（2016）陕0112民初4071号

裁判日期: 2016-10-15

公开日期: 2016-11-29

案件名称

西安万华房地产开发有限公司与林丹俊、招商银行股份有限公司西安分行商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

西安市未央区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

西安万华房地产开发有限公司,林丹俊,招商银行股份有限公司西安分行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款

全文

西安市未央区人民法院民事判决书（2016）陕0112民初4071号原告西安万华房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9161010066319343XR。法定代表人孙秋艳，董事长。委托代理人路钢，陕西克利律师事务所律师。委托代理人马春丽，陕西克利律师事务所实习律师。被告林丹俊，男，1972年9月13日出生，汉族，自由职业。委托代理人夏晓静，陕西丰瑞律师事务所律师。第三人招商银行股份有限公司西安分行。统一社会信用代码：91610000920555556XE。负责人任莉，行长。委托代理人朱丹，女，该行法律顾问。委托代理人敬鹏，男，该行贷后副主管。原告西安万华房地产开发有限公司（以下简称万华房产公司）与被告林丹俊、第三人招商银行股份有限公司西安分行（以下简称招商银行西安分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万华房产公司的委托代理人路钢、马春丽，第三人招商银行西安分行的委托代理人朱丹、敬鹏，被告林丹俊委托代理人夏晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万华房产公司诉称，其与被告林丹俊于2012年4月30日签订了登记号为Y12026514的《商品房买卖合同》一份，合同附件六第二条第4款约定，在出卖人为买受人向按揭银行提供担保的情况下，如买受人逾期偿还银行按揭贷款的，买受人应补偿出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（以下简称补偿款，包括但不限于按揭款本金、利息、违约金）；还应自买受人应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金。如买受人逾期或累计偿还银行按揭贷款超过三期的或发生买受人所购房屋被第三方申请查封、冻结等情况的，则出卖人有权解除买卖合同并收回商品房，出卖人有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续，同时买受人按买卖合同商品房总价之20%向出卖人支付违约金。附件十第十八条约定，无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在解除合同之日起七日内，配合出卖人办理完结《商品房买卖合同》备案登记注销、预购商品房贷款抵押登记注销手续。被告与其签订商品房买卖合同后，与第三人签订了招商银行个人购房借款及担保合同，并办理了银行按揭贷款，同时在房屋登记主管部门办理了预售商品房抵押登记，其为被告与第三人的借款承担连带保证责任。其已向被告交付了房屋，但被告至今已经在第三人处逾期偿还按揭贷款已达7期，严重违反《商品房买卖合同》的约定，故其有权解除商品房买卖合同。现被告经其多次催促仍不履行合同义务，为维护其合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、请求依法解除双方于2012年4月30日签订了登记号为Y12026514的《商品房买卖合同》，被告配合其办理该房屋注销预售登记备案手续，并承担全部手续费用；2、判令被告自《商品房买卖合同》解除之日起十日内办理房屋，返还钥匙，恢复房屋原状，被告应自入住之日起按照1元/平米/天计算向其支付房屋使用费直至实际搬离为止；3、判决被告支付解除合同违约金138105.4元（总房款690527元×20%）；4、判令被告支付其为被告向第三人履行担保责任而实际支出的全部费用（包括但不限于按揭款本金、利息、违约金等，以下简称补偿款）及补偿款违约金，最终以其实际支付的费用为准；5、解除其与被告及第三人之间签订的《招商银行个人购房借款及担保合同》，同时由第三人、被告配合办理预购商品房贷款预抵押或抵押登记注销手续，由被告承担全部手续费用；6、被告向其支付应由被告承担的物业管理费（具体金额以实际发生为准）；7、诉讼费用由被告承担。被告林丹俊辩称，原告要求与其解除合同的条件不能成立。首先，原告的身份既是按揭房屋的出售方，又是按揭房屋的担保人，其已经按照购房合同的约定，如期交纳了购房首付款210527元，同时以所购商品房抵押贷款48万元，该款已于2012年6月28日由第三人招商银行西安分行汇入原告指定的银行账号，原告因商品房买卖合同的权利全部实现，其自2012年7月开始一直如期向银行偿还房屋按揭贷款。2015年8月起因经济状况影响开始出现逾期偿还按揭贷款的现象，但其所对应的债权人是第三人招商银行，而非原告。其次，原告作为格式合同的提供者，依据双方签订的《商品房买卖合同》附件六第二条第4款的约定，要求其支付商品房总价款20%违约金138105.4元，以及依据附件七第十七、十八条约定要求其自交房之日起每天支付使用费，至2016年5月底其仅该商品房使用费一项就需向原告支付524700元，原告通过格式条款的方式明显加重被告责任、排除被告的权利，依据合同法第14条规定应属于无效条款。