（2016）赣0728民初542号

裁判日期: 2016-10-15

公开日期: 2016-12-22

案件名称

缪丽萍与江西腾达科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

定南县人民法院

所属地区

定南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

缪丽萍,江西腾达科技有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江西省定南县人民法院民事判决书（2016）赣0728民初542号原告：缪丽萍，女，1981年1月12日生，汉族，住定南县。委托诉讼代理人：李榆，定南县正泰法律服务所法律工作者，特别授权。被告：江西腾达科技有限公司，住所地：南昌市东湖区南京西路277号。法定代表人：黄秀虹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：程隽泓，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：罗平，系该公司员工，特别授权。原告缪丽萍与被告江西腾达科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法由审判员陈建平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告缪丽萍及其委托诉讼代理人李榆，被告江西腾达��技有限公司委托诉讼代理人程隽泓、罗平经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪丽萍向法院提出诉讼请求：1、依法判决解除2014年8月9日原告缪丽萍与江西华鑫苏美电器有限公司定南分公司签订的《店面租赁合同》和2015年4月10日原告缪丽萍与江西华鑫苏美电器有限公司定南分公司、被告江西腾达科技有限公司签订的《房屋合同》补充协议；2、判决被告支付拖欠原告的房屋租金39326元（2016年6月27日止），2016年6月28日起至合同解除之日止的租金按每月5926元计算，违约金4048元；3、判决被告支付原告砌墙费2400元；4、判决被告将水电户头恢复过户至原告名下；5、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回要求被告支付砌墙费2400元的诉讼请求。事实与理由：2011年2月23日，原告与定南苏美电器有限公司签订了《店面租赁合同》，定南苏美电器有限公司租��原告位于县城龙亭路71号公园华庭11号楼4号商铺面积80.97平方米，用于经营电器买卖，租赁时间从2011年3月28日至2017年3月28日止；约定了租金的支付方式、时间即前2年每月4048元，第3年起在第2年的基础上递增10%，2013年3月28日起每月租金为4453元、2014年3月28日起每月租金为4898元，2015年3月28日起每月租金为5387元、2016年3月28日起每月租金为5926元，并约定在每个月10号前收取本月租金，如逾期视为违约，原告有权解除合同以及约定了违约责任和租赁期满后，补偿原告砌墙费2400元等。合同签订后定南苏美电器有限公司支付了押金4048元。2014年7月20日，江西省华鑫苏美电器有限公司定南分公司重新与原告签订了《店面租赁合同》，承接了原告与定南苏美电器有限公司签订的《店面租赁合同》定南苏美电器有限公司方的权利义务，除时间延长到2024年3月28日，其它内容没有改变。当经营至2015年4月10日时，在原、被告和江西省华鑫苏美电器有限公司定南分公司签订了《房屋合同》补充协议，将原告和江西省华鑫苏美电器有限公司定南分公司签订的《店面租赁合同》约定的江西省华鑫苏美电器有限公司定南分公司的权利义务由被告承接履行。被告在经营中还将原告的水、电户名变更了，被告于2016年2月3日以市场经营形势不好提出提前解除《房屋租赁合同》，但因原、被告就有关解除合同事宜未达成一致意见，至今合同未能解除。2016年6月19日，原、被告双方就解除合同有关事宜再次协商，但协商未果。截止2016年6月27日被告已拖欠原告的房屋租金7个月之久，事实上被告至今仍占用原告的店面，被告的行为严重违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，诉求支持原告的诉讼请求。被告江西腾达科技有限公司辩称，1、合同在2016年2��29日就已解除，2016年2月3日向原告寄送了邮件，向原告提出解除房屋租赁合同，原告对合同解除通知有异议应当三个月之内提出诉讼，但原告未在该期间内提出，所以该合同已经在2016年2月2月29日解除。2、房租同意支付至2016年2月29日，被告已经将该区域内的东西腾空，因原告不履行合同解除义务，造成了损失的扩大，该损失应由原告自行承担；合同没有约定，不同意支付违约金。3、不同意支付砌墙费，2015年5月份已替原告砌墙了，不再承担该费用了；被告使用水电户名不是原告的户名，也未对原告的水电户名进行变更。4、诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告缪丽萍对定南县城龙亭路71#公园花庭11#楼4#商铺（面积平方80.97米）享有房屋所有权。2011年2月23日，原告缪丽萍（甲方）与定南苏美电器有限公司（乙方）签订一份《店面租赁合同》。