（2016）豫01民终5998号

裁判日期: 2016-10-15

公开日期: 2016-11-06

案件名称

李芳芳与陈君健、郑州润业房地产营销策划有限公司天明路分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈君健,李芳芳,郑州润业房地产营销策划有限公司天明路分公司,郑州润业房地产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十一条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终5998号上诉人（原审被告）：陈君健，男，汉族。委托诉讼代理人李梦翔，河南辰中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李芳芳，女，汉族。委托诉讼代理人宋慧青，河南英展律师事务所律师委托诉讼代理人刘星绍，河南英展律师事务所律师原审被告：郑州润业房地产营销策划有限公司天明路分公司，营业场所郑州市金水区。负责人高松。原审被告：郑州润业房地产营销策划有限公司，住所地郑州是惠济区。法定代表人高松。上诉人陈君健因与被上诉人李芳芳，原审被告郑州润业房地产营销策划有限公司天明路分公司（以下简称天明路分公司）、郑州润业房地产营销策划有限公司（以下简称润业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第6150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈君健及其委托诉讼代理人李梦翔，被上诉人李芳芳的委托诉讼代理人宋慧青到庭参加诉讼，原审被告天明路分公司、润业公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈君健上诉请求：1、二审法院在查明案件事实的基础上，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人前妻擅自以上诉人名义签订涉案合同的行为是无权代理行为，该合同对上诉人不发生效力，一审法院认定涉案合同为上诉人签订，对上诉人发生效力系认定事实错误；2、被上诉人在签订合同过程中存在重大过失，本案无表见代理适用空间，上诉人不应承担涉案俩义务，一审法院判令上诉人承担双倍返还定金的合同义务，系法律适用错误；3、涉案合同无法继续履行系被上诉人违约所至，被上诉人与上诉人在中介公司安排下去办理贷款时，被上诉人李芳芳以不知道自己要支付房屋交易税为由拒绝办理贷款手续并违约不购买涉案房屋，其已支付出定金无权要求返还。被上诉人李芳芳辩称：上诉人明知赵莹出卖涉案房屋，且被上诉人有充足理由相信赵莹有权代理上诉人办理房屋出卖手续。上诉人在上诉状中其与被上诉人一起办理贷款手续，其行为应视为完全同意赵莹以代理人身份出卖涉诉房屋。故由此产生的法律后果应由上诉人陈君健承担。2上诉人在被上诉人签订涉案房屋买卖合同后，一直拖延办理房屋买卖交易过户手续，且又将涉案房屋过户至赵莹名下，并隐瞒该事实，导致被上诉人需要多交5%的营业税，上诉人已构成根本违约，应承担承违约责任。请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。原审被告天明路分公司未答辩。原审被告润业公司未答辩。李芳芳向一审法院起诉请求：依法判令：1、确认原告与被告陈君健、天明路分公司之间的房屋买卖合同解除；2、被告陈君健向原告双倍返还定金44000元（其中中介代管22000元由被告天明路分公司、润业公司返还）；3、被告天明路分公司、润业公司共同返还原告所支付的佣金8000元，并向原告支付违约金2500元；4、本案全部诉讼费用由三被告承担。一审法院经审理查明，2015年7月5日，原告（买方）与被告陈君健（卖方）、天明路分公司（中介方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定，被告陈君健将位于金水区经五路15号附19号院1号楼2单元24号的房产出售给原告，总价款为人民币柒拾肆万圆整；买房同意自合同签订时支付定金叁万圆整，其中佣金捌仟圆，余额贰万贰仟圆作为代收定金，在立契前暂由中介方代管；卖方自本合同签订时将《房屋所有权证》交中介方保管；买卖双方应当在本合同签订之日起3个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；买卖双方任何一方若违反合同第4条的约定，中介方应当在任何一方违约之日起三日内催告，卖方在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，买方有权解除合同，并要求卖方双倍返还定金并赔偿损失。合同签订后，原告以刷卡方式支付中介方人民币叁万圆整，并由润业公司出具收据，载明为购房定金。2015年9月30日，原告以中介方违约为由，邮寄方式向中介方发出《解除合同通知书》，中介方于2015年10月4日收到该通知。原告在2015年10月9日另以刊报方式在河南商报A14版向被告陈君健和天明路分公司发出解除合同通知。原告于2015年10月19日经向郑州市房产档案管查询，涉诉房产已过户给案外人。