杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初5688号
原告：王路明，男，1959年9月27日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托诉讼代理人：鲁小萍，女，1962年11月23日出生，汉族，住杭州市下城区，系原告妻子。
被告：张舟，女，1973年5月8日出生，汉族，住杭州市下城区。
原告王路明为与被告张舟房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月1日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由
代理
审判员董臻静独任审判，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告王路明的委托代理人鲁小萍，被告张舟参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王路明向本院提出诉讼请求：1.退回原告店面租金65000元；2.退回原告宿舍租金6462元；3.退回原告保证金30000元；4.承担装修损失18100元；5.要求被告承担诉讼费2691元。事实与理由：被告张舟于2016年3月1日将杭州下城区新华路78号店面租金给原告王路明，租期从2016年3月1日至2019年2月28日（三年）。经营二个月后，该店面被长庆街道收回，才知道张舟欠原房东长庆街道20多万元，因此街道收回，导致原告第三方利益受到严重损失。被告张舟与街道签订的原合同中明确规定不得转租给原告，违反合同法的要件。被告张舟已长时间拖欠房屋租赁费已涉嫌违约的情况下签订的转租协议，隐瞒事实，存在欺骗行为。被告张舟以合同（第十四条）中的租赁期未满为由，不予退回原告30000元保证金，真是无稽之谈，原因是街道已向被告收回房屋，使得原告无法继续履行合同，不存在合同期未满这一事实，是被告的违约导致的，属于欺诈。
被告张舟辩称：1.被告将下城区新华路78号店面租给原告用于面食经营，已明确告知原告房屋是转租，并向其出示过与长庆街道的合同，原告合同签订后曾多次去长庆街道问询情况，被告并未隐瞒事实；2.原告是自己经营不善亏损后起诉要求解除合同，并非被告要求解除合同，也不是长庆街道要求其解除合同；3.被告欠长庆街道租金20万元是事实，但是被告与长庆街道的合同仍在履行期间，被告与长庆街道的纠纷与原告无关；4.本案的合同，经过原告多次修改，合同第七条显失公平；原告擅自将被告新购买的餐桌、设备、空调等拆搬一空；5.原告要求被告退回租金和宿舍租金的请求，缺乏法律依据，宿舍的押金以及后续租金已退还郭弘刚。6.原告要求被告承担装修损失，缺乏法律依据，被告曾自行经营面馆，当时的装修都是新的，再转租给原告的，所以原告实际上并未进行装修，只是购置了一些物品。原告的诉讼请求混淆事实，希望法院驳回原告诉讼请求。本院
经审理认定事实如下：2016年2月22日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告张舟将坐落于新华路78号的商铺，转租给原告王路明，承租期限为2016年3月1日起至2019年2月28日，年租金为第一年26万元，第二年25万元，第三年25万元（视实情况定），租金支付方式为按季支付，预付保证金30000元（预约保证金作为合同期满后，无违约的情况下按时退还）。被告承租该房屋后拟用于餐馆经营。上述杭州市新华路78号的房屋的所有权人系下城区人民政府长庆街道办事处，被告张舟系承租人。被告张舟（乙方）与下城区人民政府长庆街道办事处（甲方）签订的《房屋租赁合同》约定：房屋租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，租金标准为22.2万元/年，支付期限为半年一付，承租用途为无烟餐饮，在租赁期限内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方。之后，因原告拟开设的餐馆的员工需要宿舍，被告张舟又提供了杭州市下城区青春坊14-1-103室的房屋作为其员工宿舍。杭州市下城区青春坊14-1-103室的房屋的所有权人系下城区人民政府长庆街道办事处，被告张舟在该份房屋租赁合同复印件上注明：“合同自2016年2月25日起转于郭弘刚”，并将该复印件交付给郭弘刚，原、被告并未另行就宿舍的租赁事宜签订房屋租赁合同。在合同履行过程中，原告得知被告拖欠长庆街道的租金，杭州市新华路78号的商铺可能会被长庆街道要求收回。2016年5月7日，被告向原告餐馆的经营负责人郭弘刚发送了一条短信：“小刚，你们答应街道下星期三左右搬宿舍，街道已经通知我了，说你们答应的，你们不遵守游戏规则，那你们赶紧搬吧！我也没有办法”。5月11日，郭弘刚发送短息给
被告：“张姐，我们准备这个月十五日店里停掉，还有寝室也差不多这几天，让他们员工这两天找找工作，你看还有剩下的押金事，我们协商尽早沟通好怎样？”。5月14日，原告的员工从宿舍中搬出。同年5月19日，被告将宿舍的押金以及剩余房租退还给郭弘刚。5月30日，被告给郭弘刚发送短信：“店铺房租到期，你把自己的东西拿拿走，街道通知我把钥匙交上去……电费欠了2千多，街道让我去交”、“今天我把画拿走了，其他都没动！你们抓紧把自己东西拿走吧！电费我去交吧！”。同日，原告从杭州市新华路78号商铺中搬出。之后，长庆街道将新华路78号的商铺在2016年7月1日至2019年6月30日期间的三年租赁权进行拍卖。原告向被告要求退还保证金，被告以原告违约为由，不予退还，故成讼。
本院认为，原、被告就新华路78号的商铺所签订的租赁协议为房屋转租协议，被告与产权人长庆街道所签订的租赁合同明确约定被告不得擅自转租，被告未经长庆街道许可擅自转租，且转租的期限超过租赁期限，故案涉《房屋租赁合同》无效，原告诉请被告退还保证金30000元，本院予以支持。对此双方兼有责任，原告作为承租人，在承租前应审慎核实出租方是否享有出租权利。根据法律规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”。原、被告约定合同租赁期限始于2016年3月1日，原告于2016年5月30日全部搬离，合同约定的第一年租金为26万元，三个月的租金约为65000元，对于该部分事实，原、被告并无异议，故原告应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原告诉请被告退还全部租金，本院不予支持。至于原告诉请被告赔偿装修损失18100元，
本院认为，当事人对自己主张的事实，有责任提供证据，若举证不足，应自行承担举证不能的法律后果。本案中，原、被告均确认被告曾自行经营面馆，其店面已经经过装修，其中的桌椅等均由被告购置。原告要求被告赔偿装修损失18100元，但原告提交的证据中收款收据中的物品大部分是餐巾、插座、购物袋等日用物品以及可以搬走利用的物品，且原告已经将店铺中的物品搬走，原告要求被告赔偿装修损失，本院不予支持。至于原告要求被告退还下城区青春坊14-1-103室房屋的宿舍租金6462元，
本院认为，原告与被告并未就杭州市下城区青春坊14-1-103室的房屋作为员工宿舍的租赁事宜签订书面的合同，被告在其与长庆街道签订的租赁合同上注明：“合同自2016年2月25日起转于郭弘刚”，并将该复印件交付给郭弘刚，应视为被告与郭弘刚存在租赁关系，由原告作为诉讼主体诉请退还宿舍租金6462元，主体不适格，而且从本案来看，被告已经将剩余的宿舍租金、宿舍保证金退还给郭弘刚，原告诉请的该部分宿舍租金实际系其实际占有房屋期间使用费，其诉请亦缺乏法律依据，本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告张舟于本判决生效之日十日内向原告王路明返还保证金30000元；
二、驳回原告王路明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2691元，减半收取1345.5元，由被告张舟负担275元（于本判决生效之日起十日内履行完毕），原告王路明负担1070.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理
审判员 董臻静
二〇一六年十月十九日代
书 记员 蒋梦婷 更多数据：