（2016）豫07民终3403号
裁判日期: 2016-10-15
公开日期: 2016-11-08
案件名称
秦新永与新乡市新美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新乡市新美房地产开发有限公司,秦新永
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民终3403号上诉人（原审被告）：新乡市新美房地产开发有限公司。法定代表人：杨元鹏，总经理。委托诉讼代理人：赵有敏，河南国豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦新永，男，1976年11月11日出生，汉族。上诉人新乡市新美房地产开发有限公司（以下简称新美房地产公司）因与被上诉人秦新永房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市卫滨区人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫0703民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新美房地产公司的委托诉讼代理人赵有敏，被上诉人秦新永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新美房地产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回秦新永的诉讼请求；2、由秦新永承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误。依据双方签署的《商品房买卖合同》第八条约定，因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停电、自然灾害等原因交房的，可以据实延期。一审判决对新美房地产公司提交的相关文件证据的真实性已予以认定，新美房地产公司在一审中提交的证据可以充分证明延期的原因主要是政府行为或配合城市建设、市政工程等因素，包括南环道路扩建、“大阅兵”、上合会议等，上述因素影响施工是客观存在的，同时也符合双方合同的约定；即使一些影响施工的事实发生在合同约定交付期满之后，同样也属于阻却及时交付的客观障碍，而非新美房地产公司主观所为，让新美房地产公司承担全部责任不公正，应当扣除政府行为或配合城市建设、市政工程等影响或要求停工的时间。秦新永辩称：新美房地产公司的上诉不能成立，新美房地产公司主张的证据发生在合同约定的交房日期之后，和涉案合同没有任何关联性，和本案也没有关联性，都是新美房地产公司的原因造成的，不属不可抗力因素，要求维持一审判决。秦新永向一审法院起诉请求：新美房地产公司支付违约金37967.31元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月9日，秦新永（××）与新美房地产公司（××）签订了编号为2013-1200829的《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同主要约定：秦新永购买新美房地产公司所开发的位于新乡市文岩路377号新美·城上领地17号楼1单元10层11002号房屋，购房金额为421859元。秦新永付款方式为银行按揭付款，2013年12月9日前付清首付款126859元，贷款额295000元。该商品房买卖合同第八条载明：“××应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、2、3、4……5、该商品房经五大主体验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，××可据实予以延期1、2……3、因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电、自然灾害等原因而延期的”。第九条载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1方式处理：逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金”。另，合同补充协议第九条载明：“××在房屋交接前，以小区公告、报纸通告、信函等形式通知××办理交接房手续，视为××已履行了通知××办理房屋交接的义务，××不再以书面形式单独通知××；若因此造成的延期交房，××不承担任何责任。物业管理费的收取时间为：以××用上述方式正式通知××交房时间开始计算，按物业管理条例收取费用，不论客户是否实际接收”。合同签订后，秦新永按照合同履行了付款义务。新美房地产公司至今未向秦新永交付房屋。一审法院认为：秦新永与新美房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按合同自觉履行。合同约定新美房地产公司应于2014年12月31日前向秦新永交付房屋，但新美房地产公司尚未交房，构成违约，对秦新永要求新美房地产公司依据双方签订的合同按已支付购房款日万分之二支付违约金的诉讼请求，予以支持。秦新永主张违约金为2015年01月01日至2016年3月31日，共456天，计38473.54元（421859元×456天×2%=38473.54元），秦新永主张37967.31元属于计算有误，不违反法律规定，予以确认。新美房地产公司主张因市政施工等原因造成逾期交付房屋，不构成违约，因新美房地产公司为证明自己主张成立所举证据发生在合同约定交房时间2014年12月31日之后，不能作为延期交付的抗辩理由，对新美房地产公司的辩称意见，不予采纳。最高人民法院法释（2003）7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款第三款规定：“商品房买卖合同没有约定违约数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案双方约定了违约金的计算方法，且按总房款日万分之二计算接近同期银行贷款利率，不应认定违约金约定过高，因此新美房地产公司主张约定逾期交房违约金按日万分之二计算过高，要求参照房屋所在地的房屋租价标准调减的主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，判决如下：新美房地产公司于判决生效后十日内向秦新永支付自2015年01月01日至2016年3月31日止逾期交房违约金38473.54元。案件受理费749元，由新美房地产公司承担。本院二审期间，新美房地产公司提交一审法院（2016）豫0703民初789号民事判决书一份，证明新美房地产公司要求扣除违约天数是合情合理的。秦新永认为该判决书和本案无关。本院认为，新美房地产公司提交的上述判决属于个案，且该判决减轻新美房地产公司民事责任系因原告侯自坤放弃相应诉请，该判决不能作为本案裁判依据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为：新美房地产公司（××）与秦新永（××）于2013年12月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按协议书的约定全面履行自己的义务。该商品房买卖合同第八条规定：“交付期限：××应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：……5、该商品房经五大主体验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：……3、因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电、自然灾害等原因而延期的”。新美房地产公司上诉的主要理由是在涉案房屋施工过程中存在上述延期的因素，应据实予以延期。新美房地产公司主张的南环道路修扩建的施工期间是2013年3月至2014年3月，施工开始时间在新美房地产公司与秦新永签订涉案商品房买卖合同之前，其在与秦新永签订合同时对南环道路修扩建的事实是明知的，在约定交房日期时应当已经考虑了上述因素，现有证据不足以证明该施工行为构成新美房地产公司延期交付房屋理由正当；新美房地产公司主张国庆阅兵、上合会议、治理扬尘事件等因素均发生在涉案商品房买卖合同约定交房期限之后，亦不能作为延期交付涉案房屋的抗辩理由。综上，新美房地产公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762元，由上诉人新乡市新美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周云贺审判员 郭中伟审判员 路长平二〇一六年十月十五日书记员 李 芳 来源：