（2016）粤06民终3741号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2018-01-29
案件名称
杜婷、李水连房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜婷,李水连
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终3741号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜婷，女，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：邓毅，广东浩淼律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李水连，女，汉族，住广东省佛山市。上诉人杜婷因与被上诉人李水连房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜婷的委托诉讼代理人邓毅到庭参加诉讼，李水连经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜婷上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项及第三项；2.改判杜婷与李水连签订的《租赁合同》于2016年1月29日解除；3.李水连支付的铺位押金9000元、水电押金1500元（合计10500元）归杜婷所有，杜婷无需向李水连退还押金；4.改判李水连向杜婷支付2015年12月、2016年1月的租金合共6000元及滞纳金600元；5.改判李水连向杜婷支付2015年12月、2016年1月水电费合共400元；6.本案一、二审诉讼费由李水连承担。事实和理由：一、一审法院认定双方于2013年12月27日签订的《租赁合同》为不定期租赁合同是错误的。双方签订的合同明确约定租期为2014年1月1日至2016年12月31日，只是在填写租期总计时误写为“24个月”。二、一审法院仅认定李水连未支付2015年12月租金有误。李水连承认在一审庭审当日即2016年1月29日仍占用案涉铺位，而该铺位实际在2016年3月才由杜婷收回，实际李水连2016年1月的租金也没有支付。即使双方的合同为2015年12月31日解除，但案涉铺位在2016年1月1日至2016年2月29日期间仍由李水连占有使用，原审法院未处理2016年1月的租金（占用费）是错误的。三、原审判决认定李水连不存在违约行为是错误的。双方约定应在每月30日前以银行转账的形式支付租金，如逾期五天不交租，李水连需向杜婷支付滞纳金每月300元，逾期七天不交租，杜婷有权终止合同并没收保证金10500元。实际上，李水连没有在约定时间内向杜婷支付2015年12月、2016年1月的租金合计6000元，应承担违约责任，杜婷有权没收保证金并要求李水连支付滞纳金。另外，根据《租赁合同》第四条约定，李水连提前解除合同，其已支付的保证金归杜婷所有，故杜婷无需返还保证金共计10500元，李水连应支付2015年12月、2016年1月的租金合共6000元及滞纳金600元。四、原审判决未对李水连尚未支付的2015年12月、2016年1月水电费进行处理不合理，应改判支持水电费共计400元。李水连向一审法院起诉请求：1.双方原订的租赁合同于2015年12月31日解除；2.杜婷退还铺位押金9000元、水电押金1500元；3.本案诉讼费用由杜婷承担。杜婷反诉请求：1.李水连所缴纳的铺位押金9000元、水电押金1500元归杜婷所有，杜婷无需向李水连退还；2.李水连向杜婷支付2015年12月份、2016年1月份的租金6000元、滞纳金600元；3.李水连向杜婷支付2015年12月份、2016年1月份的水电费400元；4.本案反诉费用由李水连承担。一审法院认定事实：李水连、杜婷对对方提供的证据的真实性均予以认可，原审法院亦予以确认，据此确认李水连向杜婷承租商铺及缴交了保证金、李水连的租金及水电费缴交至2015年11月份，2015年12月份的租金及水电费尚未缴交的事实。一审法院认为，李水连与杜婷签订的《租赁合同》是当事人间的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，依法应予认可。但在该租赁合同中，双方当事人对租赁期限的约定存在矛盾，按合同法的规定，对租赁期限约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故李水连要求租赁合同履行至2015年12月31日止，并无不妥，予以确认。又因李水连不存在违约的情形，故杜婷应将保证金10500元退还李水连，但由于李水连尚未缴交2015年12月份的租金3000元，故该费用应予以扣除，至于尚未缴交的水电费，杜婷尚未提交单据，在此不予处理，双方当事人可庭外自行处置。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，作出如下判决：一、确认李水连与杜婷于2013年12月27日签订的《租赁合同》于2015年12月31日解除；二、杜婷须于判决生效之日起十日内向李水连支付款项7500元；三、驳回杜婷其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即31元，反诉案件受理费119元，合共150元，由杜婷负担。本院二审期间，杜婷围绕上诉请求依法提交用水清单一份、电费通知单四份，拟证明李水连使用案涉房屋的水电使用情况。经审查，上述证据显示的用水地址、用电地址无法与案涉房屋相对应，故本院对其证明内容不予采纳。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，原审法院在2016年1月29日庭审中询问双方当事人是否愿意交接铺位，双方均同意于庭后当日或次日进行交接，但李水连未提供证据证明与杜婷办理交接手续的时间。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，针对杜婷的上诉，本案二审的争议焦点在于：一是杜婷诉请李水连承担违约责任的主张应否予以支持；二是杜婷诉请李水连支付2016年1月租金及滞纳金，2015年12月、2016年1月水电费予杜婷的主张应否予以支持。关于李水连是否应承担违约责任的问题。经审查，双方对案涉《租赁合同》约定的租期存在争议，杜婷认为租期应到2016年12月31日届满，李水连则认为租期到2015年12月31日已经届满，并于2016年1月4日提起本案诉讼，请求确认案涉合同于2015年12月31日解除。由于双方签订的《租赁合同》的租期约定条款前后矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，在杜婷的主张缺乏充分依据的情况下，原审法院确认双方签订的《租赁合同》于2015年12月31日解除，并无不当，本院予以维持。虽然李水连未在2015年12月31日前支付该月租金有违合同约定，但是考虑到双方自2015年12月开始对租期产生争议并引发本案诉讼，而杜婷尚保管着李水连支付的9000元租赁保证金的情况，本院认为李水连未按期支付该月租金并不构成违约，杜婷诉请李水连承担违约责任，理由不成立，本院不予支持。原审法院认定杜婷应将租赁保证金9000元退还予李水连，并无不当，本院予以维持。关于租金、水电费的问题。根据本案查明的事实，案涉《租赁合同》已于2015年12月31日到期解除，杜婷主张李水连支付2016年1月租金无合同依据，但李水连实际在2016年1月份期间仍在使用案涉商铺，考虑到李水连在一审庭审中确认同意在开庭日当天或次日与杜婷办理商铺交接手续，却未提供证据证明办理交接手续日期的情况，应与支持其2016年1月的实际占有费，原审判决对此处理有误，本院予以纠正。如前所述，李水连迟延支付租金并不构成违约，故本院对杜婷诉请的滞纳金600元不予支持。另外，对于杜婷主张的2015年12月和2016年1月的水电费400元的问题。虽然杜婷提供的证据不足以证明李水连使用水电费的数额，但李水连在一审庭审中确认尚未支付2015年12月、1月的水电费，鉴于租赁市场的交易习惯，承租人支付的水电押金具有担保支付完毕使用租赁物期间水电费的作用，因此在李水连确认尚未支付2015年12月后的水电费，且不与杜婷进行结算的情况下，本院认为李水连诉请杜婷退还水电押金1500元的条件尚未成就，李水连可待与杜婷结算完毕水电费后再另行主张权利。经核算，扣减掉李水连应支付的2015年12月租金、2016年1月租金实际占用费6000元后，杜婷尚应退还李水连3000元。综上所述，杜婷的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初43号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初43号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初43号民事判决第二项为：上诉人杜婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人李水连退还3000元；四、驳回杜婷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31元，反诉案件受理费119元，由上诉人杜婷负担95元，被上诉人李水连负担55元；二审案件受理费425元，由上诉人杜婷负担243元，被上诉人李水连负担182元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 邱程辉代理审判员 安 静二〇一六年十月二十日书 记 员 梁 理 微信公众号“”