（2015）浦民一（民）初字第26382号
裁判日期: 2016-10-15
公开日期: 2016-11-08
案件名称
刘丹与上海浦大电器有限公司、黄浦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第26382号原告刘丹，女，1970年3月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人王学弘，上海宇弘勤律师事务所律师。委托代理人杨光育，上海宇弘勤律师事务所律师。被告上海浦大电器有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人黄浦，总经理。委托代理人欧阳俊，浙江海昌（乐清）律师事务所律师。委托代理人陈秀微，浙江海昌（乐清）律师事务所律师。被告黄浦，男，1971年7月11日生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托代理人王秀莉（系被告黄浦之妻子），女，1969年9月14日生，汉族，住浙江省乐清市。原告刘丹诉被告上海浦大电器有限公司（以下简称浦大公司）、黄浦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨光育，被告浦大公司委托代理人欧阳俊，被告黄浦委托代理人王秀莉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘丹诉称，2014年1月26日，原告与被告浦大公司经平等协商达成了转让厂房式办公楼的意向，约定被告浦大公司以人民币1，200万元的价格将其名下土地上在建的六幢厂房式办公楼的第二幢5号办公楼转让给原告。同日，因被告黄浦急需资金，原告又与被告黄浦签订补充协议，约定“刘丹首付100万元意向金，春节后两周内双方正式签订合同。如最终不能达成协议未能签署合同，黄浦应于2014年2月28日前归还意向金。逾期归还，黄浦应向乙方（原告）支付意向金每日1%违约金。”原告依约于2014年1月26日将100万元意向金支付给被告黄浦。后由于在约定的时间内，在规划用地上预建的工业用房无法达到法律规定的销售条件，导致双方没能签订厂房式办公楼的正式销售合同。于是原告按照补充协议的约定，要求被告返还意向金并承担违约责任。在原告的多次催要下，被告于2014年12月24日才还完了全部意向金，但拒不支付违约金。故原告起诉要求判令被告支付违约金30万元。审理中，原告确认与两被告于2014年5月16日经协商一致，解除了双方签订的《厂房式办公楼转让合同》，但认为系由于系争房屋无法办出小产证，才解除合同的。另外，《补充协议》约定的“春节后两周内双方正式签订合同”指的是签订房产交易中心正式的买卖交易合同的格式合同，并非指《厂房式办公楼转让合同》。被告浦大公司辩称，被告浦大公司与原告协商买卖厂房的事实存在，双方实际自2013年5月开始协商购买厂房事宜，并多次进行了磋商，2014年1月，双方才准备签署协议，2014年1月26日签订的《补充协议》是原告事先准备好的内容，并要求被告浦大公司将土地权证留在原告处，被告就此提出要求签署正式协议，故双方在签订《补充协议》后的当日，又签订了《厂房式办公楼转让合同（XXXXXXXX-1）》，该合同中详细约定了权利义务，故该合同就是补充协议中约定的正式合同。2014年4月前，原告与被告黄浦电话联系，表示原告生意不好暂时不想购买厂房，鉴于双方此前关系良好，经协商，双方于2014年5月16日协商一致，解除双方的合同，被告浦大公司于当日向原告退款50万元，另有50万元意向金由被告黄浦出具借条，由意向金转化为借款，此后，被告也已经分两次将借款返还原告。故被告浦大公司并不存在违约行为，原告要求被告浦大公司承担违约责任的主张，无事实和法律依据，请求法院予以驳回。即使法院最终判定被告违约，需承担违约责任，原告主张的违约金也明显过高，应当按照原告的实际损失即银行同期贷款利息标准计算。被告黄浦辩称，被告黄浦的行为系代表被告浦大公司的职务行为，当时100万元也是代表被告浦大公司收取，故协议约定了由被告黄浦归还。现被告黄浦认为其个人不应当承担责任。经审理查明，2014年1月26日，原告与被告浦大公司签订《补充协议》，约定：鉴于春节前时间紧，黄浦（浦大公司法定代表人）急需资金，为此双方签订补充协议；2014年1月27日双方先签订厂房式办公楼转让合同，浦大公司土地权证质押给原告，原告首付100万元作为意向金，春节后两周内双方正式签订合同，如最终不能达成协议未能签署合同，黄浦应于2014年2月28日前归还意向金，逾期归还，被告黄浦应向原告支付意向金每日1%违约金。