广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1227民初702号
原告：江晖，女，1949年1月16日生，汉族，现住广东省深圳市福田区。
原告：江桃辉，女，1955年10月7日生，汉族，现住广东省深圳市罗湖区。
原告：江菲菲，女，1959年2月27日生，汉族，现住广东省深圳市罗湖区。
原告：江洁非，女，1952年2月6日生，汉族，现住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：邹国旺，广西巴马瑶族自治县法律事务中心法律工作者。
被告：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。
法定代表人：黄福军，总经理。
委托代理人：覃小峰，该公司策划部经理。
原告江晖、江桃辉、江菲菲、江洁非与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司关于商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。四原告的委托代理人邹国旺和被告的委托代理人覃小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告江晖、江桃辉、江菲菲、江洁非向本院提出诉讼请求。1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币11618.6元（总房款的4%即290467元x4%）；2、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由，事实与理由，2012年3月14日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的印象巴马第5幢7层703号商品房一套，房价总金额为人民币贰拾玖万零肆佰陆拾柴元（290467元）整，合同上约定原告一次性付清房款，实际上原告已一次性付清全部房款。合同约定被告在2013年4月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告按日向原告支付已经交付房款万分之一点五的违约金，累计最高数额为总房款的4%。结果，被告直至2014年7月31日（逾期467天）才通知原告交房，按日违约金高达人民币20347元（290467元x467天x1.5／10000）。由于逾期交房，给原告造成较大经济损失。被告的上述违约行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益和法律的尊严，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。
被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司辩称，一、原告在诉状中称，被告逾期交房，构成了违约。这一内容不符合事实1、根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点明确约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县城母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，并及时取得了99.3亩《国有土地使用权证》。2012年巴马建设用地出现“两违”问题被国土部下令检查，在发现有另一项目没有土地指标后，为了弥补这一问题，国土局派人用不正当手段把99.3亩的合法土地证收回，并于2012年12月26日改换成65亩的土地证。由于34.3亩土地被挪用，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动工建设的楼宇被压线，合法建设成了瑕疵项目，从而使得项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上手续出现残缺，在开发进程上出现严重阻碍。被告通过两年多时间与政府部门进行交涉，终于在一定程度上得到解决，得以在2014年7月交房。由于政府土地问题衍生出来不能按时交房的问题，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，由于这些原因影响被告无法按时交房，被告深感抱歉，但这是符合合同约定的出卖人可据实予以延期的条件。因此，被告认为并无逾期交房，更无违约，原告要求被告支付违约金没有事实及法律依据。2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，出让方即政府未做到净地出让，出现钉子户阻扰受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，由此原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。
二、退一步说，即使被告存在逾期交房，但原告在2016年9月16日起诉要求支付违约金已过诉讼时效。双方在合同中约定的房屋交付期限是2013年4月30日前。合同签订后，因多方原因被告的确在2014年7月31日才向原告交付房屋。但在实际交付时，原告对被告逾期交付的事实未提出异议，说明原告已放弃了追究被告违约责任的权利。被告未在2013年4月30日交付房屋时，即已构成违约。这是基于双方当事人在合同中的约定所产生的一种合同之债。从2013年5月1日起，原告的合同受到侵害的事实已经确定，此时原告应当知道自己的合法权利受到侵害，所以诉讼时效应当从2013年5月1日起开始计算，且本案也没有诉讼时效中断。故原告诉请违约金已过诉讼时效。鉴于上述事实，被告恳请法院依据事实和法律公正决断，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法利益。本院
