（2016）苏0583民初2062号
裁判日期: 2016-10-15
公开日期: 2017-02-06
案件名称
夏红霞与许丙元、姚雪妹等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏红霞,许丙元,姚雪妹,许志明,从丽萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初2062号原告：夏红霞，女，1983年8月18日生，汉族，住陕西省岚皋县。委托诉讼代理人：吴晓香，江苏九谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。被告：许丙元，男，1950年10月22日生，住江苏省昆山市。被告：姚雪妹，女，1951年12月18日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：许志明，男，1973年3月4日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：从丽萍，女，1975年9月19日生，汉族，住江苏省昆山市。原告夏红霞与被告许丙元、姚雪妹、许志明、从丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，由代理审判员江俊独任审判，于2016年3月29日公开开庭审理，原告夏红霞的委托诉讼代理人卞为军、吴晓香，被告许丙元、许志明、从丽萍到庭参加诉讼，被告姚雪妹经本院合法传唤无正当理由未到庭；2016年4月20日本案再次公开开庭审理，原告夏红霞及其委托诉讼代理人吴晓香、被告许丙元、许志明、从丽萍到庭参加诉讼，被告姚雪妹经本院合法传唤无正当理由未到庭；后因案情复杂本案转为普通程序并组成合议庭，于2016年9月8日公开开庭进行审理，原告夏红霞的委托诉讼代理人吴晓香、被告许志明、从丽萍到庭参加诉讼，被告许丙元、姚雪妹经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告夏红霞向本院提出诉讼请求：1、判令各被告立即协助原告将昆山市XX园XX幢XX室、XX幢XX、XX室车库的房屋所有权及土地使用权过户至原告名下；2、判令被告支付违约金10000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月18日原告与四被告签订房屋买卖合同协议，合同约定原告向被告购买涉案房屋，房屋总价360000元，合同第七条约定被告在政府产权证办下来三个月内无条件过户给原告，否则算违约，违约金是房子总价的两倍，合同签订后原告按约定支付了35万元，剩余1万元过户后支付，同时被告已经按约定交付房屋，原告认为，原被告之间的房屋买卖合同合法有效，具有法律约束力，现被告的房屋产权证及土地证早已发放，但被告有违诚信要求过户另行补偿费用，导致过户延期，应承担违约责任，请求判如所请。被告许丙元、姚雪妹、许志明、从丽萍共同辩称：原告方应提供购房收据，上面有付款人的名字和收款人的签字，如果没有该证据无法说明原告方已经支付了多少钱，原告不是房屋的真正的买主，原告要承担房屋买卖合同中的违约责任，我方根本没有违约责任。经本院审理查明：2012年5月11日巴城镇石牌动迁安置办出具《巴城镇石牌动迁户安置房订房确定单》一份，载明：许丙元动迁户在该次拆迁安置过程中，你户被安置动迁房一套，XX小区XX期XX号楼XX室，面积96.79平方米，X+X号车库，面积11.99+12.38平方米，该面积为预测面积。2012年5与18日，原告夏红霞作为乙方与被告许丙元、姚雪妹、许志明、从丽萍作为甲方在中介方昆山市巴城镇乐天房产中介服务部介绍下共同签订《房屋买卖合同协议》一份，约定：1、甲方家庭共有人一致同意将坐落在昆山市XX街道XX园XX期小区XX号楼XX室动迁房一套（期房）出售给乙方，该户预测面积为96.79平方米，车库面积预测为24.37平方米，上述房产及其附着物的交易总售价为360000元，2、乙方于2012年5月18日签合同时预付甲方房款180000元，甲方支付中介费3600元、乙方支付中介费3600元，乙方于拿房时支付甲方房款170000元，拆迁办拿到钥匙，甲方通知乙方后，一个月内付清第二笔房款，否则算违约，违约金为40万元；3、乙方拿到房产证时剩