（2015）成民初字第02677号

裁判日期: 2016-10-15

公开日期: 2017-12-26

案件名称

韩祥文与成都合力达投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

韩祥文,成都合力达投资有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书(2015)成民初字第02677号原告韩祥文，男，1966年5月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托代理人任智杰，四川贞固律师事务所律师。被告成都合力达投资有限公司。住所地：四川省成都市双流区九江镇金岛社区。法定代表人罗羽林，董事长。委托代理人颜莉，四川公生明律师事务所律师。委托代理人赖晓琳，四川公生明律师事务所律师。原告韩祥文与被告成都合力达投资有限公司（以下简称合力达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。韩祥文及其委托代理人任智杰，合力达公司的委托代理人颜莉、赖晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩祥文诉称：2014年10月20日，韩祥文与合力达公司签订了《合力达西部食品城入市协议》（编号0000705，附1号楼1－40号商铺房号、建筑面积、单价、总价、转让费明细清单一份和平面图一份）、《购房付款补充协议》、《购房灵活付款谅解协议》、《房屋购买转让协议》，上述协议约定了韩祥文所购买的房屋价格、具体位置、付款方式、房屋竣工验收时间等。协商过程中，合力达公司董事长罗羽林提出要在约定房价每平方米13300元中拿出2000元以房屋购买转让费的名义转给苏莉（合力达公司的账务人员）共5919920元。韩祥文提出这样转款给苏莉没有任何法律保障，要求查验《商品房预售许可证》和全部售房手续，同时提出万一销售的铺面手续不齐，没有预售许可证，不能按时交房、转让款打水漂怎么办。罗羽林保证不会有任何风险，即使出问题，也有足够实力赔偿。韩祥文再次提出如果房屋手续不齐不能办证怎么办，罗羽林再次承诺，如果韩祥文不能获得指定房屋，除了苏莉退还5919920元，合力达公司再赔偿700万元，韩祥文同意了合力达公司的要求，同时约定了合力达公司的违约责任，韩祥文按约支付苏莉5919920元购房款。协议签订后不久，罗羽林找韩祥文协商，称有一大客户看中1号楼要全现金购买一半商铺，希望韩祥文让出一半房源，韩祥文没有同意。双方为此发生争议。此后，韩祥文自觉履行付款义务。2014年10月20日至2015年6月12日期间，韩祥文分18次共支付2005万元购房款给合力达公司。多次付款后，韩祥文不断催促合力达公司签订正式商品房买卖合同，都被借口推脱。为了保证能按约定支付款项，韩祥文于2015年初就开始申请银行贷款，2015年4月30日，韩祥文的贷款申请获得银行同意，但银行要求提供正式的购房合同才能放款，韩祥文为此多次督促合力达公司尽快签订正式购房协议，在这种情况下，合力达公司才同意先准备6间铺面的正式购房合同。2015年6月15日，合力达公司通知韩祥文签订第一批6间铺面的正式购房合同，但韩祥文发现合同中没有载明预售许可证号，故向合力达公司提出需带回家商量一下再签，但合力达公司工作人员回复说：“只有签字后才能带走合同，这些合同是为了配合韩祥文贷款才准备的，所有条件还是以《入市协议》为准”，同时还让韩祥文签了1份“本合同只用于银行贷款”的承诺，韩祥文为了取得正式合同，按照要求全部签字。2015年9月8日，韩祥文找到罗羽林协商，要求签订全部购房合同，罗羽林同意办理。几天后，合力达公司通知合同暂时不能签，要求韩祥文先带银行工作人员见面落实贷款情况后再签。9月17日，韩祥文带光大银行工作人员一起找罗羽林，罗羽林确认无误后，同意再给30份正式购房合同。2015年9月22日，韩祥文拿到第二批30份正式合同后即向房管中心查询，铺面均未有取得预售许可证，合同全部无效。经韩祥文与罗羽林联系，罗羽林再三保证肯定手续齐备，合同有效，能办产权证。综上，韩祥文认为，合力达公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，违背诚实信用原则，骗取韩祥文购房款25969920元，为此，韩祥文提起诉讼并请求：1、确认韩祥文与合力达公司签订的的《合力达西部食品城入市协议》（以下简称《入市协议》）、《购房付款补充协议》（以下简称《补充协议》）、《购房灵活付款谅解协议》（以下简称《谅解协议》）、《房屋购买转让协议》（以下简称《转让协议》）无效；2、合力达公司返还购房款25969920元；3、判令合力达公司按照同期银行贷款利率支付韩祥文已付房款的利息；4、判令合力达公司支付韩祥文的损失3551952元（按合同价13300元与现有市场价14500元的溢价损失每平方米1200元计算）；5、判令合力达公司承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任即25969920元；6、本案诉讼费和保全费由合力达公司承担。