（2015）金义民初字第3473号

裁判日期: 2016-10-15

公开日期: 2016-10-25

案件名称

义乌市输变电工程有限公司与金华惠联科技有限公司、杨福忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

义乌市人民��院

所属地区

义乌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

义乌市输变电工程有限公司,金华惠联科技有限公司,杨福忠

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第二十一条第一款

全文

浙江省义乌市人民法院民事判决书（2015）金义民初字第3473号原告：义乌市输变电工程有限公司，。法定代表人：吴卫宁，董事长。委托代理人：蒋秉树，浙江星耀律师事务所律师。被告：金华惠联科技有限公司。法定代表人：陈华飞，董事长。被告：杨福忠。委托代理人：张镇，浙江金奥（义乌）律师事务所律师。原告义乌市输变电工程有限公司诉被告金华惠联科技有限公司（下称金华惠联公司）、杨福忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理。被告金华惠联科技有限公司提出管辖权异议，经一、二审审理，驳回管辖权异议。依法由审判员季文超适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告义乌市��变电工程有限公司的委托代理人蒋秉树、被告金华惠联科技有限公司的法定代表人陈华飞、被告杨福忠及其委托代理人张镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市输变电工程有限公司诉称：2014年8月1日经招标投标，原义乌市八方电气承装有限公司（下称承装公司）和第一被告订立房屋租赁合同一份，约定承装公司将义乌市义东路XXX号房屋中除原稠州商业银行已承租的部分外全部出租给第一被告，租期十年，租金第一年度为1700200元，第二年起按上一年度租金上递增3%；第一被告支付租金及物业管理费押金10万元用于支付应由第一被告承担的租金和费用违约金，合同对转租、改造等作了约定。合同订立后双方对出租房屋进行现场核对交割，并对合同订立之前第一被告已对租赁房屋实施的拆除改造情况作了情况说明。第二被告作为第一被告的代理人参与了房屋租赁合同的签署订立并承诺对第一被告在履行合同中产生的一切债务承担连带责任。后义乌市八方电气承装有限公司与原告发生吸收合并而解散，原义乌市八方电气承装有限公司的债权债务由合并后存续的原告公司承继。合同订立后，第一被告支付了第一年的租金和10万元租赁押金。第一个年度到期后，第一被告没有按约定支付第二年的租金。原告为此多次通知催告两被告，要求其及时支付2015年11月11日至2016年11月10日的租金。但两被告置之不理。2015年12月15日，原告致函通知被告解除双方的房屋租赁合同，要求支付拖欠的租金并赔偿扣除10万元押金后按合同约定的租金标准计算至实际腾退之日止的损失。现提起诉讼，请求：1、解除义乌市八方电气承装有限公司和第一被告于2014年8月1日订立的义乌市义东路XXX号房屋的房屋租赁合同。2、判令第一被告腾退交��义乌市义东路XXX号房屋并支付使用费（合同解除日起按合同约定租金标准的两倍支付至实际交还日止）。3、判令第一被告立即支付拖欠租金（按合同约定租金标准自2015年11月11日起至实际交还之日，扣除10万元押金后计付）并支付违约金（按合同约定的租金逾期部分按千分之三自2015年10月28日起计付至实际履行交还日止）。4、判令第二被告对上述第2、3项债务承担连带责任。被告金华惠联公司辩称：当时租赁房屋想搞酒店，其实房屋里面有违章，但是被告没看，执照批不下来。房屋没有房产证，但是在租赁协议里写明，办不了证。想分租出去，当租到一楼，租金给被告了，租户去装修时，浙江稠州商业银行干扰，原因是银行三年前已经把这些房子承租了。