该补充协议上加盖有被告浦大公司的公章，也有被告黄浦的签字。同日，原告与被告浦大公司还签订《厂房式办公楼转让合同》，约定：被告浦大公司名下坐落于浦东新区新场镇36街坊28／42丘土地，持有完全权属的土地权证（沪房地浦字2013第239003号），现正在建六幢厂房式办公楼，被告浦大公司为自身建设需求，将其中预计面积约为2426平方米近新瀚路第二幢（花园前）5号办公楼，共四层，单价5千元／平方米，合计1，200万元的总价提前转让给原告，为保障原告在5号办公楼尚未建造完工领取独立的产权证之前，双方达成本合同以及相关的股权转让、借款协议，以达到双方通力协助，共同完成该地块的厂房式办公楼的建设；双方确认5号办公楼的总价为1，200万元，此价格包含办理原告产证的相关税费，原告分为四期投给被告浦大公司，办理土地证他项抵押当日内，原告支付首期房款600万元整；该地块的办公楼均预计于2014年10月31日结构封顶时，原告支付第二期房款100万元；该地块的验收完成整个厂房的大产证办出后，原告支付第三期房款300万元；被告浦大公司办出该幢办公楼以原告的名义或者原告指定者的名义的产权证预计于2015年12月31日，原告支付尾款200万元；如被告浦大公司延期3个月无法办出原告产证，被告浦大公司应承担支付原告一倍购房款的违约金等。上述协议签订当日，原告向被告黄浦的个人账户转账100万元，并备注为：“意向金”。此后，被告浦大公司分别于2014年5月16日、11月17日、12月24日分别向原告账户归还50万元、40万元和10万元。2015年6月19日，原告曾起诉被告浦大公司和黄浦，要求被告浦大公司和黄浦返还意向金60万元。后原告撤诉。另查明，2013年11月至2015年5月，原告与被告黄浦多次有短信来往。其中，2014年4月1日，原告向被告黄浦发出的短信显示：“没大问题吧，你厂房小产证不能办理，那意向金要尽快还我们，这周打回来可否？”证明上述事实的证据有：厂房式办公楼转让合同、补充协议、交易凭证及明细、民事裁定书和庭审笔录、短信记录。上述证据经质证，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《补充协议》和《厂房式办公楼转让合同XXXXXXXX-1》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《补充协议》所显示的内容，双方于2014年1月27日先签订《厂房式办公楼转让合同》，而实际双方于签订《补充协议》当日即签订了上述转让合同，同时《补充协议》还约定“春节后两周内双方正式签订合同”，由此可见，“正式合同”并非就是指《厂房式办公楼转让合同》，应理解为原告主张的房产交易中心的格式合同文本。现实际双方并未在春节后的两周内签订正式合同，无论是何种原因导致未签订正式合同，未签订正式合同的事实是客观存在的，那么按照《补充协议》的约定，被告黄浦应当在2014年2月28日之前归还意向金，除非双方对此有特别的约定。现被告黄浦违反了上述约定，应当按约承担相应的违约责任。即使双方已经确认实际于2014年5月16日解除了双方签订的合同，也不影响合同中结算和清理条款的效力。现原告认为双方约定的违约金过高，故已经自愿作出了调整，但被告仍认为原告主张的违约金过高，对此，本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院酌定判定违约金为12万元。至于被告认为在双方于2014年5月16日口头达成解除合同之时，被告向原告出具了剩余50万元的借条，对此，原告不予认可，也无证据证明，本院不予采信。至于被告黄浦认为其不应承担责任，对此，因签订《补充协议》的主体为被告浦大公司，同时被告黄浦作为法定代表人进行了签字，但协议中同时明确被告黄浦急需资金，并明确归还意向金的主体也是被告黄浦，故原告要求两被告共同承担责任，有事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告上海浦大电器有限公司与被告黄浦于本判决生效之日起十日内支付原告刘丹违约金12万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，800元，减半收取2，900元，保全费2，020元，两项合计4，920元。原告刘丹负担2，630元，被告上海浦大电器有限公司和黄浦负担2，290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 胡铁红二〇一六年十月十五日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”