合力达公司辩称：1、韩祥文一方面认为双方签订的《入市协议》及补充协议就是商品房买卖合同并主张无效，另一方面又称其多次催促合力达公司签订正式的商品房买卖合同，其主张显然前后矛盾，也进一步证明《入市协议》并非正式的商品房买卖合同，仅为购房预约协议；2、韩祥文主张合力达公司隐瞒未取得预售许可证的事实，但其并无证据予以证明。自2010年4月双方协商至韩祥文提起诉讼长达五年半的时间，合力达公司要隐瞒未取得预售许可证的事实于情理不符。在双方的协商过程中，合力达公司已多次向韩祥文明示未取得预售许可证的事实，韩祥文对于预售许可证未取得的事实自始至终都是清楚明了的。3、双方所签订的《入市协议》、《补充协议》及《谅解协议》属于一般的预约合同，其法律性质等同于认购协议、订购协议、预订协议等，并非商品房买卖合同，也不符合直接将其认定为商品房买卖合同的法律依据。4、在签订《入市协议》的当时，虽然未取得商品房预售许可证，但并不影响《入市协议》的履行，双方所签订的《入市协议》及相关的补充协议等合法有效，合力达公司并未隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，更不具有商品房买卖合同司法解释第九条所规定的导致合同无效的情形。且该司法解释所规定的“一倍上限的赔偿”并不等同于“双倍返还”，房屋溢价损失亦不具有法律依据。5、合力达公司已于2016年1月13日取得本案所涉房屋的预售许可证，并于2016年1月21日向韩祥文发出《签约通知书》，双方当事人应按约履行各自义务。韩祥文的诉讼请求全部不能成立，应予驳回。经审理查明：2014年10月20日，韩祥文（乙方）与合力达公司（甲方）签订《入市协议》载明：为了回应商家“希望尽快启动商家选房的工作”的诉求，甲方邀请乙方到“合力达西部食品城”项目现场，在公平、公正、公开的原则下进行选房，为入市创造积极条件，项目全部工程形象进度已达正负零，乙方充分理解项目可供选择房源须符合政府相关规定，对甲方保障其选房入市权利所做出的努力表示认可。乙方自愿与甲方达成本协议并共同遵守。1、乙方选定房屋的相关信息：1栋1－2层1－40号，每平方米单价均为11300元，面积合计2959.96平方米，折后总房价33447548元；2、乙方购房款的支付方式（请勾选）：一次性付款、分期付款、按揭付款（本院注，合同中三项付款方式前均有小方框以备勾选，但均未打勾）；3、选房保障：乙方向甲方交纳“入市保证金”，以使选定房屋得以锁定，甲方在收到入市保证金后有义务为乙方保留其选定的房屋。双方商定：乙方在接到甲方通知后三天内交纳入市保证金，逾期不交则视为乙方自动放弃已选房屋，甲方免息退还乙方已交纳款项，甲方有权将房屋另行处置，入市保证金＝房屋折后总价*50%，即16723774元。鉴于乙方已交纳经营诚意金共405万元，（金额小于入市保证金）将其全部转为入市保证金后还需补交12673774元，实际付款安排以双方签订的付款补充协议为准。4、甲方应及时通知乙方到甲方售楼部签订商品房买卖合同并办理相关手续，如乙方联系方式变化，应及时书面通知甲方，否则甲方不承担通知遗漏的责任。5、签订商品房买卖合同时，本协议约定的“折后总房价”即“合同价款”，本协议约定的“入市保证金”及余款（若有）自动转为购房定金或购房款，若届时乙方放弃购买项目房产，则甲方应免息全额退还乙方所缴纳的诚意金。6、如乙方改变付款方式，则房款折扣做相应调整。7、本协议书一式两份，双方各执一份，双方签字盖章且乙方足额交纳了“入市保证金”后本协议正式生效，有效期至双方签订商品房买卖合同或乙方放弃购买所选房屋止。本协议更名无效。合同尾部有合力达公司人员魏若签名并加盖合力达公司公章，韩祥文签名。2014年10月20日，合力达公司与韩祥文签订《补充协议》载明：经双方友好协商，达成如下协议：一、乙方购买甲方开发的西部食品城1号楼一层和二层营业房，总面积2959.96平方米，平均单价11300元，总价款33447548元。二、鉴于乙方需要指定房源，甲方同意乙方和苏莉签订的房源转让协议（见附件）。鉴于乙方已经在2011年8月15日预付诚意金270万元，2012年5月8日预付诚意金135万元，乙方合计已经预付诚意金405万元，乙方后续付款安排如下：1、本付款补充协议签订当日，乙方付甲方房款10万元；2、2014年11月30日前，乙方付甲方房款9673774元；3、2015年3月31日前，乙方付甲方房款8361887元；4、房屋交付前，乙方付清尾款，合计11361887元；5、甲方预计乙方所购房屋的建筑工程竣工验收时间为2015年6月30日（即甲方取得《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》）。