余房款1万元于甲方取得房屋产权证后过户给乙方时支付，过户时间不得超过三个月；4、原产权证办理所有费用由甲方支付，房产证、土地证从甲方过户给乙方所产生的一切费用由乙方承担，因目前政策规定该房暂无法办理产权过户手续，今后如乙方需办理产权过户手续，甲方需无条件协助提供相关资料以备过户，产权过户费用及其他费用由乙方承担，与甲方无关；5、本合同不受今后房价浮动的影响，甲、乙双方不得违反本合同，甲方违反合同应及时退还乙方支付的本金，并以当期银行利率支付本金利息，同时赔偿乙方40万元，如乙方违反合同，乙方需赔偿给甲方40万元；6、政府产权证办下来三个月内无条件过户给乙方，否则算违约，违约金是房子总价的二倍，该合同还约定有其他事项并由原告夏红霞及被告许丙元、姚雪妹、许志明、从丽萍签字按印确认。庭审中，原、被告双方共同确认案涉房屋已于2012年10月份交付，原告主张该房屋由自己实际居住并提供案涉房屋燃气费发票（户名显示为原告夏红霞）。案涉房屋现公安编号为昆山市XX镇XX园XX号楼XX号房屋、XX号车库及XX号车库，上述房屋产权证于2015年3月25日均已登记至被告许志明名下，庭审中原、被告各方对此均无异议。另查明，被告方辩称在产证办理下来后主动寻找原告夏红霞办理过户手续未果，为此被告提供昆山市巴城镇乐天房产中介服务部及高某于2015年6月4日、2016年3月2日出具的《说明》两份，载明：2015年3月28日，XX园XX号楼XX室甲方许丙元一家拿到产证后找乙方夏红霞办理过户手续，中介打电话给夏红霞但联系不上，三个月过户时间就要到了，从丽萍寄快递通知夏红霞要求过户，也没有回应。另外一个人薛某说不许过户给夏红霞，因为钱是他出的，这导致中介和许丙元一家不知道过户给谁，到2015年5月份夏红霞出现过几次，但夏红霞和薛某之间的纠纷一直纠缠不清，从丽萍一直要求我方将房屋过户，我们中介联系夏红霞，但夏红霞一直没有过来。被告还提供了2015年4与18日、2015年6月6日EMS快递单三份，载明通知夏红霞速来办理房产过户手续，收件人均为夏红霞，收件地址分别为原告方户籍地址XX省XX县XX村XX组及昆山市巴城XX园XX号楼XX室，联系电话为原告在房屋买卖合同协议中填写的151××××5561，其中地址为XX省XX县XX村五组快递投递结果均为他人收，地址为昆山市XX园XX号楼XX室的快递无人签收，显示为家中无人、电话停机。原、被告双方共同确认2015年3月25日涉案房屋产权证办理下来后，案外人薛某多次对原、被告之间房屋过户事宜进行阻挠。被告方提供案外人薛某于2015年5与9日、5月18日向被告方出具两份《承诺书》载明：本人薛某承诺因2012年5月18日代夏红霞支付购买XX园XX幢XX室及车库房款三十五万元整，因本人与夏红霞产生纠纷，要求原房东许志明暂缓过户，原合同条款暂缓执行，因原合同未执行所产生的所有损失由本人承担，房屋过户的时候必须由薛某本人参加，否则不同意过户。2015年12月3日，原告夏红霞与案外人薛某就涉案房屋纠纷达成协议，薛某同意放弃涉案房屋所有权，对原告所有权无异议；2016年1月25日，案外人薛某向被告方出具《承诺书》一份，载明：XX园XX幢XX室购房款由薛某支付，合同上的签名是夏红霞，薛某本人同意原房东许志明的房屋过户给夏红霞名下，薛某本人郑重承诺永远不起诉原房东许志明。2016年4月18日，薛某至本院说明情况，本院制作调查笔录一份，其中薛某认可对原被告之间房屋过户事宜进行阻挠，上述承诺书均为其出具。再查明，就涉案房屋买卖合同已支付房款原、被告双方存有较大分歧：1、原告方陈述已经支付购房款35万元，合同签订当天现金支付18万元，2012年10月8日、9日交房时支付16万现金，同月12、13日左右支付1万元，其中前面两笔34万元是由薛某代为支付的，第三笔1万元由原告支付，付款在场人有原、被告及高某的妹夫，由中介方填写收款收据，被告签字确认，其中一联交付给本案原告，但由于原告保管不慎，已经丢失，付款方式是各方一起至银行将钱存入被告从丽萍银行卡中。原告方庭审中明确，购房款收据已经丢失。为证明自己的主张，原告提供2015年5月12日谈话记录一份及2016年1月25日通话记录一份，其中被告从丽萍均表述买房子的钱拿到了35万元，但是过户的钱还要商量。被告从丽萍对该证据质证意见为录音的整体过程真实性是对的，对方整理的录音文本有些不认可，不知道购房收据是谁名字，当时那么说是为了过户，让薛某死心，35万元我没有说，其他的记不清楚。