经审理认定事实如下：2009年9月18日，被告联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业住宅用地。之后被告在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”。2009年11月25日、12月30日，巴马瑶族自治县人民政府向被告发放了编号为巴国土资国用（2009）第485、486、487、548号的四本《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，2010年9月14日，巴马瑶族自治县国土资源局收回上述《国有土地使用证》，并于2011年3月8日向被告发放一本编号为巴国土资国用（2011）第59号的《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，证书有效期至2012年11月18日止。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府、国土部门向被告发放一本编号为巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用权证》，土地使用面积为43212.9平方米。
被告于2011年4月29日取得第5幢楼《商品房预售许可证》，2012年3月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的“印象巴马”（高层）第5幢7层703号商品房一套，房价总金额为人民币290267元整，签订合同时，原告已一次性支付全部房款，交房日期限于2013年4月30日前。被告于2014年7月29日通知原告交房。另查明，四原告于2014年9月28日委托广东瀚宇律师事务所通过快递形式向被告发出《关于逾期交房违约责任的函》，主张维权。原告于2016年9月27日向本院提起本案诉讼。
本院认为，本案争议焦点如下：1、被告是否逾期交房并构成违约；2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据；3、原告起诉是否已超过诉讼时效。关于争议焦点一，被告是否逾期交房并构成违约的问题，四原告江晖、江桃辉、江菲菲、江洁非与被告联邦伟业公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。合同第八条约定，被告应当在2014年4月30日前，将经自检竣工验收合格的商品房交付给原告。到期后被告联邦伟业公司并没有履行交房义务，而是于2014年7月29日才将商品房交付给原告使用。
被告辩称其行为属于延期交房而不属于逾期交房。理由是：根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点明确约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，由于政府在出让土地过程中出现土地使用面积上的变更衍生出一系列问题，如项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上手续出现残缺，在开发进程上出现严重阻碍；2、政府作为土地出让方在交付土地时未做到净地出让，出现钉子户阻扰被告开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，以上事实是被告无法事先预见和控制的客观原因，因此原因影响被告无法按时交房，属于合同约定的免责事由。
本院认为，被告的辩解理由不成立，理由为：1、被告四本土地使用证被巴马瑶族自治县国土局于2010年9月14日收回是事实，但该事实是否造成被告项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上受到阻碍，仅有被告陈述，并没有其他证据予以证实，且四本土地使用证被收回的时间是在被告与原告签订《商品房买卖合同》之前，是否出现上述事实，签订合同时被告并未向原告告知，也未明确因上述原因需要延期交房的合理时间；2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，巴马瑶族自治县国土资源局于2009年11月18日将土地交付给被告，即土地是否达到净地出让的程度，被告在国土部门向其交付土地时已经知道或者应当知道该事实的存在，且自国土部门将土地交付被告使用到原、被告签订合同之日有一定的时间，在这期间建设项目是否存在无法正常施工的情形并不属于不可预见和控制的原因，因此，被告提出政府未做到净地出让，出现钉子户阻扰受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，是被告无法事先预见和控制的客观原因的抗辩理由不成立。综上理由，被告上述辩解理由本院不予采纳，被告未按约定时间交房属于逾期交房，且构成违约。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%”。原、被告订立《商品房买卖合同》后，四原告已交清全部房款，被告对此予以确认，原告依约履行了自己的合同义务。被告未按约定时间交房的行为已构成违约，且给原告造成了一定的经济损失，被告应按照法律的规定和合同的约定承担赔偿损失的违约责任，四原告起诉请求总房款的4%（290467元x4%＝11618.6元）因数字有误，应予以更正即（290267元x4%＝11610.68元）的诉求有事实和法律依据，本院予以支持，人民币11610.68元。关于争议焦点三，原告起诉是否已超过诉讼时效的问题。原、被告签订《商品房买卖合同》时，合同约定被告在2013年度4月30日前交房，可是被告到2014年7月29日才交房给原告，诉讼时效应从被告交房时起计算往后两年内，即诉讼时效至2016年7月29日，但四原告在2014年9月28日委托广东瀚宇律师事务所通过快递形式向被告发出《关于逾期交房违约责任的函》，主张违约金而引起诉讼时效中断，本案诉讼时效从2014年9月28日重新计算，原告在诉讼时效期满前一天向本院提起诉讼，故未超过诉讼时效，被告提出四原告的诉求已超过诉讼时的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，
判决如下：由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司支付四原告江晖、江桃辉、江菲菲、江洁非逾期交房违约金11610.68元。案件受理费90元，减半收取45元，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。上述义务，义务人应自本判决生效之日起30日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费90元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判长 蒙 斌
二〇一六年十月十九日
书记员 黄晓帆app 搜索“”