三、如果乙方逾期付款，应按照当期应付房款金额每日万分之二支付甲方违约金。乙方逾期90日，乙方应按照合同总金额20%向甲方支付违约金。四、如果甲方超过2015年6月30日逾期交房，甲方应按照乙方已经实际交付金额每日万分之二支付乙方违约金。甲方逾期90日交房，甲方应按照合同总金额20%向乙方支付违约金。五、如果乙方在和苏莉签订的房源转让协议后，不能如约获得指定房屋，甲方为苏莉担保赔偿乙方人民币700万元。合同尾部有合力达公司人员魏若签名并加盖合力达公司公章，韩祥文签名。2014年10月20日，合力达公司与韩祥文签订《谅解协议》载明：鉴于乙方资金安排的实际特点，经双方友好协商，就付款方式达成以下购房灵活付款谅解协议。一、乙方可以在付款进度要求的基础上，提前支付部分款项，如要求2014年11月30日付款，乙方部分款项可以在10月付款。二、在前述条件下，乙方可以在付款进度要求的基础上，延后支付部分款项，如要求2014年11月30日付款，乙方部分款项可以在12月或2015年1月初付款。三、如果提前付款天数*提前付款金额之和大于等于延后付款天数*延后付款金额之和，则视为乙方按照合同约定付款，没有逾期。四、如果提前付款天数*提前付款金额之和小于延后付款天数*延后付款金额之和，则视为乙方有一部分房款逾期支付，乙方向甲方支付一部分赔偿金，赔偿金计算公式为：（延后付款天数*延后付款金额之和－提前付款天数*提前付款金额之和）*万分之二。合同尾部有合力达公司人员魏若签名并加盖合力达公司公章，韩祥文签名。2014年10月20日，苏莉与韩祥文签订《转让协议》载明：苏莉在西部食品城取得了1栋1－40号1－2层商业房的购买权，现经韩祥文要求，将上述房屋的购买权转让给韩祥文，为弥补苏莉资金占用成本，韩祥文同意给予苏莉税后资金占用成本费用5919920元，该补偿费用涉及到的双方所有应纳税收，均由韩祥文承担。该费用由韩祥文一次性支付给苏莉，韩祥文与项目开发公司签订的房屋购买协议的所有条款及执行均与本人无关。本协议签订三日内韩祥文支付资金占用费，否则本协议失效。该协议尾部有苏莉签名字样（但在审理中，魏若出庭作证认可苏莉的签名系魏若受苏莉之托代签），韩祥文签名。前述4份协议于同一日签订后，韩祥文向苏莉转账支付了5919920元。韩祥文从2011年8月15日起至2015年6月12日止，共计向合力达公司支付了款项2005万元，合力达公司向韩祥文出具了相应的收据，收据上均载明收款事由为“入户保证金”。2015年6月15日，韩祥文与合力达公司签订6份《商品房买卖合同》，同日，韩祥文向合力达公司出具《说明》1份载明：“因本人贷款需要，请贵公司配合做了西部食品城1栋1－2层5号－10号共6间的房屋买卖合同，本合同仅限于本人向光大银行提供用于在该银行做资产抵押贷款之用；双方关于西部食品城房屋买卖的实际执行条款仍暂以之前双方于2014年10月20日签订的两个协议为准”。2015年9月20日，韩祥文与合力达公司签订30份《商品房买卖合同》，韩祥文亦向合力达公司出具《说明》1份载明：“因本人贷款需要，请贵公司配合做了西部食品城1栋1－2层1号至4号、11至16号、19至22号、25至40号共30间房屋买卖合同，本合同仅限于本人向光大银行提供用于在该银行做资产抵押贷款之用；双方关于西部食品城房屋买卖的实际执行条款仍暂以之前双方于2014年10月20日签订的两个协议为准”。前述36份《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据中的“商品房预售许可证号”均未填写“预售许可证号”。另查明：案涉项目所用土地于2012年12月6日取得国有土地使用权证，2014年4月16日取得《建设工程规划许可证》，2014年7月取得《建筑工程施工许可证》，项目于2015年4月取得竣工验收报告。2015年1月15日，案涉项目的2、3、5、6、8、10、12号楼取得《商品房预售许可证》；2016年1月12日，案涉项目的5、7－11号楼取得《商品房预售许可证》；2016年1月13日，案涉项目的1、3号楼取得《商品房预售许可证》。2016年1月21日，合力达公司向韩祥文发出《签约通知书》，通知韩祥文于2016年2月5日带上相关证件及资料前往售楼处签订《商品房买卖（预售）合同》。但双方至今未能签订《商品房买卖（预售）合同》。