2、被告方陈述一共收取多少钱记不清楚，我方没有收据，因原告方的收据丢失导致无法确认已经支付的房款有多少，钱是存到银行卡里，但是谁的银行卡不知道，已经支付的房款应该以收据为准。3、薛某在本院2016年4月18日调查笔录在的中陈述，当时这个房屋是以夏红霞的名义买的，夏红霞签的字，钱都是我支付的，分了两笔，一次18万，一次17万，没有收据，钱都是在石牌老街的农业银行现金存到房东从丽萍的银行卡上。庭审中，原告方对薛某的陈述予以认可；被告方对薛某陈述不予认可，认为原告和薛某的陈述有矛盾，应该以收据证明。4、高某在本院2016年4月19日谈话笔录一份中陈述，原、被告是我妹妹杨琴芳的客户，在2012年的时候通过我们中介欠了合同，当时开了收据，具体金额不记得了，中间过了几年没事，后来房东产证下来了要过户，但是我联系不上买家。购房款已经支付了，具体金额不记得了，收据共开了两次，每次开具了三份，买家、卖家各一份，中介的那一份已经丢失了，被告方从未向我反映过除了尾款10000元外，购房方还有房款没有支付，一般情况下都是先付款后交房，最后再预留尾款。原告方对该笔录无异议，认为已证明原告房款已经支付；被告对此不予认可，认为与原告方陈述有矛盾，需要收据证明。还查明，被告方辩称原告同意在过户时多支付12500元作为过户补偿，为此被告方提供2015年5月11日原告夏红霞与被告从丽萍短信记录一份及《协议书》复印件一份，《协议书》复印件载明“甲方许志明、乙方夏红霞，甲乙双方约定过户XX园XX号楼XX室及车库24.37平方的房屋约定过户，在过户当天乙方付给甲方贰万一千伍佰元整，当天结清，甲方过户指定过户给夏红霞本人，不准过户给其他人，中介方只负责甲方拿到款项，并且甲方房屋过户到夏红霞名下，其他事物与中介方无关”，该协议书未载明日期，被告陈述该协议书不是在中介方昆山市巴城镇乐天房产中介服务部签订的，是2015年5月15日由周市鑫茂东苑我爱我家中介辛丽娟起草并由双方签字，且原件在原告夏红霞处。原告夏红霞认可短信记录的真实性，但否认协议书复印件的真实性，认为双方就房屋过户进行过沟通，但未达成最终协议，原告也未拿走协议原件。经被告方申请，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心接受委托对原告夏红霞关于房屋买卖合同纠纷的相关陈述进行多道心理测试，测试问题为“你在2015年5月15日与许志明签订了补偿协议并拿走了协议原件吗？”，夏红霞回答“否”，测试结果为被测试人夏红霞对房屋买卖合同纠纷所作相关成熟呈现“无说谎显示”即“诚实”。被告从丽萍为此支出鉴定费3000元。上述事实由原告提供的《房屋买卖合同协议书》一份、巴城镇石牌动迁户安置房定房确认单一份，通话记录两份、房屋产权登记信息查询三份、情况说明一份、协议书一份、用户气费对账单一份、用气发票两份、有限网络发票一份，被告提供的承诺书两份、说明一份、证明三份、快递单三份、短信记录一份、协议书一份及本案庭审笔录在案作证。本院认为，合法有效的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告夏红霞与被告许丙元、姚雪妹、许志明、从丽萍双方于2012年5月18日签订的《房屋买卖合同协议》系双方真实意思表示、合法有效，本院予以确认。现案涉昆山市巴城镇XX园XX号楼XX号房屋、X号车库及X号车库产权证均已登记至被告许志明名下，已具备房屋产权过户的履行条件，被告方理应协助原告夏红霞办理房屋过户登记手续。本案争议焦点在于：一、原告夏红霞已经支付的购房款数额如何确定，二、被告方是否应当承担违约责任，三、原、被告是否就房屋过户另行达成协议。对于争议焦点一、原告夏红霞已经支付的购房款数额如何确定。根据原、被告双方房屋买卖合同约定，原告应在签订合同时预付房款180000元，拿房时支付房款170000元，剩余房款10000元在房屋过户时付清。原告陈述已经支付房款350000元，但无法提供相应支付凭证或收据；被告认可已经收到部分房款，但因原告无法提供购房收据或支付凭证导致无法判断原告已经支付的购房款为多少。