北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第9867号原告(反诉被告)：北京盖网通电子设备有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区同济中路7号5幢。(注册号:110107016763016)
法定代表人:郑永雄，董事长。
委托代理人:申彦宝，北京市大乾律师事务所律师。
委托代理人:方芳，女，1979年12月1日出生。
被告（反诉原告）:北京日东升投资有限责任公司，住所地北京市石景山区古城南街52号。(注册号:110107003666690)
法定代表人:刘东晖，董事长。
委托代理人:谢少赟，北京市合达律师事务所律师。
原告(反诉被告)北京盖网通电子设备有限责任公司（以下简称：盖网通公司）与被告（反诉原告）北京日东升投资有限责任公司（以下简称：日东升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盖网通公司的委托代理人申彦宝及方芳、被告日东升公司的委托代理人谢少赟参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)盖网通公司诉称,2014年7月16日，日东升公司与盖网通公司订立《房屋租赁合同》。盖网通公司承租日东升公司提供的房屋，土地为非工业用地，不能办理环评，房屋消防设施未经过合法验收，不能满足盖网通公司租赁合同的合同目的，随时面临停产的危险。盖网通公司提出解除合同，另迁厂址,但双方对合同的解除、租金和押金的退还及损失的赔偿等事项无法达成一致，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年7月16日订立的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告未实际使用房屋的租金465198.7元、保证金115982元；3、判令被告赔偿原告的实际损失21800元（包括搬迁损失、保洁费用）；4、诉讼费由被告承担。
被告日东升公司（反诉原告）辩称,同意解除合同；不同意其他诉讼请求。盖网通公司早在2014年年初就已经知道该房屋无法办理环评手续，2014年7月16日，盖网通公司与日东升公司签租赁合同时明知不能办理环评，房屋能否办理环评，并不影响其房屋使用，日东升公司不存在违约情形。
被告日东升公司（反诉原告）反诉称,被反诉人要求解除合同，既不向日东升公司交付房屋又不支付房屋租金，给日东升公司造成了损失，应支付实际使用房屋的占用费，故提出反诉。诉讼请求：1、判令解除双方于2014年7月16日签订的房屋租赁合同；2、判令被反诉人盖网通公司向反诉人日东升公司交还租赁的C座及B座二层房屋；3、判令被反诉人支付截至2016年1月10日房屋租金507142.83元；4、反诉费由被反诉人承担。
原告(反诉被告)盖网通公司针对反诉辩称,同意解除租赁合同；反诉人的诉求没有事实及法律依据，不同意其他反诉请求；被反诉人已经交付了租赁房屋，无须再行交付房屋。
经审理查明：2014年7月16日，原告(反诉被告)盖网通公司与被告日东升公司（反诉原告）签订《房屋租赁合同》载明：出租方（以下简称：甲方）北京日东升投资有限责任公司，承租方（以下简称：乙方）北京盖网通电子设备有限责任公司。依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成如下协议：第一条，房屋基本情况，（一）该出租房屋坐落于北京市石景山区某B座二层、C座、C座后二层（以下称：诉争房屋）；（二）该出租房屋为：建筑面积2383.19平方米，装修状况：初装修。第二条，出租房屋用途，该出租房屋用途为：办公、仓储、研发、展示、生产。乙方保证：在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。甲方保证：该出租房屋适合乙方使用，并协助乙方办理注册、消防等符合生产经营的相关手续；第三条，房屋改善，在承租期内，乙方不得改变承租房屋结构及外墙装饰，但乙方可以对承租的房屋室内进行装修。乙方装修前，其装修方案须经过甲方同意；第四条租赁期限，（一）房屋租赁期限3年。自2014年9月1日至2017年8月31日止；（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，双方协商同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；第五条租金，（一）租金标准：房屋日租金为每平方米人民币1.6元整，每年年租金为1391783元整；（二）租金支付方式：乙方按年支付租金，签订本合同后7个工作日内支付年租金，以后在每年期满前一个月支付下一年租金。第六条房屋租赁保证金，（一）甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为人民币115982元整；（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分应如数返还乙方；（三）甲乙双方经协商一致同意，甲方提供乙方45天时间的装修期限，装修期为2014年7月16日至2014年8月30日，装修期内甲方免收乙方租金。第七条其他费用，（一）租赁期内，甲方代收代缴水费、电费、暖气费等费用，乙方应按时向甲方缴纳上述费用。甲方收取上述费用的标准按国家或当地执行标准；（二）乙方自行缴纳电话费。