况且，原告并没有按照约定履行向第三人支付被告逾期按揭款的担保义务，没有任何损失，要求其承担高额损失没有法律依据。最后，其从来没有收到原告要求其偿还银行贷款的通知，其正在积极努力偿还银行按揭贷款，对于已构成的逾期，其愿意承担贷款银行的罚息、复利等。综上所述，原告本身已是商品房买卖合同的受益方，反而通过无效的格式条款，再次从其处获取比购房总额还要高的违约金，故原告的诉讼请求缺乏事实基础，于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人招商银行西安分行述称，一、其与原、被告于2012年6月5日签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，合同约定其为被告提供个人购房贷款48万元，原告自愿为被告在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至被告持抵押物之房地产权办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由其保管之日止。其于2012年6月28日按照合同约定向原告发放了贷款48万元，履行了自己的合同义务。而原被告签订的《商品房买卖合同》与《个人购房借款及担保合同》为各方分别签订的合同，并无法律上的从属关系。而借款合同中并未将商品房买卖合同解除与否作为解除条款，因此原告要求一并解除借款合同没有法律依据，其不同意解除借款合同。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第25条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。如果借款合同解除，原告应依法依约清偿被告的购房贷款本金及利息。经审理查明，原告万华公司与被告林丹俊于2012年4月30日签订《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y12026514）一份，约定被告林丹俊购买原告开发的华远君城第1幢1单元5层10506号房屋，房屋建筑面积为106.07平米，每平米单价为6510.11元，房屋总价款为690527元，被告林丹俊应于2012年4月9日前支付首付款210527元，余款48万元以银行按揭贷款方式支付；原告应在2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付被告林丹俊使用。合同附件六第二条第4款约定，在出卖人为买受人向按揭银行提供担保的情况下，如买受人逾期偿还银行按揭贷款的，买受人应补偿出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（以下简称：补偿款，包括但不限于按揭款本金、利息、违约金）；还应自买受人应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金。如买受人逾期或累计偿还银行按揭贷款超过三期的或发生买受人所购房屋被第三方申请查封、冻结等情况的，则出卖人有权解除买卖合同并收回商品房，出卖人有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续，同时买受人按买卖合同商品房总价之20%向出卖人支付违约金。附件十第十七条约定，在买卖合同因买受人原因被解除的情况下，买受人应在合同解除通知书发出之日起十日内迁出该商品房，否则自该期限届满次日起，视为买受人放弃该房屋内一切物品的所有权，出卖人有权采取强制性措施将该商品房收回，责令买受人及买受人委托的装修公司或其他该商品房使用人清场，并停止该商品房内所有能源供应，因此造成的一切损失由买受人承担。…并且，买受人还应同时向出卖人支付自房屋交付之日起至搬离该商品房向出卖人办理交接手续之日或注销备案登记之日（以较晚发生时间为准）止的该商品房使用费用（按5元/平方米/日计算）。…同时买受人自行对商品房进行的改造及装修应在买卖合同解除后十日内负责恢复原状，或由买受人承担费用由出卖人恢复原状。第十八条约定，无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在解除合同之日起七日内，配合出卖人办理完结《商品房买卖合同》备案登记注销、预购商品房贷款抵押登记注销手续。合同签订后，被告按照合同约定支付了首付款，并与第三人招商银行西安分行签订了《招商银行个人购房借款及担保合同》，办理了按揭贷款手续，同时在房屋登记主管部门办理了预售商品房抵押登记手续，借款合同中，原告作为保证人为被告与第三人的借款合同承担连带保证责任。2012年6月28日，第三人向原告发放了按揭款48万元，后被告开始按期向第三人偿还按揭款项。自2015年9月起，被告未再向第三人偿还按揭贷款。至2016年4月，被告已连续8期未归还按揭贷款，原告遂将被告诉至本院，酿成诉讼。诉讼中，原告申请对涉案房屋予以查封，提供了担保，并支付保全费3584元，本院以（2016）陕0112民初4071号民事裁定对该房屋予以查封并执行。庭审中，第三人招商银行西安分行称，原告所述被告逾期还款事实属实，其多次催促，被告仍未归还。但其与被告之间借款合同约定了以被告所购商品房进行抵押，并办理了抵押登记，被告的按揭贷款尚未清偿，不同意解除合同。原告称其愿意代偿剩余按揭贷款。被告称其愿意筹款归还第三人处的按揭贷款。另查明，2013年9月1日，原告向被告交付了涉案房屋，被告装修后入住至今，房产产权证尚未办理。庭审调解，因双方争议较大未果。