广西壮族自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）桂民申1440号再审
申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：广西贺州市日月恒拓业有限责任公司，住所地：贺州市八步区八达西路1号。
法定代表人：黄稳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈垚锜，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。
被
申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：江祥赤，男，1972年1月26日出生，汉族，住贺州市。
被
申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：杨岚，女，1977年1月25日出生，汉族，住贺州市。再审申请人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司（以下简称日月恒公司）与被申请人江祥赤、杨岚商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市中级人民法院（2015）贺民二终字第323号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。日月恒公司申请再审称，一、江祥赤、杨岚请求日月恒公司支付逾期交房违约金已过诉讼时效。逾期交房的诉讼时效亦应自合同约定交房期限即2011年6月30日届满之次日起2年内提起诉讼，一、二审法院认定的从侵权行为终结之日起（即双方实际交房之日）计算诉讼时效没有法律依据，江祥赤、杨岚应在2013年6月30日前主张权利。
二、日月恒公司因高温天气和设计变更因素可以延期交房的扣除天数应为344天。按照《劳动法》、《防暑降温措施管理办法》、《防暑降温措施暂行办法》的规定，超过35℃的高温天气不能作业；根据日月恒公司在一审提交的“建筑工程施工图设计变更补充通知单”等证据，均证实日月恒公司享有合法延期的权利。
三、导致日月恒公司逾期办理房屋产权登记备案不是日月恒公司的责任。由于政府相关部门原因，导致日月恒公司与案外人贺州市恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）的土地置换手续无法完成，造成建设规划许可与土地使用权不一致，产权登记部门无法办理产权登记，而该置换行为是得到有关主管部门的同意，日月恒公司也按照与江祥赤、杨岚签订的《商品房买卖合同》约定向相关主管部门履行了递交土地登记申请书、国有土地使用权证申请表等备案所需材料的义务，并多次与恒业公司沟通、协调，要求按照《建设规划许可证》的要求办理相应置换手续，日月恒公司已经尽到合理义务，导致逾期办理产权登记备案手续不应承担违约责任。
四、二审法院没有依职权追加与本案有利害关系的第三人恒业公司参加诉讼，导致本案事实无法查明，违反法定程序。综上，二审判决认定事实和法律适用有误，程序不当，故申请再审。
本院经审查认为，（一）关于逾期交房违约金请求权是否超过诉讼时效问题。根据本案《商品房买卖合同》的约定，逾期交房违约责任为：最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。即双方当事人在合同中约定是以日为单位累计计算违约金数额，违约金数额在实际交付之日止确定，故二审判决从实际交付之日起保护江祥赤、杨岚主张逾期交房违约金的权利适当，认定本案逾期交房违约金的请求权未过诉讼时效并无不妥。（二）关于日月恒公司延期交房可扣除的天数问题。日月恒公司主张因高温天气、设计变更可延期交房，本案应该扣除延期交房天数344天。从本案的合同来看，高温天气并不属于双方在《商品房买卖合同》中约定的可以延期交房的事由，日月恒公司以此作为扣除延期交房天数的理由不能成立；至于设计变更问题，合同中虽然约定了设计变更可以作为延期交房的事由，但因日月恒公司仅提供了“设计变更补充通知单”，没有提供足以证明设计变更的其他证据，二审法院不采纳日月恒公司的上述主张并无不当。（三）关于日月恒公司应否承担逾期办理房屋产权登记备案的违约责任问题。日月恒公司为了便于规划使用，自行与案外人恒业公司达成用地置换协议，虽经有关主管部门的同意，但由于恒业公司的项目用地处于抵押状态，双方的土地置换尚未完成，致使建设规划许可证与土地使用权证不一致，无法办理产权登记备案。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”日月恒公司与恒业公司进行土地置换的行为是另一法律关系，该行为也非政府政策行为，根据合同相对性原则及上述法律规定，日月恒公司请求免责的事由不能成立。（四）关于本案是否遗漏当事人的问题。本案审理的是日月恒公司与买受人之间的商品房买卖合同，日月恒公司与恒业公司的土地置换属于另一法律关系，不属本案审理范围，原一、二审法院未追加恒业公司参加诉讼不影响本案事实的查明和认定，程序并无不当。综上所述，日月恒公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，
裁定如下：驳回广西贺州市日月恒拓业有限责任公司的再审申请。
审 判 长 唐海波
代理
审判员 张 尧
代理
审判员 谢素恒
二〇一六年十月十九日
书 记 员 梁新华 关注公众号“”