（2016）粤1973民初9375号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2017-08-08

案件名称

东莞市常平镇漱新新围仔股份经济合作社与单立红、东莞市永妍塑胶制品有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

东莞市常平镇漱新新围仔股份经济合作社,单立红,东莞市永妍塑胶制品有限公司,连亨进

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书(2016)粤1973民初9375号原告东莞市常平镇漱新新围仔股份经济合作社，地址：广东省东莞市常平镇漱新村。负责人陈沛全。委托代理人黎灼祺，系广东常正律师事务所律师。被告单立红，女，汉族，1980年3月18日出生，公民身份证住址：江苏省响水县。被告东莞市永妍塑胶制品有限公司，住所：广东省东莞市常平镇。法定代表人王玉芹，系该公司总经理。被告连亨进，男，汉族，1980年9月30日出生，公民身份证住址：广东省汕头市龙湖区。三被告共同委托代理人何官华，系广东法穗律师事务所律师。三被告共同委托代理人邓永乐，系广东法穗律师事务所律师。原告东莞市常平镇漱新新围仔股份经济合作社（以下简称新围仔合作社）诉被告单立红、东莞市永妍塑胶制品有限公司（以下简称永妍公司）、连亨进租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法由审判员杨欢适用简易程序独任审判，于2016年9月8日、10月13日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告新围仔合作社的委托代理人黎灼祺，被告连亨进到庭参加了诉讼；第二次庭审原告新围仔合作社的委托代理人黎灼祺，被告连亨进及三被告共同委托代理人何官华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新围仔合作社诉称，原告于2008年8月2日将位于东莞市××镇××新××（即××）的建筑面积约2300平方米、占地面积约3330平方米的厂房租赁给被告单立红，租赁期限从2008年8月2日至2013年7月31日。被告单立红将上述厂房租赁给案外人单以华、王玉芹在上述厂房开办塑胶厂。2013年4月22日，原告与被告单立红续订租赁合同，合同期限由2013年8月1日至2018年8月1日，计租期限由2013年8月1日至2018年8月1日，每月租金为23000元，被告单立红继续将上述厂房租赁给被告永妍公司。2014年11月30日11时18分许，被告永妍公司发生火灾，烧损被告永妍公司厂房一栋及厂房内的生产设备、生产原料、成品等物品；烧损案外人东莞市常平坤泰五金制品厂厂房局部、东莞市富旺塑胶制品有限公司厂房局部，烧损东莞市常平坤泰五金制品厂内部分生产设备，烧损东莞市骏鹏塑胶科技有限公司厂房局部及部分生产设备，烧损东莞市隆和实业有限公司厂房局部。东莞市公安消防局常平大队于2015年3月16日出示的《火灾事故重新认定书》（东公常消火重认字【2015】第××号）对起火原因认定如下：该起火灾由于被告永妍公司生产车间1、2号反应釜周边位置电气线路故障，引燃周围可燃物从而引起火灾。被告永妍公司厂房属于原告所有，被告永妍公司在中国人民财产保险股份有限公司东莞市分公司（以下简称人保东莞分公司）购买了财产综合险，保险标的项目为厂房、设备、原料与成品。原告申请法院对厂房进行鉴定的时候，三被告并没有到场。原告告诉被告尽快鉴定评估以便对火灾现场进行清场，但被告却一直告知原告不能清场，如自行清场导致不能对设备原料与成品的损失进行鉴定评估的责任全部由原告承担。导致原告一直不能对火灾的现场进行清场，不能在清场后进行重建。三被告不但不向原告支付租金，而且不让原告清场，因此被告要继续向原告支付清场重建前的租金（租金从2014年11月1日计至火灾现场清场重建好为止，暂计至2016年8月31日的租金为782000元）。被告单立红是承租方，应该对租金的交付承担责任，被告永妍公司是二手承租方，也应该对租金的交付承担连带责任，被告连亨进是被告单立红的丈夫，对被告单立红的债务承担夫妻共同债务的连带清偿责任。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、三被告连带支付原告厂房租金（从2014年11月1日计至火灾现场清场重建好为止，暂计至2016年8月31日为782000元）；2、本案诉讼费由三被告共同承担。