第八条房屋的交付及返还，（一）交付：甲方应于合同签订之日起7日内将房屋按约定条件交付给乙方；（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该承租房屋。乙方对承租房屋装饰、装修的部分应无条件归甲方所有。对于乙方购置的房屋附属物等归乙方，由其自行处置。房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第九条房屋及附属设施的维护，（一）租赁期内，甲方应保证该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态（符合相应地方标准）。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应24小时内书面通知甲方维修。甲方应在48小时内予以维修或提供置换方案。如甲方不予以及时维修，乙方可自行维修或委托第三人维修，由此产生费用及造成乙方损失由甲方全部承担。由于乙方过错导致房屋损害的情况除外；（二）对于乙方的装修、改善和增设的部分甲方不承担维修的义务；（三）乙方应合理使用并爱护该房屋，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋发生损坏的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，如乙方拒不维修或承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。第十条转租，（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；（二）经甲方书面同意乙方转租后，乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，转租期不得超过本合同期限。同时，乙方应保证该租赁合同中关于房屋拆迁的约定对转租人具有约束力。第十一条合同的解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的；（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达3日的。2、欠缴各项费用达人民币叁仟元的。3、不经甲方同意，擅自改变该房屋用途的。4、不经甲方同意，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的或擅自进行房屋装修的。5、不经甲方同意，擅自将该房屋转租给第三人的。6、利用该房屋从事违法活动的；（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方不能按约定提供房屋；2、因第三人就房屋所有权或使用权而向乙方主张权利，造成乙方无法使用的。第十二条违约责任，（一）如在租赁过程中，出租房屋被政府拆迁，双方签订的合同自动终止，甲方除退还乙方未履行完期间的租金以及按照每平米25元的标准对其搬迁进行补助外，乙方无权要求甲方或任何第三方给予任何补偿；（二）在租赁过程中，如乙方违约，乙方无权要求甲方返还租赁保证金；（三）乙方如欠缴租金，甲方除按本合同的约定有权解除本合同外，乙方还应按欠缴租金总额的3%按日向甲方支付违约金。造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；（四）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，并退还剩余房租；（五）租赁期内，如甲方违反本合同第十一条第四款的约定及有其他违约行为，甲方除应赔偿乙方实际损失外，还应承担违约金赔偿。第十三条合同争议的解决办法，本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，任何一方均有权向房屋所地人民法院提起诉讼。第十四条其他约定事项，（一）本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式贰份，甲乙双方各执壹份，每份合同均具有相同的法律效力；（二）本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力；（三）本合同的签约地为北京市石景山区。2014年7月16日，日东升公司按合同约定将诉争房屋交付盖网通公司。2015年4月24日，盖网通公司向北京市国信公证处提出证据保全申请。2015年4月28日，北京市国信公证处出具的（2015）京国信内民证字第xxx号公证书，对诉争房屋及其相连的B座2层建筑物现状进行了保全公证。2015年4月29日，盖网通公司向北京市国信公证处提出证据保全申请。2015年5月5日，北京市国信公证处出具的（2015）京国信内民证字第xxx号公证书，对盖网通公司向日东升公司邮寄送达《解除房屋租赁合同》的函、《关于退还2014年7月16日承租的房屋的函》及《给日东升公司关于提前退租的函》的内容及过程进行了证据保全公证。庭审中，盖网通公司提交的营业执照经营范围载明：销售电子产品、家用电器、计算机软件及辅助设备；技术开发、技术服务；计算机系统服务；货物进出口；软件开发。盖网通公司认可，签订合同时没有生产这一项，未涉及环评,随着租房用途的延伸，涉及到环评时才知道不能办理。当时营业执照上没有生产字样，后来营业执照上要体现出生产字样，工商要求必须办理环评，才产生了后期的矛盾。盖网通公司表示，关于C座的搬家损失，因其与A、B座关联，无法明确C座的具体损失数额。