被告只好给租户退了租金。屋顶及有关正立面也不能安装大型户外标识牌。后来电梯是被告装的，整栋楼的消防已经装了，批过了，消防楼梯4万元，投资了这些到现在，七、八、九层用作单身公寓出租，三楼是网咖，四、五、六层是国际大厦的职工宿舍。与国际大厦的租赁合同需要供电局盖章，但原告不肯盖章。所以属于违约，国际大厦要求赔违约金，第二年的租金被告交不出来。请求驳回原告的诉请。被告杨福忠辩称：一、原告主体不适格，本案当中承租协议是于义乌市八方电气和惠联公司签订的，签订时间2014年8月1日，根据原告提供证据当中他认为合并协议时间是在2013年12月16日，显然在合并协议之后八方电气公司仍然存在公司主体，被告认为八方电气公司仍然是本案合同主体，应当由其作为原告。二、根据惠联公司陈述，原告履行租赁合同时违约事实，原告并未交付一楼四间标的房间，因此影响被整栋房子经营方案，增加运营风险，原告方擅自��用惠联公司外墙主体，导致被告外墙无法使用，在履行租赁合同过程中，被告已经支付第一年房租，由于原告未交付标的物，第二年租赁合同履行中，被告享有先履行抗辩权，原告违约事实，被告方可以保留向其主张赔偿权利。三、针对本案杨福忠，其与惠联公司存在签约过程中的授权委托关系，其授权委托关系在签约后中止，并根据相关法律规定，受托人在完成相关委托事项过程中所有的法律责任由委托人承担，因此杨福忠不具备连带支付义务，金华惠联公司已将公司法人的主体变更为本案主体陈华飞，被告杨福忠不知情，因此被告杨福忠不应当承担任何支付义务。为证明其诉讼主张，原告提供了以下证据：证据1、租赁合同及附件授权委托书、情况说明各一份，证明租赁合同关系。合同第一条第二款明确稠州商业银行承租在先事实，有关稠��商业银行租赁情况给本案带来关系，应由被告承担相应责任。证据2、催款通知两份、解除合同通知一份及EMS面单四份，证明催款并通知解除合同的事实。证据3、公司基本信息登记一份及合并协议一份（三页），证明原告主体。证据4、稠州商业银行出具的说明，证明稠州银行同意金华惠联公司承租一楼四间店面的事实。被告杨福忠对原告提供的证据质证认为：证据1的真实性无异议，证明目的有异议，本案在该合同的第一款一、二条款中明确稠州商业银行租赁房屋是底层11间约500平方，实际上稠州银行使用的是一楼15间，约700平方，原告没履行该合同交付标的。由于原告违约导致第二年合同履行期间，惠联公司拥有先履行抗辩权，惠联公司有理由要求原告先交付合同约定标的物，并就第一年合同履行期间的违约事��进行处理，完毕之后再履行支付义务，因此金华惠联公司并未违约。针对租赁合同中授权委托书，只是明确委托工作范围，并不是连带保证协议，并不具备保证性质，受托人完成委托事项，责任应由委托人承担。针对情况说明，证明了原告方未履行合同目的，对于1楼拆除装潢由惠联公司在招租之前完成了，在履行期间原告并未交付标的物。对证据2通知作出的主体有异议，并非本案相对人，被告方未同意单方解除合同，不能因为原告违约行为导致本案合同的解除。对证据3的真实性无异议，时间是2013年12月16日，而本案租赁合同签订时间是2014年8月1日，尽管该合同确实存在，但该公司法人主体依然存在，原告不具备主体地位。对证据4的三性均有异议，必须要有相应法定代表人签名，内容真实性有异议，与本案事实不相符，原告至今未将四间店面交付给惠联公司，在2015年7、8月份被告将店面由转租户装修当中，稠州银行进行干扰，并出具证据证明四间房产还是属于稠州银行租赁的范围。被告金华惠联科技有限公司对原告提供的证据质证认为：同意被告杨福忠质证意见。为证明其辩解主张，被告金华惠联公司提供了房屋租赁合同复印件一份，证明一楼全部租给稠州银行，二楼全部外立面和大广告牌全部租给稠州银行。原告质证认为：对真实性无异议，一楼租赁范围里面保留两间以上店面，实际一楼四间由本案被告接收，稠州银行承租后一直至今并未实际使用。有关稠州银行租赁情况，已经告知本案被告，有关带来的影响由被告自己承担。被告杨福忠质证认为：无异议，能够证明原告是违约方的事实。被告杨福忠未提供证据。