被告单立红辩称：一、被告单立红与被告连亨进并非本案租赁物承租主体，不是本案适格的被告。被告单立红是被告永妍公司的员工，并非本案租赁物的承租人，代表永妍公司与原告签订租赁合同的行为是职务行为。被告单立红及连亨进均是被告永妍公司员工，行为所产生的法律责任应由被告永妍公司承担，与被告单立红、连亨进无关。因此，原告在起诉状中称被告单立红将本案厂房承租后再租赁给王玉芹等开办被告永妍公司不属实，双方不存在转租关系。1、本案租赁合同中，被告单立红是在“授权代表”一栏而非“乙方”一栏签名，被告单立红在签约时即已口头告知与原告签约的租赁主体应当是被告永妍公司，但原告为了避免不必要的麻烦（主要是原告村集体内部出租集体资产的流程问题），还是要求被告单立红在协议中签名。2、被告单立红可以提供社保记录，证实与被告永妍公司之间的劳动关系。3、原告对本案厂房承租人是被告永妍公司一事是清楚的，也是认可被告永妍公司与其之间的承租关系的，这一点可以从原告提供的东莞市常平镇漱新村村民委员会（以下简称漱新村委会）出具的证明中可以得到证实。该证明中，漱新村委会明确了本案租赁物的承租人是被告永妍公司，而非被告单立红。从原告提交的银行进账凭证可以看出，该厂房租金实际上是被告永妍公司支付，且原告也并无异议。4、被告永妍公司设立时，原告曾出具过场地使用证明，在该证明中明确了被告永妍公司是租赁物的使用权人，这也足以说明被告单立红并非承租主体。二、因本案租赁物并未取得建设工程规划许可证，本案的租赁合同依法应属无效。从本案原告提交的证据来看，原告并未提供证据证明本案厂房办理了建设工程规划许可证，且据被告单立红了解，原告也是没有办理该厂房的建设工程规划许可证的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁合同依法应属无效，而无效合同自始无效。该合同内的相关合同条款均应属无效，且原告应当向承租方返还已付定金41600元。三、原告要求被告支付2014年11月份以后的租金没有事实和法律依据。1、租赁物已灭失，本案已不存在产生后续租金的基础。本案租赁物已于2014年11月30日因火灾灭失，承租方已无法使用该租赁物，且原告在火灾发生当日即自行接管了租赁物所在场地，承租方也不可能再使用租赁物，其显然没有收取被告后续租金的依据。2、该租赁物现场事发后就被原告接管，未清场的责任不在被告方，被告方并未现场阻止原告清场，也没有能力阻止原告清场，原告以被告方阻止其清场为由要求支付租金没有依据。原告接管租赁物后，一再阻扰保险公司的公估人员等人员进入现场调查、评估，被告永妍公司为此也无可奈何，始终无法进入租赁场地，为此被告永妍公司还特地发经公证的函件催促原告允许公估人员进场，但却并无改观。可以说该租赁物场地已被原告完全控制，被告方无法做出任何实质性的干扰行为。而场地之所以未清理，更多的是原告为了自身利益考虑，因为如果马上清理，消防机构的消防事故调查处理必然无法进行，厂房损失也必然无法进行客观评估鉴定，进而损害原告自身的利益。为此，原告申请法院就厂房损失委托评估且法院已根据评估结果做出判决后，原告才于2016年5月份发出厂房清理通知，并在通知中问询被告永妍公司的设备、原料、成品是否需要评估。这说明，租赁物场地未能及时清理，责任不在被告方，而是在于原告自身。收到原告通知后，鉴于场地早就由原告方接管，原告要清场被告也是无法阻止的，被告之所以发出严正声明只是向原告发出警示，希望其考虑有可能产生法律后果，原告始终拥有自身的清场选择权。因此，原告认为被告阻扰其清场显然没有事实依据。3、退一万步来讲，如法院审理本案后认为被告方仍应承担一定的租金，原告起诉的租金标准也太高，且租金承担的主体也应限于被告永妍公司及原告自身。（1）、火灾发生后，租赁物已灭失，根本无法使用，原告仍按合同约定的租金标准主张租金损失，违背了租赁物无法使用的事实状态。（2）、租金计算时间段应考虑原告接管、控制场地及长期不允许他人进场的事实，并应考虑消防部门合理的调查处理事故所需的时间及损失评估所需的时间。（3）、租金承担的主体仅限于被告永妍公司及原告。因本案事故经消防部门认定属于意外事故，并无人为纵火因素，而本案事故是被告永妍公司使用租赁物过程中发生火灾事故，应当承担主要责任。原告本身对火灾事故的发生也存在一定过错，这一点在（2015）东三法常民一初字第1142号民事判决书中已有认定。