江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0411民初296号原告常州市佳安物业管理有限公司，住所地常州市新北区薛家镇北街10号，组织机构代码证号××。法定代表人周志龙，该公司总经理。委托诉讼代理人奚志锋，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人陶文霞，江苏博爱星律师事务所律师。被告钱小虎。被告张莉。委托诉讼代理人钱小虎，系被告之夫。
原告常州市佳安物业管理有限公司与被告钱小虎、张莉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由
审判员尚文操适用简易程序于2016年3月3日公开开庭进行审理。后组成合议庭于2016年8月9日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告常州市佳安物业管理有限公司的委托诉讼代理人陶文霞到庭参加诉讼，被告张莉的委托诉讼代理人及被告钱小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常州市佳安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告向原告支付所欠缴的物业管理费3985.8元并承担律师费1000元，合计4985.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系奥林匹克花园23幢甲单元101室的业主。我公司自2010年开始即为为该小区所有业主提供物业管理服务，并以合同的形式确定了物业费为0.5元/月/平方米。但被告自原告提供服务以来，一直未缴物业服务费（时间暂计从2010年7月起至2015年6月），经我公司多次催缴，均拒绝交纳，遂诉至法院。
被告钱小虎、张莉辩称，被告所提供的物业管理合同并非与本小区业主委员会签订，且合同内约定的物业管理区域四至范围里，并不包括本小区，因此无法证明原告为本小区提供物业服务，我方所在小区与原告根本不存在物业服务的权利义务关系，我方无需向原告缴纳物业服务费用。另外，我方也从未收到原告以任何形式的缴费通知，因原告从未履行上门催交或是公示的法定义务就直接向法院起诉，我方无需承担律师费、诉讼费。我方在2015年10月收到律师函，要求我方交纳2010年至2015年的物业服务费用，合计3900元，其中2010年至2012年的物业服务合同已执行完毕，原告未在物业服务合同履行完毕或者解除、终止后的两年诉讼时效期间主张权利。原告未能确保合同约定的服务质量，违约在先，遇事推托系我方久拖物管费而未付引起诉讼的主要原因：其一，我方房屋属精装修房，交付入住前，厨房水槽出现一次大面积下水管堵塞，造成厨房、客厅、卧室及南面小房间地板浸水，我方清理现场并更换地板，与开发商及小区物业交涉无果，这也说明下水道系统存在堵塞隐患；其二，2009年至2010年因物业服务不到位，又发生水管堵塞事件，致屋内积水，客厅墙体渗水脱落，造成我方严重的经济损失，并多次与物业交涉未果；其三，保洁人员长期自行占用我方门口楼道堆放杂物，甚至几度将杂物堆放到楼梯以外，导致我方门口楼道卫生只能用脏、乱、差来形容，经我方多次反映也未得到解决。对结欠物业费的标准、金额无异议。综上，我方无需向原告交纳物业服务费用。
经审理查明，常州市奥林匹克花园23幢101室房屋所有权登记在二被告名下，建筑面积为132.86平方米。2010年6月15日，原告与该小区的建设单位即常州奥林匹克花园房地产开发有限公司签订物业管理委托合同一份，约定由该公司将奥林匹克花园小区委托给原告进行物业管理，并就委托物业管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用等进行了约定，其中普通住宅的收费标准为0.5元/月/平方米。2011年12月30日，原告与常州市奥林匹克花园业主委员会签订物业管理合同一份，约定由该业主委员会委托原告对奥林匹克花园小区进行物业管理，合同对物业基本情况、委托管理事项、合同期限、双方的权利和义务、管理服务费用、法律责任等内容进行了约定，其中约定合同期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；约定物业服务费用为0.5元/平方米；合同还约定业主或使用人未按物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，应支付违约金，且“拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼，并承担律师费、诉讼费等费用”。2014年10月15日，原告与常州市奥林匹克花园业主委员会再次签订物业管理合同一份，约定由该业主委员会委托原告对奥林匹克花园小区进行物业管理，合同对物业基本情况、委托管理事项等内容进行了约定，其中约定合同期限为5年，自2014年10月15日起至2019年9月27日止；约定物业服务费用为0.5元/平方米。后因被告未交纳物业费，原告于2015年10月以EMS特快专递方式向被告发出律师函，要求其交纳2010年7月至2015年6月的物业费，后该邮件以“他人收，家人”的方式送达。又查明，2014年4月8日，原告与江苏博爱星律师事务所签订委托代理合同一份，约定由该所接受原告的委托，指派律师作为原告与包括被告在内的24人的物业服务合同纠纷案的一审代理人，因需向24位业主分别提起诉讼，每起诉讼的代理费为1000元，合计24000元，后原告依约支付了该款。上述事实，由原告提供的前期物业服务合同、物业管理合同、律师函、EMS快递面单、委托代理合同、发票、房屋登记簿查询证明以及当事人庭审陈述在卷佐证。
本院认为，合法的物业服务合同关系受法律保护，债务应当清偿。原告提供的物业管理合同的内容均不违反法律、法规的强制性规定，应认定其合法有效，对全体业主具有约束力，业主及原告均应根据合同的约定履行相应义务。现原告已按约提供物业服务，但被告经催要后仍未交纳相关费用，故原告要求被告支付2010年7月起至2015年6月的物业服务费3985.8元（按0.5元/月/平方米计算），符合相关法律规定，本院予以支持；原告为维护其权益，委托律师事务所办理相关诉讼事宜并支付代理费，且该代理费的数额不超过行业收费标准，故其主张由被告承担代理费，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于被告列举的原告在物业服务过程中出现的一些服务瑕疵及对其造成的相关损害，因不属于本案处理范围，故本院在此不作处理，被告可以另寻其他途径予以解决，以便维护自己的权益，但被告不应以此作为拒绝支付物业服务费的理由。据此，依照《物业管理条例》第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：被告钱小虎、张莉于本判决生效之日起十日内支付原告常州市佳安物业管理有限公司物业服务费3985.8元、律师费1000元，合计4985.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告钱小虎、张莉负担（原告方同意被告方承担的诉讼费用由被告方在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（开户户名：江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）预交上诉案件受理费。
审 判 长 尚文操
人民陪审员 王平西
人民陪审员 任一群
二〇一六年十月十九日
书 记 员 章 泰 来源：百度搜索“”