本院认为根据原、被告双方提供的证据，本院向案外人所作调查询问笔录、庭审笔录以及房屋买卖交易习惯，能够确定原告夏红霞已经支付的购房款为35万元，具体理由如下:1、原告提供的通话记录中被告从丽萍多次提到已经收到购房款35万元；2、案外人薛某陈述其支付了购房款35万元，现在认可房屋权利归属于原告夏红霞；3、中介方陈述购房收据均已经开具，存根已经丢失，但在本案纠纷发生之前被告方从未向其反应原告方有购房款未支付的情况；4、根据房屋买卖交易习惯，出卖方一般是在购买方支付约定购房款后交付房屋，案涉房屋约定签订合同支付180000元，交房同时支付170000元，现案涉房屋已经于2012年10月就交付原告夏红霞使用，被告未提供证据证明双方就房款支付作出变更的情况下，可以推定原告夏红霞已经按照约定支付相应房款。综上，原告夏红霞虽无法提供相应支付凭证或收据，且在房款支付上陈述有一定瑕疵，但该瑕疵并不足以影响本院认定原告已经支付35万元购房款的事实。对于争议焦点二、被告方是否应当承担违约责任。原告主张被告不履行合同约定的过户义务应承担违约金10000元。本院综合本案实际情况认为被告方不应承担违约责任，理由如下：1、被告方在2015年3月25日房屋产权证办理完成后，或自己或通过中介多次联系原告夏红霞要求办理房屋过户登记手续均未果，尽到了作为出卖方的通知义务；2、原告夏红霞认可其与案外人薛某另有纠纷，且购房款确为薛某实际支付，薛某对被告方多次进行阻挠和骚扰，导致被告方无从判断应过户至何人名下；3、直至2016年1月25日，案外人薛某才向被告方出具《承诺书》一份，同意将案涉房屋过户给夏红霞名下，2016年2月1日，原告方即诉诸本院。4、在诉讼中，被告方并未否认已经收到部分房款，只是因为原告无法提供相应收据或支付凭证，导致对已支付房款无法确定，认为原告方只要能证明已经支付的房款可以过户。综上，本院认为被告未协助原告办理房屋过户手续的原因并非被告故意拖延过户，其中原告方也具有一定的过错及瑕疵，从公平原则的角度来看，不应由被告方承担违约责任，故本院对原告的该主张不予支持。对于争议焦点三、原、被告是否房屋过户达成协议。被告方提供补偿《协议书》复印件一份，认为原件在原告处。原告方对此不予认可，经被告方申请，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心接受委托对原告夏红霞关于房屋买卖合同纠纷的相关陈述进行多道心理测试，测试问题为“你在2015年5月15日与许志明签订了补偿协议并拿走了协议原件吗？”，夏红霞回答“否”，测试结果为被测试人夏红霞对房屋买卖合同纠纷所作相关成熟呈现“无说谎显示”即“诚实”，由于被告提供的《补偿协议书》为复印件且系孤证，本院无法判定该证据的真实性，故本院认定原、被告双方未就房屋过户达成补偿协议。被告从丽萍支付的3000元鉴定费应由其自行承担。综上，根据合同约定被告方应在产证办理后三个月内协助原告方办理产证过户手续，现案涉昆山市巴城镇XX园XX号楼XX号房屋、XX号车库及XX号车库已于2015年3月25日登记在被告许志明名下具备过户条件，原、被告双方对此均无异议，该登记行为应视为被告许丙元、姚雪妹、许志明、从丽萍家庭共同决定。目前案涉房屋已经具备过户条件，被告许志明理应协助原告夏红霞办理产权（房屋所有权及土地使用权）过户登记手续，被告许丙元、姚雪妹、从丽萍应负协助义务；同时，原告方在房屋过户时应支付四被告剩余房款10000元，产权过户费用由原告夏红霞自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告许志明于本判决生效之日起十日内协助原告夏红霞办理昆山市巴城镇XX园XX号楼XX号房屋、XX号车库及XX号车库产权（房屋所有权及土地使用权）过户登记手续，被告许丙元、姚雪妹、从丽萍负协助义务；产权过户费用由原告夏红霞承担；原告夏红霞在房屋过户同时支付被告许丙元、姚雪妹、许志明、从丽萍剩余房款10000元。二、驳回原告夏红霞其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，保全费2320元，共计9020元，由被告许丙元、姚雪妹、许志明、从丽萍承担6314元，由原告自负2706元。该款原告已经预交，被告在履行上述付款义务同时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长 沈中昊代理审判员 江 俊人民陪审员 俞金妹二〇一六年十月十五日书 记 员 苏 浩 来自