因此，即使租金承担，也应由事故主要责任方（被告永妍公司）与次要责任方（原告）共同承担，与其他被告无关。综上所述，被告单立红认为，被告单立红及连亨进并非本案适格的被告，不应承担支付租金的法律责任，且根据本案的相关事实可以看出，原告在本案中主张后续租金也缺乏依据。请求法院查明本案事实，作出公正判决。被告永妍公司辩称，同意被告单立红的答辩意见。被告连亨进辩称，从本案事实及法律依据来看，被告连亨进不应当对租金的交付承担责任。被告连亨进没有在租赁合同上签字，也不是导致火灾事故发生的责任方，因此不应当承担责任。同意被告单立红的答辩意见。经审理查明，被告永妍公司于2011年1月28日成立，股东为自然人单以华、王玉芹。2013年4月22日，原告与被告单立红续订一份厂房租赁合同书，约定原告将位于××队的厂房一座一层和宿舍一座两层，总占地面积约3330平方米，总建筑面积约2300平方米租赁给被告单立红使用，租赁期限为五年即从2013年8月1日起至2018年8月1日止，每月租金为23000元。被告单立红在授权代表处签名。2014年11月30日，位于东莞市常平镇漱新村沙田工业区88号的被告永妍公司发生火灾，火灾烧损被告永妍公司厂房一栋及厂房内的生产设备、生产原料、成品等物品及周边案外人厂房局部、厂房内部分生产设备。2015年3月16日，东莞市公安消防局常平大队出具东公常消火重认字[2015]第××号火灾事故重新认定书，对上述事实予以认定，并认定该起火灾由于被告永妍公司生产车间内1、2号反应釜周边位置的电气线路故障，引燃周边可燃物从而引起火灾。原告于2015年7月28日向本院提起财产损害赔偿纠纷诉讼，案号为（2015）东三法常民一初字第1142号。本院根据原告申请，依法委托广东南天司法鉴定所就案涉火灾对案涉厂房及周边厂房的受损情况及损失大小进行评估。2016年1月18日，广东南天司法鉴定所出具《价格评估意见书》（编号：粤南[2016]价鉴字第××号），评估结论为：被告永妍公司厂房损失为900597.95元、电房损失为60800元、骏鹏塑胶科技有限公司损失为44091元、残值为48000元，合计本次损失为957488.95元。评估费19294元。被告永妍公司于2013年12月12日向人保东莞分公司投保了财产综合险，投保人、被保险人均为被告永妍公司，保险标的为厂房、设备、原料与成品，保险期间为2013年12月13日至2014年12月12日。2014年12月3日，被告永妍公司与人保东莞分公司共同委托广州市公度保险公估有限公司（以下简称公度公司）对被告永妍公司的厂房、设备、原材料、成品等进行理赔公估。被告永妍公司主张，在火灾发生后要求原告协助公估公司及保险公司对案涉现场进行拆除清理以便进行清单、评估、理赔，并于2015年4月10日邮寄了关于11.30火灾理赔工作的函，但原告在公估人员进入现场评估后不久即将公估人员请出现场，导致评估工作中断。2015年9月10日，公度公司出具公估报告确认：厂房建筑主体损失为653761.80元，理算金额为413410.14元，未对设备、原材料、成品评估并出具公估报告。据此，被告永妍公司主张不应向原告支付后续的租金。庭审中，被告永妍公司陈述没有2014年11月份的租金收据，要求在预交的41600元定金中抵扣，剩余部分要求原告返还，但没有向本院提起反诉；原告不同意在本案中抵扣，按照合同约定是在付清租金后原告才能无息退还。另查明，案涉厂房没有建设工程规划许可证；被告永妍公司多次使用自己的银行账户向原告转账支付租金，同时也使用收到的供货商支付货款的支票交付给原告进账冲抵租金；被告永妍公司从2012年11月起为被告单立红参加社会保险；原告于2016年5月9日作出一份通知，要求三被告被告于2016年5月24日前对火灾现场的设备、原料、成品进行评估鉴定，原告将于2016年5月25日对倒塌的厂房进行清理；该通知原告于2016年5月11日向三被告邮寄，三被告于2016年5月12日收到该通知；同日，被告永妍公司立即作出书面严正声明，称尚未评估完毕，理赔事宜尚未达成共识，如原告未经相关保险公司及被告永妍公司书面确认首肯，单方面进行破坏现场的工作，由此引起的一切损失及后果将由原告负责，并邮寄给原告；2014年11月份（含）及之后的租金，被告永妍公司没有再支付。