（2016）粤01民终13682号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-14
案件名称
车荣参与林继芳、广州市德信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2016民终13682二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市德信房地产开发有限公司,车荣参,林继芳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13682号上诉人(原审被告)：广州市德信房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李德俊，该司董事长。委托诉讼代理人：彭金平、程春丽，北京大成(广州)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：车荣参，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：林继芳，住广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶永凡、沈玮玮，广东红棉律师事务所律师。上诉人广州市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）因与被上诉人车荣参、林继芳商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人德信公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回车荣参、林继芳全部诉讼请求；2、全部诉讼费由车荣参、林继芳承担。事实与理由：一、涉案房屋未建设幼儿园从而未通过规划验收导致逾期交楼系因政府有关部门改变用地规划且迟延有关文件批准、政府“拆除违章建设”不作为所致。根据约定：政府有关部门改变用地规划、非甲方责任导致政府部门迟廷有关文件批准、政府不作为等行为，德信公司可延期交付涉案房屋并无需承担任何责任。二、《建设工程规划许可证》附注内容明确载明：“本证自核发之日起一年尚未开工的，必须办理延期手续。未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，本证自行失效。”可知，建设工程规划许可证虽对建设期限有要求，但允许延期，也允许证书失效后重新申请，事实上德信公司也已于2014年2月25日重新申请。并无强制规定德信公司必须在《建设工程规划许可证》有效期限内完成建设。另从证据中复函内容也可知只要德信公司在涉案楼宇二期规划验收前完成幼儿园建设即可。德信公司未在《建设工程规划许可证》有效期内完成幼儿园建设对于本案逾期交楼事实上并无任何影响，不应作为判定本案的任何依据。三、原审法院将用地无法收回归咎于德信公司与案外人的租赁纠纷属事实认定错误。政府“拆除违建”不作为是幼儿园用地无法收回的直接根本原因。四、解决小区幼儿入托的义务不应由德信公司承担，原审法院认定错误。根据《区政府工作会议纪要》(海府会纪(2012)71号)，该纪要实为“涉案楼宇配套幼儿园变更为派出所”的决议，并要求“区公安分局负责，协调上诉人尽快提出规划调整申请，请海珠规划局、海珠教育局、海珠国土局予以配合”。作为统筹海珠区教育规划法定职责的海珠教育局出席了该会议，且未对幼儿园变更为派出所提出异议，可见该会议决议实际上已经对“解决小区幼儿入托”作了肯定判断，认为幼儿园变更为派出所是可行且不影响小区幼儿入托的。德信公司为该会议决议的执行者，该会议纪要也并没有要求其“解决小区幼儿入托”，德信公司并不承担该义务。另，函件中只是陈述涉案小区业主对规划变更的反对，反对理由及实际原因不明，充其量只能反证海珠区政府变更规划的会议决议依据的判断有误，而不能得出“德信公司未解决幼儿园问题”的结论。五、规划变更系海珠区政府行为，之后的规划变更审批是否通过，德信公司均无法预计。原审法院关于“因德信公司未按照要求解决小区幼儿园入托问题，其提出的申请最终未得到规划部门的批准”的认定对德信公司不公。如前所述，德信公司是被迫依照海珠区政府的要求申请的规划变更，并非主动申请的，且海珠区政府在作出要求德信公司变更规划的决议时，已经对“解决小区幼儿入托”作了肯定判断。德信公司既无法对海珠区政府要求变更规划的行为预计到，也无法对规划主管部门是否审批通过及何时审批规划变更预计到，原审法院判决将上述德信公司完全无法预计的政府行为要求德信公司承责于法无据。被上诉人车荣参、林继芳辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。车荣参、林继芳于2016年1月15日向原审法院起诉请求：1、德信公司向车荣参、林继芳支付违约金25144.83元（每日按2514483元×0.01%计算，以该商品房总价款的1%为限），并从起诉之日起按银行同期贷款利率向车荣参、林继芳支付利息（以违约金25148.83元为本金，计算至德信公司实际向车荣参、林继芳清偿违约金之日止）；2、本案诉讼费由德信公司承担。