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据的��实性均予以认定。经审理查明：2013年11月30日，义乌市输变电工程有限公司吸收合并义乌市八方电气承装有限公司、义乌市电力设计院有限公司。原义乌市八方电气承装有限公司（下称承装公司）所有的坐落于义乌市义东路XXX号的房屋的一楼（共计15间约700平方米）租赁给浙江稠州商业银行股份有限公司使用，租赁期限为2011年6月30日至2017年6月29日。2014年7月，承装公司对外公开招标出租义乌市义东路XXX号的房屋，被告杨福忠持被告金华惠联公司的授权委托书作为公司的授权代表人参加投标，授权委托书载明“授权代表人对履行合同中所产生的一切债务承担连带保证责任”。经招标投标，承装公司与被告金华惠联公司于2014年8月1日订立房屋租赁合同一份，约定：承装公司将义乌市义东路XXX号房屋中实测面积5200平方米（其中未确权约800��方米，不包括原稠州商业银行已承租底层11间约500平方米）租赁给被告金华惠联公司使用；租赁期限为拾年（自2014年8月11日起至2024年11月10日止）；租金第一年度为1700200元，第二年起按上一年度租金上递增3%（第二年为1751206元）；应在次年的合同租赁期15日前支付下年的房屋租金；租赁方支付租金及物业管理费押金10万元用于支付应由被告承担的租金和费用违约金，合同解除支付费用后退还；合同对转租、改造等作了约定。签订合同当日，被告金华惠联公司出具情况说明一份，说明其在合同签订前已对房屋一层、二层、三层进行拆除改造。合同订立后，被告金华惠联公司依约支付了第一年的租金和10万元租赁押金。原告将房屋交付给被告金华惠联公司。后被告金华惠联公司将房屋用于出租。在将一楼房屋出租给他人时与浙江稠州商业银行股份有限公司��生纠纷。至今未出租。第一个年度到期后，被告金华惠联公司没有按约定支付第二年的租金。原告为此多次通知催告两被告，要求其及时支付2015年11月11日至2016年11月10日的租金。但两被告未予支付。2015年12月15日，原告致函通知被告解除双方的房屋租赁合同，要求支付拖欠的租金并赔偿扣除10万元押金后按合同约定的租金标准计算至实际腾退之日止的损失。两被告未作答复，也未提起诉讼。为此，原告向本院提起诉讼。本院认为：原义乌市八方电气承装有限公司已被原告吸收合并，其权利义务应由原告享承受，原告主体适格。因被告未在约定的期限内支付第二年的租金且经催告后仍不支付，原告已通知被告解除合同。被告未提异议也未提起诉讼，本案租赁合同已经依法解除。合同解除后，被告应当依法返还原告房屋。被告应当依约支付2015年11月11日至房屋实际返还日止的租金。原告未全面履行房屋交付义务，违约在先，但被告未提出反诉，本纠纷的违约责任本案不予审理。被告杨福忠在授权委托书中承诺，依法应当承担支付租金的连带担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，判决如下：一、义乌市八方电气承装有限公司和被告金华惠联科技有限公司于2014年8月1日签订的义乌市义东路XXX号房屋的《房屋租赁合同》已于2015年12月15日解除。二、被告金华惠联科技有限公司于本判决生效之日起二十日内将其承租的义乌市义东路XXX号房屋腾退交还给原告义乌市输变电工程有限公司。三、被告金华惠联科技有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告义乌市输变电工��有限公司租金[计算至2016年11月10日止租金为1651206元（已扣除10万元押金），以后按年租金1803742.18计算至被告实际腾退交还房屋之日止]。四、被告杨福忠对上述第三项判决债务承担连带清偿责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费4024元，由原告负担1024元，由被告金华惠联科技有限公司负担3000元。审判员　　季文超二〇一六年十月十五日书记员　　骆建雄百度搜索“”