江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民终688号
上诉人（原审被告）：吉安创天国际投资有限公司，住所地江西省吉安市吉州区北门街13号二层。
法定代表人：陈镇荣，总经理。
委托代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：康凌宇，男，1978年12月21日出生，汉族，住吉安市泰和县。
委托代理人：刘小云、郭平华，江西赣中律师事务所律师。
上诉人吉安创天国际投资有限公司（以下简称创天公司）因与被上诉人康凌宇商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第572号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人创天公司的委托代理人杨文峰，被上诉人康凌宇的委托代理人刘小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人创天公司上诉请求：依法撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第572号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，上诉人按约通知被上诉人交房，房屋于2013年7月竣工验收了，且上诉人提交了工程竣工验收备案申请，并通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等单位的验收，符合交房条件，上诉人不存在违约。
被上诉人康凌宇答辩称：上诉人的上诉请求于法无据，合同约定验收合格才能交房，验收合格指的就是取得竣工验收备案，上诉人只是提交了备案申请但未通过备案，上诉人的房屋不符交付条件，请求二审法院驳回上诉，维持原判。康凌宇向一审法院起诉请求：判令创天公司支付逾期交房所产生的违约金，违约金从2014年10月1日起每日按总房款的万分之五计算至实际交付之日止，截至2015年3月34日已产生违约金54407元；诉讼费由创天公司承担。一审法院认定事实：2013年2月28日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告（××）购买被告（××）开发的房屋，该房建筑面积98.86平方米，单价6289.79元/平方米，房款总价621809元。付款方式及期限为：2013年2月28日首付房款311809元，其余房款310000元办理银行按揭手续。××应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响；××或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但由于规划、设计、消防、质检以及其他相关部门无法及时组织验收而非××原因导致的延期交付；工程在施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的。（以政府相关部门出具的证明为准）。××逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。合同签订后，原告付清了购房款。2014年12月8日，被告向业主邮寄了收房通知书，但因被告未提供房屋竣工验收证明文件，原告未收房。2015年6月18日，恒源泰水岸绿洲C区1#、2#楼工程通过建设、设计、勘察、监理、施工单位验收。同年6月24日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：1、各方责任主体评定该工程为合格等级，并出具了工程竣工验收报告（质量检查报告）。2、沉降观测点布置不正确；避雷测试点未安装；卫生间防水不符合规范要求；管道井未做按规范要求封堵；阳台、凸窗防护栏杆不符合规范要求，现场抽查阳台栏板高度为1米；屋面存在积水；屋面排气管安装高度不够；门、洞未封堵；未提消防设施检验报告。3、以上存在的问题整改到位后才能同意建设单位向备案机构提出备案申请。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。原告存在延迟付款情形，被告可主张原告承担相应违约责任，不影响合同的履行。合同约定被告应在2014年9月30日前向原告交付房屋。但由于房屋不具备交付条件，原告未收房的责任在被告，被告辩称的导致延期交房的理由非法定或合同约定的免责事由，故其应当承担逾期交房的违约责任，向原告支付自逾期之日起至符合交付条件之时，即竣工验收备案之日止的违约金。合同约定逾期90日后的违约金按已付房款每日万分之五计算，被告辩称该违约金标准过高，应调减为不高于同地段租金的30%，考虑合同约定、当事人损失等综合因素，将违约金标准调减为按已付房款每日万分之三计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：被告吉安创天国际投资有限公司支付原告康凌宇逾期交房的违约金，自2014年10月1日起按已付房款621809元每日万分之三计算至被告办理竣工验收备案之日止，限判决生效后十日内付清。案件受理费1160元，减半收取，由原告负担232元，被告负担348元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据：证据一，由建设、勘察、设计、监理、施工五单位出具的工程竣工验收报告，证明2013年7月上诉人开发的建筑工程已验收合格；证据二，吉安市建设工程竣工验收备案申请表，证明上诉人于2014年8月13日已就验收合格的工程向建设主管单位申请竣工验收备案；证据三，调查笔录3份，商品房买卖合同5份，购房业主的身份证、结婚证、户口本，购房更名申请书，吉安市中级人民法院审理上诉人与罗军商品房销售合同纠纷案的庭审笔录，证明上诉人已于2014年9月份通知各位业主收房。被上诉人质证提出，对上诉人所提交的三组证据的真实性、合法性无异议，但对三组证据的关联性有异议，房屋是否符合交付条件应以是否取得竣工验收备案表为准，上述三组证据仅仅是单项验收或是验收中的环节验收，且证据二显示诉争房屋并未通过竣工验收备案，城建部门也未加盖公章。在房屋不符合交付条件的情况下，上诉人发出的收房通知应该视为无效通知，业主有权拒收房屋。