原审法院认定事实：2013年3月21日，车荣参、林继芳（乙方、买方）与德信公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第二条）甲方以出让方式取得位于海珠区新港西路82号华南工业缝纫厂内地段编号为28；132；130的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设美景花园商品房；（第四条）乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的美景花园自编E、F栋第E栋18层1803号房，房屋地址：海珠区新港西路德华街2号（E栋）1803房；（第七条）房屋总金额为2514483元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款付款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付1514483元；除首期款外，剩余房款金额1000000元于2013年3月21日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是广发银行股份有限公司广州分行；（第十二条）交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2014年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构也应向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、按本合同附件七补充协议第七条执行；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按本合同附件七补充协议第七条执行；该合同附件七：“本合同补充协议”约定：（第五条）双方同意将《买卖合同》第十二条交房条件修改为：1、该商品房已通过房屋质量验收（通过房屋质量验收是指：该工程取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《工程竣工验收报告》或建设工程质量安全监督站出具的《建设工程质量验收意见书》）消防验收、建设工程规划验收、永久性用水用电验收、电梯验收和煤气验收；2、⑴乙方按本合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；⑵乙方付清应缴交的全部税、费及甲方代缴的住宅专项维修资金（即本合同第二十六条之“住宅专项维修资金”）；⑶如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金；（第六条）甲乙双方同意《买卖合同》第十三条中，房屋需延期交付使用的原因除不可抗力的因素外，还包括以下原因：1、非甲方责任导致政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为包括但不限于：政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；2、乙方有任何违约行为，包括但不限于：如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费等）；3、……政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设的，甲方向有关部门索取有关证明文件作为延期交楼依据；（第七条）双方同意《买卖合同》第十四条修改为：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本条款约定方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过180个工作日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金（以该商品房总价款的1%为上限），本合同继续履行；⑵逾期超过180个工作日后，乙方有权单方面解除合同……如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.01%的违约金（以该商品房总价款的1%为上限）；等。2013年6月18日，德信公司向车荣参、林继芳出具了涉案房屋房款2514483元的发票。车荣参、林继芳于2016年1月15日提起本案诉讼。诉讼中，车荣参、林继芳、德信公司均确认：车荣参、林继芳已付清全部房款；车荣参、林继芳于2014年8月29日收楼；德信公司逾期交楼151天。德信公司表示涉案大楼2016年已经通过了规划验收。德信公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市公安消防局《建设工程消防验收意见书》（穗公消验字【2014】第0635号）。2、《广州市建设工程施工合同》的复印件。3、《客户受电工程竣工检验意见书》。4、特种设备使用登记证4份。5、广州市燃气输配及应用工程(交工验收证书)的复印件。6、2012年12月21日的海府会纪〔2012〕71号《区政府工作会议纪要》的复印件，主要内容为：一、为了充分利用公建配套资源，更好地发挥公建配套的作用，切实解决新港派出所办公用房面积不足的问题，在解决小区幼儿入托前提下原则同意新港西路82号公建配套调整为区公安分局新港派出所办公用房；二、由区公安分局负责，协调广州市德信地产开发有限公司尽快提出规划调整申请。