合同约定原告缪丽萍将其定南县城龙亭路公园花庭大门左侧店面一间80.97平方米及附属设施出租给定南苏美电器有限公司使用，租赁时间从2011年3月28日至2017年3月28日止；月租金分期定价，前2年每月4048元，第3年起在第2年基础上每年递增10%（第3年每月租金4453元，第4年每月租金4898元，第5年每月租金5387元，第6年每月租金5926元），租金按月收取，在每月10号以前收取，如逾期视为违约，甲方有权终止合同；合同一经签定后，乙方预付甲方押金4048元整，乙方在租赁期间，如因其它因素无法承租而违约，押金不予以退回，乙方如在租赁期间无违约行为，租期满后甲方凭合同把押金退还给乙方；如乙方没有履行本��同条款应作乙方违约，甲方有权终止和解除合同，收回房屋，另行安排，所收押金不予退回给乙方，另外由引造成的其它损失也应由违约方承担；在租赁满后，乙方补偿甲方砌墙费2400元；等等。2014年8月9日，原告缪丽萍（甲方）与江西省华鑫苏美电器有限公司定南分公司即定南苏美电器有限公司（乙方）又签订一份《店面租赁合同》，该合同约定租赁时间为2011年3月28日起至2017年3月27日；2017年3月28日至2024年3月28日期间每月租金双方依据市场行情友好协商，协商不成2017年3月28日租赁合同自行终止；原肖平、叶国华个人名义签的及定南苏美签订期限6年合同作废，以定南苏美电器有限公司2014年8月签的为准等，其它的权利义务与2011年2月23日的《店面租赁合同》相同。2015年4月10日，江西省华鑫苏美电器有限公司定南分公司、缪丽萍及江西腾达科技有限公司签订《房屋合同》补充协议，缪丽萍同意将江西省华鑫苏美电器有限公司定南分公司将其与缪丽萍签订的《店面租赁合同》权利义务概括转移给江西腾达科技有限公司，合同其它条款不变，合同继续履行。2016年2月3日，被告江西腾达科技有限公司向原告缪丽萍邮寄一份《关于协商解除房屋租赁合同的函》，要求协商提前解除《店面租赁合同》，并预计于2016年2月29日闭店。经双方协商，原、被告未就解除房屋租赁合同相关事宜达成一致意见。被告江西腾达科技有限公司未支付2015年11月28日之后的房屋租金。2016年5月10日，被告江西腾达科技有限公司砌好了经营店面与缪丽萍店面分隔墙，但原告缪丽萍与张鲜美店面间的分隔墙至今未砌。从原告缪丽萍提交的2016年7月27日照片显示，原告缪丽萍与张鲜美店面内仍堆放着杂物；从被告江西腾达科技��限公司提交的2016年7月29日照片显示，原告缪丽萍店面内杂物基本已清理。本院认为，原告缪丽萍与被告江西腾达科技有限公司之间的房屋租赁关系依法成立。本案的主要争议焦点有：1、《店面租赁合同》、《房屋合同补充协议》的解除问题；2、房屋的租金计算问题；3、违约金的支付问题；4、水电户名变更问题。关于《店面租赁合同》、《房屋合同补充协议》的解除问题。该《店面租赁合同》、《房屋合同补充协议》均是当事人在平等自愿的基础上签订的，内容也未违反法律的规定，《店面租赁合同》、《房屋合同补充协议》合法有效。2014年7月20日签订《店面租赁合同》时合同当事人同意终止了2011年2月23日《店面租赁合同》，则2011年2月23日的《店面租赁合同》已实际解除。对于2014年7月20日的《店面租赁合同》及2015年4月10日的《房屋合同补充协议》，原、被告双方庭审中均同意解除，本院对原告缪丽萍要求解除《店面租赁合同》、《房屋合同补充协议》的诉讼请求予以支持。关于合同解除时间问题，被告江西腾达科技有限公司向原告缪丽萍邮寄《关于协商解除房屋租赁合同的函》，要求双方协商解除《店面租赁合同》，但双方未对合同解除达成一致意见，2016年5月10日砌墙之前原告缪丽萍与张鲜美店面与被告江西腾达科技有限公司经营场所是相通，被告江西腾达科技有限公司使用了该店面堆放相关物品，至2016年7月29日被告江西腾达科技有限公司清理原告缪丽萍店面的杂物后符合交还店面的条件。因此，《店面租赁合同》、《房屋合同补充协议》解除时间本院认定为2016年7月29日，对被告江西腾达科技有限公司主张2016年2月29日已解除合同的辩论意见本院不予采信。关于房屋的租金计算及是否��支付违约金问题。本院认定《店面租赁合同》、《房屋合同补充协议》解除时间为2016年7月29日，则房屋租金应从2015年11月28日起计算至2016年7月29日，即5387元×4个月＋5926元×4个月＝45252元。关于违约金问题。在《店面租赁合同》中第四条中约定“乙方在租赁期间，如因其它因素无法承租而违约，押金不予以退回”；第六条约定“如乙方没有履行本合同条款应作乙方违约，甲方有权终止和解除合同，收回房屋，另行安排，所收押金不予退回给乙方。另外由引造成的其它损失也应由违约方承担”。本案中，被告江西腾达科技有限公司因其它因素无法承租而违约，应承担约定的违约责任，即押金4048元不予退还抵扣违约金，被告江西腾达科技有限公司无需另行支付违约金。关于水电户头的过户问题。被告江西腾达科技有限公司作为承租方已实际使用了��告缪丽萍店面的水电，在《店面租赁合同》解除后，被告江西腾达科技有限公司应协助原告缪丽萍将店面水电户名恢复为缪丽萍。综上，为保护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2014年7月20日签订的《店面租赁合同》及2015年4月10日签订的《房屋合同补充协议》；二、被告江西腾达科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付原告缪丽萍2015年11月28日起至2016年7月29日止的房屋租金45252元；三、被告江西腾达科技有限公司以房屋租赁押金4048元抵扣违约金4048元（即原告缪丽萍不予退还押金4048元）；四、被告江西腾达科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内协助原告缪丽萍将店面水电户名恢复为缪丽萍；五、驳回原告缪丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告江西腾达科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审　判　员　　陈建平二〇一六年××月××日代理书记员　　魏天慜来自