以上事实，有《商品房买卖合同》、《招商银行个人购房借款及担保合同》、银行凭证，以及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。合同附件六第二条第4款约定，在出卖人为买受人向按揭银行提供担保的情况下，如买受人逾期偿还银行按揭贷款的，买受人应补偿出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（以下简称：补偿款，包括但不限于按揭款本金、利息、违约金）；还应自买受人应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金。如买受人逾期或累计偿还银行按揭贷款超过三期的或发生买受人所购房屋被第三方申请查封、冻结等情况的，则出卖人有权解除买卖合同并收回商品房，出卖人有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续，同时买受人按买卖合同商品房总价之20%向出卖人支付违约金。原告作为被告与第三人借款合同的担保人，为被告的按揭贷款提供了连带责任担保，被告自2014年9月起至今再未向第三人偿还按揭贷款，根据合同约定，原告有权解除合同并收回房屋。因此，对原告要求解除与被告之间《商品房买卖合同》、被告将房屋恢复原状并返还房屋的请求，应当予以支持。关于解除合同违约金，双方虽在合同中约定被告应向原告支付合同总价款20%的违约金，结合本案实际以合同总价款的20%计算较高，本院酌情以合同总价款的10%计算为69052.7元。因原告并未向第三人履行代被告偿还逾期按揭贷款的担保责任，要求被告支付其为被告向第三人履行担保责任而实际支出的全部费用（包括但不限于按揭款本金、利息、违约金等，以下简称补偿款）及补偿款违约金的请求，本院不予支持。因违约金与损失不能同时主张，被告已向原告承担违约金69052.7元，对原告要求被告自入住之日起按照1元/平米/天计算向其支付房屋使用费直至实际搬离为止的请求，本院不再支持。被告与第三人签订的《招商银行个人购房借款及担保合同》，虽然是因为商品房买卖合同而签订，但并非商品房买卖合同的从合同，原告在借款合同中仅是担保人，其要求解除借款合同没有法律依据。但原告自愿偿还被告在第三人处的剩余按揭贷款，剩余按揭贷款清偿后，第三人不再对涉案房屋享有抵押物权，应当与被告配合原告办理设立在该房屋上的抵押登记注销手续。办理抵押登记注销手续产生的费用，应由被告承担。物业费是业主与物业服务方之间发生的费用，原告作为房屋出售方，出售房屋后已经将物业服务交与前期物业公司负责，而原告并无证据证明其代被告支付了物业费，故其要求被告支付物业费的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。商品房买卖合同解除后，原告在代被告向第三人清偿剩余按揭贷款后，如购房款有剩余，应将剩余购房款退还被告林丹俊。为避免被告承担逾期利息，被告需要向原告支付的各项费用由原告在退还被告林丹俊房款时扣除。被告林丹俊与第三人招商银行西安分行签订了个人购房抵押（保证）借款合同及西安市房地产抵押合同，对该房屋办理了抵押登记备案手续，被告林丹俊在第三人招商银行西安分行处尚有按揭贷款未予归还，原告自愿代被告林丹俊清偿剩余贷款，应当予以准许。按揭贷款清偿后，被告林丹俊与第三人招商银行西安分行应当解除设立在该房屋上的抵押，并协助原告办理抵押权注销登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、原告西安万华房地产开发有限公司与被告林丹俊2012年4月30日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y12026514）解除。二、被告林丹俊支付原告西安万华房地产开发有限公司解除合同违约金69052.7元，该款由原告西安万华房地产开发有限公司在退还原告林丹俊购房款时扣除。三、原告西安万华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内代被告林丹俊向第三人招商银行股份有限公司西安分行清偿剩余按揭贷款本息（含罚息，具体数额以第三人招商银行股份有限公司西安分行核算数额为准）。四、被告林丹俊、第三人招商银行股份有限公司西安分行在原告西安万华房地产开发有限公司将按揭贷款本息清偿完毕后三十日内协助原告西安万华房地产开发有限公司办理预购商品房抵押权注销登记手续，所产生的费用由被告林丹俊承担。五、被告林丹俊于预购商品房抵押权注销登记手续办理完毕后三十日内协助原告西安万华房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，所产生的费用由被告林丹俊承担。同时，被告林丹俊应将华远君城第1幢1单元5层10506号房屋恢复原状后返还原告西安万华房地产开发有限公司。六、原告西安万华房地产开发有限公司收取被告林丹俊的购房款在清偿剩余按揭贷款、扣除上述被告林丹俊应承担的违约金、注销登记费用后，如有剩余，于办理完《商品房买卖合同》登记备案注销手续后三十日内将剩余购房款返还被告林丹俊。七、驳回原告西安万华房地产开发有限公司其余诉讼请求。本案受理费3062元，保全费3584元，共计6646元（原告已预交），由被告林丹俊承担5120元，由原告西安万华房地产开发有限公司在返还购房款时一并予以扣除。其余1526元由原告西安万华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审　判　长　　王　蔚人民陪审员　　马平安人民陪审员　　王占良二〇一六年十月十五日书　记　员　　陈　丹来源：百度搜索“”