根据上诉人的举证和被上诉人的质证情况，本院认定如下：被上诉人对上述三组证据的真实性、合法性未提出异议，本院将结合其他证据对上述证据所证明的事实予以综合认定。二审中，被上诉人未提交二审新证据。在二审审理过程中，因本案各方对竣工验收时间争议较大，证据所证明的时间又不一，本院依职权向吉安市城建部门调取了以下证据：证据一，吉安市建筑工程质量监督站出具恒源泰水岸绿洲C地块1#、2#楼的工程质量监督报告。证据二，江西省勘察设计研究院、吉安市建设监理中心、创天公司、江西省优化工程设计咨询院、吉青建设有限公司于2014年12月期间先后出具的本单位对涉案楼盘的验收报告的复印件。上诉人创天公司质证提出，对该两组证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为应当以上诉人提交的证据为准，坚持认为竣工时间为2013年7月；被上诉人质证提出，对该两组证据的真实性、合法性不持异议，但认为证据一证实了2015年6月24日吉安市建筑工程质量监督站检查发现诉争房屋存在大量的质量问题，同时该报告只是针对房屋主体是否合格，但房屋的交付不仅包括主体，还应当包括通水电、外墙、电梯、防雷、消防、人防等多方面，即使主体验收了，也不能证明符合交房条件，只有通过了综合验收，房屋具备使用功能和安全功能，才能交房。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审中上诉人将吉安市建筑工程质量监督站出具的工程质量监督报告作为己方证据提交，以证明涉案工程已经过竣工验收，二审中上诉人又称竣工时间为2013年7月，但吉安市建筑工程质量监督站出具工程质量监督报告证明工程竣工验收时间为2015年6月，上诉人的诉称与事实不符，且该份报告来源合法，客观真实，应予认定。根据上诉人所举证据及法院查明的事实，仅能认定上诉人的房屋是在2013年7月份完工，并于2014年12月8日向业主邮寄了交房通知书，而根据法院调取的证据，可以证实直到2015年6月18日，上诉人才组织了勘察、设计、施工、监理等单位，对工程进行竣工验收。2015年6月24日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告及备案建议，认可涉案工程竣工验收合格，同时也提出了一些整改建议。至二审开庭时，涉案工程尚未通过工程竣工验收备案。关于商品房的交付条件，双方所签《商品房买卖合同》第八条中约定，“××应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。”二审查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案上诉人与被上诉人自愿签订商品房买卖合同，且不违反法律规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定，××应当在2014年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付××。合同中没有明确约定通过验收的方式，上诉人认为是竣工验收，被上诉人认为通过验收备案为验收合格。《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人约定的“验收合格”系示范文本中的第一种交付条件，假使该交付条件以取得备案为标准，而在备案前工程要经过工程质量、规划、消防、人防等部门验收合格方才能通过备案，而规划、消防、环保等部门的验收属综合验收范畴，如此便实际上等同示范文本的第二种交房方式。此外，规划、消防、环保等部门所履行的是监督权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。因此，
本院认为，本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应为“竣工验收合格”。
上诉人辩称其2013年7月通过竣工验收，经查与事实不符，本院不予采信。依照合同约定，上诉人应于2014年9月30日将具备约定交房条件的商品房予以交付，但上诉人直至2015年6月18日方通过竣工验收。为此，被上诉人拒绝收房理由正当，上诉人依约应承担自2014年9月30日起至2015年6月18日止逾期交房责任。关于赔偿违约金的标准问题。本案所涉工程在2013年7月即已完工，但直至2015年6月上诉人才组织五方主体共同到场验收，其间长达近2年时间。因拖延验收明显于上诉人不利，上诉人亦希望工程早日验收，在五方主体均已签字盖章并同意申报竣工验收及验收备案的情况下，将逾期责任完全归咎于上诉人有失公平。且本案中亦无证据证明系上诉人怠于组织五方主体验收，而本案工程竣工验收又需要五方主体同时到场才能进行，任何一方缺席均无法组织验收。因此，组织五方主体共同到场，验收耗时近2年之久，其责任不能完全归咎于上诉人一方。由于组织验收时间拖延较长且并非完全上诉人之过造成，如果按照一审判决的日万分之三的违约标准计算，违约金仍有失公平。合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，结合当下经济下行及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，
本院认为以日万分之三的标准计算违约金标准过高，根据本案所涉小区的具体情况，本院酌定将违约金计算标准调整至日万分之一。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，
判决如下：
一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第572号民事判决；
二、上诉人吉安市创天国际投资有限公司支付被上诉人康凌宇逾期交房违约金，自2014年10月1日起按已付房款621809元每日万分之一计算至2015年6月18日止,此款限本判决生效后十日内一次性付清。
三、驳回被上诉人康凌宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1160元减半收取580元，二审案件受理费1759元，合计2339元，由上诉人吉安市创天国际投资有限公司负担1169.5元，被上诉人康凌宇负担1169.5元。本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理
审判员 肖永兰
代理
审判员 胡 婧二○
二○一六年十月十九日
书 记 员 王 拯 来源：