请市规划局海珠分局、区教育局、区国资局予以配合；三、新港西路82号公建配套交付新港派出所使用后，原办公用房（即新港西路142号大院5号1至4层）移交区办公用房调整工作领导小组统筹安排；四、由区政府办协调新港街、市规划局海珠分局，提前召开会议进行规划调整的风险评估，并妥善安排规划调整公某时间，争取公某通过，请区公安分局、区教育局做好相关配合工作；等。广州市规划局于2013年4月28日向德信公司作出的《关于送审建筑设计方案预审查的复函》穗规函[2013]2063号，主要内容为：一、你单位（德信公司）根据海珠区人民政府及广州市公安局海珠区分局的有关要求，申请将江南美景花园小区配套的幼儿园调整为派出所用房，我局原则接受你单位的调整申请。但由于上述调整涉及第三人利益，为充分保障第三人的利益和规划知情权，依照现行城乡规划管理的有关规定，需进行批前公某后再作最终的行政审批。二、批前公某具体要求如下：（一）应在拟调整现场且方便利害人阅知的显眼位置、我局收案大厅、互联网（我局“规划在线”网站）上进行上述调整的批前公某。……五、你单位应在公某结束后6个月内再报我局申请办理调整的手续。届时我局将综合公某的反馈意见再作最终审批决定。超过6个月仍未办理下一步手续的，公某视为失效。《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》穗规函【2014】43号。主要内容为：你单位（德信公司）前经我局以穗规建证[2007]5470号《建设工程规划许可证》批准在海珠区新港西路82号地块建设幼儿园工程l幢（自命名江南美景幼儿园），但你单位至今尚未实施建设，导致上述《建设工程规划许可证》已逾期失效。现你单位申请将上述幼儿园调整为派出所的建筑设计方案及有关资料收悉，经审查，函复如下：一、拟调整的幼儿园属于江南美景花园住宅小区的公建配套项目，由于你单位迟迟未实施建设，前期该小区的业主及业委会曾多次到规划部门信访，强烈要求应尽快落实该幼儿园的建设。而且，关于你单位拟将上述幼儿园调整为派出所用房的申请，江南美景花园业委会已书面函复你单位并抄送我局，明确表示坚决反对上述幼儿园调整为派出所，并再次强烈要求你单位尽快落实幼儿园的建设。鉴于此，不同意你单位将江南美景花园公建配套幼儿园调整为派出所的申请。二、根据《广州市城乡规划程序规定》相关规定，应在江南美景花园二期工程规划验收前完成上述幼儿园的建设及规划验收，如幼儿园未通过规划验收，我局将不予批准二期工程的规划验收，故请你单位尽快落实上述幼儿园工程的建设，并与江南美景花园二期工程同期办理规划验收。三、由于原批准幼儿园建设的穗规建证[2007]5470号《建设工程规划许可证》已逾期失效，你单位应到我局重新办理申领幼儿园的建设工程规划许可证手续。7、广州市规划局2014年出具的《建设工程规划许可证》。8、《关于请求协助拆除涉嫌违法建设的复函》(穗规海珠信【2014】10号)的复印件。9、《关于尽快查处涉嫌违法建设的函》穗规海珠[2014]79号的复印件、《请求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》复印件-广州市城市管理综合执法局海珠分局(2014.4.2)、《关于要求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》复印件-广州市城市管理综合执法局(2014.5.14)、《广州市城管综合执法局海珠分局处理投诉举报事项复函》(海综执法复信[2014]56号，2014.6.5)。10、德信公司于2014年4月4日向海珠区政府作出的《请求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》复印件、德信公司于2014年5月7日向广州市规划局海珠区分局作出的《关于恳请尽快批准江南美景花园二期住宅楼工程规划验收的紧急报告》复印件。11、德信公司与福城公司于2008年签订的《租赁合同》，合同约定：德信公司将德信公司征地范围内规划为幼儿园的用地临时租给福城公司，租赁期限为一年，自2008年2月1日至2009年1月31日止；每月租金132748元；等。德信公司于2012年10月17日向某乙公司发出的《拆迁通知》，通知中德信公司要求福城公司在2013年1月20日前将租赁场地范围内的全部临建予以拆除并移交德信公司使用；等。12、（2014）穗海法民三初字第697号案受理案件通知书、传票，拟证明德信公司已对福城公司的严重违约侵权行为提起诉讼。经质证，车荣参、林继芳表示：对上述证据中有原件的证据的真实性、合法性和关联性予以确认，对没有原件的证据的真实性、合法性和关联性不予确认。德信公司在2007年已经得到了建设工程规划许可证，但德信公司没有及时地规划，在2008年将幼儿园用地出租给福城公司，导致德信公司不能有效的控制该用地，因此德信公司应承担对自己上述行为造成的不利后果，而不能以政府不作为作为借口而免除自己的违约责任。原审法院认为：车荣参、林继芳与德信公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中对涉案房屋交付时间有明确约定，德信公司应按约定履行交付的义务。按约定，德信公司应于2014年3月30日前交付涉案房屋。本案中，德信公司于2014年8月29日才交楼给车荣参、林继芳，已违反合同的约定，应承担违约责任。