺肯公司，约定承租人睿智公司拥有转让权；租期自2014年4月1日至2024年3月31日；约定承租人无故拖延租金超过一个月的，出租人有权终止合同；该合同还对其他事项进行了约定，合同未约定承租人经营状况恶化作为出租人有权解除合同的条件。2014年4月21日皇剑公司将购物中心一楼约200平方米商铺租由被告张永建开设永和豆浆中式快餐，租期自2015年6月1日至2023年5月31日。同年8月10日前述当事人又签订场地使用协议一份，约定皇剑公司将购物中心门前广场约500平方米场地租由被告张永建经营儿童游乐项目，使用时间自2015年8月10日至2022年8月30日。上述合同或协议签订后各相关当事人相继相互履行。2015年9月30日原告诺肯公司因履行合同问题分别致函两第三人及扬州商厦，要求处理解决购物中心经营状况恶化问题未果。同年11月21日原告诺肯公司又以购物中心经营状况恶化为由致函前述有关公司，要求终止履行租赁合同未果。另认定：原告诺肯公司因两第三人与扬州商厦互为关联企业，各自相互存在以顾问方经营管理、债权债务关系、互为股东等事由，认为该两第三人及扬州商厦均为实际履行物业租赁合同的主体，在本案中认可皇剑公司与被告张永建之间的物业租赁合同及场地使用协议。本案审理期间，原告诺肯公司未陈述并举证证明睿智公司或皇剑公司经营状况恶化为约定解除合同的条件，也未举证证明两第三人收到解除合同的通知或已以其他方式同意终止合同的事实。未举证证明被告张永建擅自撤除消防通道的事实，也未提供反驳证据证明否认被告张永建拥有200平方米商铺及500平方米场地经营使用权的事实。本院认为，本案当事人之间物业（特业）租赁合同及场地使用协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当根据合同约定或者依照法律的规定全面履行义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中当事人未陈述协商变更合同的情形，原告诺肯公司陈述要求与被告张永建继续履行其与皇剑公司的合同和协议，该行为属于合同权利义务的转让，但其未举证证明三方当事人已形成合意，故该意见依法不能成立。合同解除是合同权利义务终止的情形之一，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。两第三人述称原合同真实合法有效，未明确表示已协议解除，故不存在协商解除情形，原告诺肯公司认为与第三人睿智公司已解除而恢复享有购物中心商业物业的直接经营管理权，既而向被告张永建主张返还和赔偿责任，被告张永建抗辩否认，认为其与皇剑公司合同关系有效存在并处于继续履行状态，两第三人亦认可该事实。则原告诺肯公司是否取得案涉物业直接经营权是其请求权的基础之一。原告诺肯公司与睿智公司合同中未约定承租方经营状况恶化为出租人行使约定合同解除权条件，相关通知并未依据延迟给付租金为事由，而以其经营状况恶化的种种情形而主张通知解除，因而缺乏合同约定的或者法律规定的依据。况且原告诺肯公司未能举证证明该通知已送达合同相对方，即使通知到达，也不当然产生解除合同的效力。被告张永建依据有效合同经营商铺和场地，其占有、使用和受益的权利符合与皇剑公司签订的合同约定，不属于非法侵占行为。原告诺肯公司主张返还和赔偿，不能证明其享有物业管理使用人的权利及被告张永建侵占或擅自撤除消防通道的事实，而其认可当时皇剑公司与被告张永建签订合同的行为，故其全部诉讼请求均没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一、三款之规定，判决如下：驳回原告南京诺肯商业投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告南京诺肯商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农业银行城中支行；账号：34×××54）。审　判　长　　陈正龙人民陪审员　　王宜国人民陪审员　　武振波二〇一六年十月二十日书　记　员　　赵容达附：本案援引相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。搜索“”