上述事实，有韩祥文提供的《入市协议》、《补充协议》、《谅解协议》、《转让协议》、付款依据、《商品房买卖合同》，合力达公司提供的《入市协议》、《补充协议》、《谅解协议》、《转让协议》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收报告》、《说明》《预售许可证》、《签约通知书》以及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：韩祥文与合力达公司所签订的《入市协议》、《补充协议》、《谅解协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，韩祥文认为《入市协议》、《补充协议》、《谅解协议》、《转让协议》均系韩祥文与合力达公司间成立，虽然《转让协议》系与苏莉签订，但苏莉系代表合力达公司，故仍然系韩祥文与合力达公司间成立。本院认为，韩祥文与苏莉所签订的《转让协议》从合同主体上看与合力达公司无关，且合力达公司并不认可韩祥文的主张，故该《转让协议》不能约束合力达公司。韩祥文提出本案的诉讼请求是要求确认《入市协议》、《补充协议》、《谅解协议》、《转让协议》无效，因《转让协议》并非韩祥文与合力达公司间成立，故本案对《转让协议》的效力不予评判。对于《入市协议》、《补充协议》、《谅解协议》三份协议，韩祥文认为该三份协议系商品房买卖合同，但在订立该三份协议的时候，由于合力达公司尚未取得商品房预售许可证，且向韩祥文隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，前述三份协议均为无效合同。对此，本院认为，首先，应当对韩祥文与合力达公司所签订的前述三份协议的性质作一个界定，即前述三份协议是属于商品房买卖（或预售）合同还是预约合同。对于合同的性质，应当从合同的内容予以判断。从协议的内容看，在《入市协议》中载明了诸如“乙方（即韩祥文）向甲方（即合力达公司）交纳入市保证金，以使选定房屋得以锁定，甲方在收到入市保证金后有义务为乙方保留其选定的房屋”、“甲方应及时通知乙方到甲方售楼部签订商品房买卖合同并办理相关手续”、“签订商品房买卖合同时，本协议约定的折后总房款即合同价款，本协议约定的入市保证金及余款（若有）自动转为购房定金或购房款，若届时乙方放弃购买项目房产，则甲方应免息全额退还乙方所缴纳的诚意金”、“本协议书一式两份，双方各执一份，双方签字盖章且乙方足额交纳了入市保证金后本协议正式生效，有效期至双方签订商品房买卖合同或乙方放弃购买所选房屋止”等内容，该些内容其实已经明确表明双方间所签订的《入市协议》并非正式的《商品房买卖（或预售）合同》，将来还需签订正式的《商品房买卖（或预售）合同》，且《入市协议》的效力仅维系至正式的《商品房买卖（或预售）合同》签订之日。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，双方所签订的《入市协议》亦不具备商品房买卖（或预售）合同的构成要件。所谓预约合同，是当事人约定未来订立一定合同的合同，当事人一方只能请求与对方订立合同，而不能就预约的本合同内容请求对方履行。故，《入市协议》符合预约合同的构成要件，为预约合同。而《补充协议》、《谅解协议》系《入市协议》的补充，仍应定性为预约性质的合同。其次，《商品房预售合同》是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的合同，并非预约性质的合同，属于合同形式中的本约，与商品房买卖合同具有同等的法律性质，均系以转移房屋所有权为目的的合同，其区别仅为签订合同时房屋是否已经建成。故，《商品房预售合同》不等同于预约合同。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条所规定的构成要件是房地产开发企业在没有取得预售许可证的情况下即出售房屋而签订《商品房预售合同》，应当认定《商品房预售合同》无效，并非认定预约合同无效。因此，韩祥文与合力达公司所签订的《入市协议》、《补充协议》、《谅解协议》合法有效，韩祥文主张无效于法无据，其诉讼请求不能成立。第三，韩祥文提出的其他诉讼请求均是建立在其所提出的《入市协议》、《补充协议》、《谅解协议》无效的基础之止。本案审理过程中，本院认为韩祥文主张无效的诉请不能成立而向其进行了释明，告知其可以变更诉讼请求，但韩祥文坚持认为《入市协议》、《补充协议》、《谅解协议》无效而不变更其提出的诉讼请求。因此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据规定的若干规定》第三十五条第一款“当事人主张的法律关系性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，韩祥文提出的诉讼请求应当予以驳回。据此，依据前述法律规定，判决如下：驳回韩祥文的全部诉讼请求。案件受理费321758.96元，由韩祥文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审　判　长　张　琦代理审判员　王　嫘人民陪审员　向际宪二〇一六年十月十五日书　记　员　赵云平来源：