上述事实，有证明、厂房租赁合同书、火灾事故重新认定书、通知、保险单、投保单、投保标的项目清单、客户身份基本信息补充单、快递单、严正声明、（2015）东三法常民一初字第1142号民事判决书、收款收据、客户收款通知、照片、公证书、关于东莞市永妍塑胶制品有限公司火灾案工作联系函、公估公司来往邮件截图、参保人险种缴费明细表、证人证言及本院询问笔录、庭审笔录附案证实。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、厂房租赁合同书的效力如何、主体是谁；2、2014年11月份租金是否需要支付；3、2014年12月份之后的租金是否需要支付及支付时间、支付标准。关于第一个焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。截至本案一审辩论终结前，原告并未按照本院分配的举证责任提交案涉厂房建设工程规划许可证，本院认定案涉厂房租赁合同书无效。虽然案涉厂房租赁合同书由被告单立红签订，但被告单立红是在授权代表处签名，同时厂房使用人为被告永妍公司，交纳租金的主体亦为被告永妍公司，漱新村委会出具的证明也显示厂房使用人为被告永妍公司，说明原告对此情况也是知悉的。因此，本院认定案涉厂房使用人为被告永妍公司。原告主张原告与被告单立红之间存在租赁关系、被告单立红与被告永妍公司存在转租关系的意见，本院不予采信。原告要求被告单立红及连亨进承担责任的诉讼请求，本院不予支持。同时，由于被告永妍公司没有提起反诉，被告永妍公司要求原告返还已经收取的定金41600元的要求，本院不予处理，被告永妍公司可以另案起诉。关于第二个焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然案涉厂房租赁合同书无效，但原告已经将厂房和宿舍实际交付给被告永妍公司使用，被告永妍公司应参照约定的租金标准向原告支付火灾前即2014年11月份的占有使用费23000元。原告该部分的诉讼请求，本院予以支持。关于第三个焦点。案涉厂房于2014年11月30日因火灾灭失，被告永妍公司已无法正常使用，本院（2015）东三法常民一初字第1142号民事判决书已就原告的财产损害赔偿作出判决，因此，原告要求被告永妍公司继续支付占有使用费没有依据。原告于2016年5月11日向三被告发出通知，要求三被告于2016年5月24日前对火灾现场的设备、原料、成品进行评估鉴定，原告于2016年5月25日对倒塌的厂房进行清理。被告永妍公司于2016年5月12日作出严正声明，称尚未评估完毕，理赔事宜尚未达成共识，如原告未经相关保险公司及被告永妍公司书面确认首肯，单方面进行破坏现场的工作，由此引起的一切损失及后果将由原告负责。原告欲对厂房进行清理后重建，属合法行使自己的权利，但被告永妍公司不同意，造成该期间原告的利益受损，被告永妍公司理应向原告支付占有使用费。但起算时间应以原告通知中确定的2016年5月25日为准，计算标准本院酌定为16000元/月，不足一个月的按一个月计算，至被告永妍公司对火灾现场的设备、原料、成品评估完毕，同意清理为止。超出上述时间及标准的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、限被告东莞市永妍塑胶制品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市常平镇漱新新围仔股份经济合作社支付2014年11月份的占有使用费23000元；二、限被告东莞市永妍塑胶制品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市常平镇漱新新围仔股份经济合作社支付占有使用费（从2016年5月25日起，按照16000元/月，不足一个月的按一个月计算，至被告东莞市永妍塑胶制品有限公司对火灾现场的设备、原料、成品评估完毕，同意清理为止）；三、驳回原告东莞市常平镇漱新新围仔股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5810元，由原告东莞市常平镇漱新新围仔股份经济合作社负担5282元、被告东莞市永妍塑胶制品有限公司负担528元；财产保全费4430元，由被告东莞市永妍塑胶制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员　杨　欢二〇一六年十月二十日书记员　李伴雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。更多数据：