本案中，德信公司对延期交付房屋提出了免责的抗辩。对于德信公司的抗辩，原审法院的意见是：一、根据德信公司与福城公司签订的租赁合同及广州市规划局于2014年1月4日向德信公司发出的穗规函〔2014〕43号《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》中“……由于原批准幼儿园建设的穗规建证[2007]5470号《建设工程规划许可证》已逾期失效，你单位应到我局重新办理申领幼儿园的建设工程规划许可证手续”的内容，可知德信公司在2007年取得上述《建设工程规划许可证》后并未及时进行建设，而是于2008年将幼儿园用地出租给福城公司，导致德信公司不能有效控制该用地，且《建设工程规划许可证》失效。德信公司对自己的上述行为造成的不利后果应承担责任，故德信公司“政府不作为使得非法占有人恶意违约侵权的行为得以长期延续进行，幼儿园用地无法收回因而至今未建设”的抗辩无理，原审法院不予采纳。二、如德信公司在取得《建设工程规划许可证》后及时建设幼儿园，则无2012年12月发生的调整规划事宜。而且，政府文件中明确是在“解决小区幼儿入托前提下”原则同意新港西路82号公建配套调整为区公安分局新港派出所办公用房，即德信公司应先解决幼儿园问题，而根据广州市规划局《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》，德信公司显然未解决该问题。故德信公司关于“规划验收未通过是因幼儿园未建设所致，而幼儿园未建设是因政府有关部门改变用地规划且迟延有关文件批准、政府不作为所致”的抗辩无理，原审法院不予采纳。由上可知，德信公司延迟交房构成违约，且不符合约定的免责的情况，故德信公司应承担违约责任。《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定如德信公司延迟交楼的按本合同附件七补充协议第七条执行，故违约责任应从上述约定。补充协议第七条第一款第1项约定“逾期不超过180个工作日，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金(以该商品房总价款的1%为上限)，本合同继续履行”。鉴于车荣参、林继芳已于2014年8月29日自行接收涉案房屋，视为对涉案房屋的交付条件的认可，故车荣参、林继芳要求德信公司按每日2514483元的0.01%的标准支付违约金（以总房价款的1%为限）的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。但车荣参、林继芳要求德信公司以违约金25144.83元为本金，按银行同期贷款利率支付从起诉之日起至德信公司实际清偿违约金之日止的违约金利息，理据不足，原审法院不予支持。判决：一、广州市德信房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内向车荣参、林继芳支付延迟交楼违约金25144.83元；二、驳回车荣参、林继芳的其他诉讼请求。案件受理费428元由德信公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：德信公司提出其对延期交付房屋责任免责的抗辩理由能否成立。德信公司主张因政府有关部门改变用地规划且迟延有关文件的批准以及政府“拆除违章建设”不作为，耽搁了涉案楼宇公建配套项目幼儿园的建设，以致涉案楼宇未及时通过规划验收，进而导致德信公司未能在合同约定的时间前将符合合同约定交付条件的房屋交付给车荣参、林继芳使用。对此本院分析如下：根据本案查明的事实，规划部门已于2007年向某甲公司核发《建设工程规划许可证》，许可德信公司建设幼儿园，但德信公司未及时进行建设，却于2008年将规划为幼儿园用地临时租赁给福城公司，由于德信公司与承租人的纠纷，导致在租赁期满后，德信公司未能及时收回上述用地进行幼儿园建设。因此，德信公司抗辩称由于政府“拆除违章建设”不作为所致，缺乏依据，本院不予采纳。原审认定德信公司的上述抗辩无理，并无不当，本院予以维持。关于对幼儿园用地调整规划的问题。2012年12月21日的《政府工作会议纪要》明确显示“在解决小区幼儿入托前提下”原则同意涉案楼宇的公建配套调整为派出所办公用房，并要求相关部门配合德信公司提出规划调整申请。该会议纪要并非调整用地规划的最终法律文件，且该纪要要求德信公司先解决小区幼儿入托问题，而根据广州市规划局《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》，德信公司显然未解决该问题。由于德信公司未按照要求解决小区幼儿入托问题，其提出的申请最终未得到规划部门的批准。因此，德信公司抗辩称因政府有关部门改变用地规划且迟延有关文件的批准所致，与事实不符，本院不予采纳。因此，原审法院认为德信公司延迟交房不符合约定的免责的情况，应承担违约责任，亦无不妥，本院予以维持。至于涉案幼儿园应当在何时建成并非本案所要处理的问题，本院对此不作认定。综上所述，广州市德信房地产开发有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费428元，由广州市德信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 曹佑平审判员 闫 娜二〇一六年十月二十日书记员 吴 桐 更多数据：搜索“”来源：