一审法院认为：原告与被告陈君健、天明路分公司签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖合同》约定买卖双方应当在本合同签订之日起3个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，若有一方违反该约定，致使本合同不能在约定的期限内无法正常过户的，中介方应当在3日内对其进行催告，违约方在催告通知的日期内仍拒不履行义务的，守约方有权解除合同，同时按照合同约定承担违约责任。被告陈君健在房屋买卖合同签订后，又将涉诉房屋过户给第三人，导致本案房屋买卖合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告以邮寄方式向中介方发出《解除合同通知书》，中介方于2015年10月4日收到该通知；原告在2015年10月9日另以刊报方式在河南商报A14版向被告陈君健和天明路分公司发出解除合同通知。应认定原告解除合同的通知已经到达对方。原告要求确认房屋买卖合同解除的诉讼请求，予以支持。根据本案《房屋买卖合同》第五条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被告陈君健应当双倍返还定金44000元，鉴于原告支付的购房定金22000元由被告润业公司代管，而该购房定金实际由润业公司收取并出具收据，原告要求被告陈君健向原告双倍返还定金44000元（其中中介代管22000元由被告润业公司返还）的诉讼请求，予以支持。被告天明路分公司作为专业的房屋买卖中介机构，未按合同的约定履行自己的居间服务义务，而被告天明路分公司作为润业公司依法设立的分公司，被告天明路分公司的民事责任依法应由被告润业公司承担，原告要求被告润业公司返还原告所支付的佣金8000元的诉讼请求，予以支持。原告的其余请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李芳芳与被告陈君健、郑州润业房地产营销策划有限公司天明路分公司之间的房屋买卖合同解除；二、被告陈君健于判决生效后十日内向原告李芳芳双倍返还定金44000元（其中郑州润业房地产营销策划有限公司代管的22000元由被告郑州润业房地产营销策划有限公司返还）；三、被告郑州润业房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还原告李芳芳所支付的佣金8000元；四、驳回原告李芳芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1163元，由原告负担53元，被告陈君健负担937元，被告郑州润业房地产营销策划有限公司负担173元。为支持其上诉请求，上诉人陈君健在二审诉讼中提交了一组新证据：陈君健身份证以及与赵莹的离婚证和离婚协议一份。以证明双方在协议离婚时，约定涉案房屋归赵莹，但直到涉案合同签订时，一直未办理变更登记手续，一直登记在上诉人陈君健名下。被上诉人李芳芳对该组证据的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，虽然陈君健与赵莹协议离婚，放弃了共有财产，但是长期未办理过户手续，陈君健作为房屋的所有权人，应当知道赵莹出卖房屋时对第三方造成权力瑕疵，且在上诉人状中自述经中介与李芳芳共同办理贷款手续，说明上诉人对卖房的事实是认可的，视为赵莹有权以他的名义出卖涉案房屋，由此产生的责任由上诉人承担。被上诉人李芳芳在二审中提交一组新证据：被上诉人的《离婚协议书》、《离婚协议》补充协议以及公证书一份，以证明陈君健知道赵莹要卖房，补充协议是在房屋买卖合同签订后写的，陈君健应该承担责任。上诉人陈君健对该组证据的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，从公证书上无法看出赵莹准备卖房或已经卖房，该公证书只是为了析产，方便过户而做出的，陈君健并不知道赵莹擅自用其名义与被上诉人签订有房屋买卖合同。因双方对对方所提交证据的真实性均无异议，本院对该二组证据予以采信。本院经审理查明，上诉人陈君健2006年5月29日与赵莹协议离婚，并约定了共同财产归赵莹所有。2015年7月5日案外人赵莹以陈君健的名义与被上诉人李芳芳和原审被告签订了《房屋买卖合同》，同月13日又与赵莹签订了一份《离婚协议》补充协议，明确约定了涉案合同中的房产归赵莹所有，并将涉案房产过户至赵莹名下。本院其查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人主张案外人赵莹以其名义签订《房屋买合同》的行为是无权代理行为，其不应承担涉案合同义务的理由，因上诉人陈君健在案外人赵莹以其名义与被上诉人李芳芳签订涉案合同后，便与案外人赵莹将其名下的房产过户至赵莹名下，并在上诉状中自述曾与被上诉人李芳芳在原审被告的安排下办理贷款手续。故应视为上诉人陈君健对案外人赵莹的代理行为追认，因此，由此产生的法律后果也应由陈君健承担，一审法院判决其双倍返还定金并无不当。上诉人陈君健的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1162元，由上诉人陈君健负担。本判决为终审判决。审判长　　毕传武审判员　　马婵娟审判员　　王育红二〇一六年十月十五日书记员　　王雨桐 微信公众号“”