日东升公司认可2015年5月初收到了盖网通公司送达的函；认可租金已交至2015年8月31日，租金共计1391783元、押金115982元；不同意退还剩余的租金、押金；日东升公司同意法庭酌定诉争房屋的房屋占用费。盖网通公司主张，诉争房屋于2015年4月24日腾空，2015年4月29日致函日东升公司接收房屋，并提交了公证书证明；盖网通公司主张诉争房屋已经腾空交付，但没有交付手续；盖网通公司主张诉争房屋钥匙已交付，但具体时间不确定；盖网通公司称日东升公司没有协助办理环评及消防手续，盖网通公司向日东升公司送达了2014年10月23日的《关于请求协助办理“环评”事宜的函》，日东升公司当庭对此予以否认，盖网通公司未能提交证据证明送达的事实；盖网通公司主张在诉争房屋退租后，日东升公司就诉争房屋另行有招租行为，盖网通公司未能提交证据证明；对于盖网通公司提交的开荒保洁合同、搬运合同、发票，证明因搬家发生的损失，共计21800元。日东升公司均不认可，认为该两项费用不是承租诉争房屋的必要支出。现诉争房屋仍处于空置状态。上述事实有2014年7月16日租赁合同、租金、押金明细、公证书及当事人陈述等证据，在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，2014年7月16日，盖网通公司与日东升公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，双方形成合法有效的合同关系，双方均应按照合同约定履行义务。首先，关于合同的解除权。
本院认为，承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。盖网通公司主张依据合同约定及合同法的相关规定行使合同解除权，但双方的合同中并未约定盖网通公司享有其所主张的合同解除权，盖网通公司合同解除权的行使也不符合合同法的相关规定，盖网通公司在合同履行过程中行使合同解除权没有依据。现盖网通公司请求判令解除合同，庭审中，日东升公司关于同意解除合同的意见及主张，有事实及法律依据，本院予以采纳和支持。2014年7月16日，日东升公司与盖网通公司签订的《房屋租赁合同》于2016年1月11日解除。其次，盖网通公司主张日东升公司没有按合同约定交付合格的房屋，也未按合同约定协助办理环评及消防手续，致使无法满足承租房屋的目的。庭审中，盖网通公司所提交的证据无法证明日东升公司违反了合同约定，盖网通公司关于日东升公司违约的主张，没有事实及法律依据。盖网通公司未能证明已实际交付诉争房屋，亦未能证明诉争房屋搬迁、保洁费用损失发生的关联性，盖网通公司关于判令日东升公司退还未实际使用的房屋租金、保证金及赔偿实际损失（包括搬迁损失、保洁费用）的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。第三，合同解除后，房屋承租人应交还所承租的房屋。日东升公司针对盖网通公司提出反诉，请求判令被反诉人盖网通公司交还租赁的C座及B座二层房屋的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。
本院认为，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租方作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额应根据具体情况予以酌定。日东升公司要求盖网通公司支付房屋租金的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。庭审中，日东升公司同意本院对履行合同发生争议期间租金予以酌定的意见，本院予以采纳。双方履行合同发生争议期间租金的具体数额，综合考虑本案中诉争房屋的实际使用情况、租金标准、承租人的过错程度、再行出租的难易状况以及公平原则等因素，依法酌定占用费的具体数额340000元。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、北京日东升投资有限责任公司与北京盖网通电子设备有限责任公司
二〇一四年七月十六日签订的《房屋租赁合同》于
二〇一六年一月十一日解除；
二、北京盖网通电子设备有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将北京市石景山区古城南街路东52号B座二层、C座腾空交还北京日东升投资有限责任公司；
三、北京盖网通电子设备有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付北京日东升投资有限责任公司履行合同发生争议期间房屋租金三十四万元；
四、驳回北京盖网通电子设备有限责任公司的诉讼请求；
五、驳回北京日东升投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九千九百元，由北京盖网通电子设备有限责任公司负担（已交纳八千四百五十八元，其余一千四百四十二元于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费八千八百七十一元，由北京盖网通电子设备有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 田江海
人民陪审员 赵桂荣
人民陪审员 杨尚云
二〇一六年十月十九日
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