（2016）苏0111民初3869号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-25
案件名称
原告沙伏云、李长蓉与被告ＸＸ、周密房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沙伏云,李长蓉,ＸＸ,周密
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条，第一百五十九条
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0111民初3869号原告沙伏云，男，1984年11月25日生，汉族。原告李长蓉，女，1985年10月10日出生，汉族。委托代理人王贵斌，江苏联勤律师事务所律师。被告ＸＸ，男，1960年2月29日生，汉族。被告周密，女，1959年12月16日生，汉族。委托代理人王笑之，江苏刘洪律师事务所律师。原告沙伏云、李长蓉与被告ＸＸ、周密房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沙伏云、李长蓉及委托代理人王贵斌、被告ＸＸ、周密及委托代理人王笑之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙伏云、李长蓉诉称，2016年2月28日，原告与被告在南京驰宁房地产经纪有限公司（下称驰宁经纪）居间下签订了《房地产买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合同》，合同约定ＸＸ、周密将位于浦口区滨江大道1号明发滨江新城344幢1单元2803室房屋出售给原告。原告于当日支付20000元定金。被告应配合原告在2016年4月15日前办理完毕该房屋产权过户手续。合同签订后，原告多次要求被告履行合同义务，但被告以各种理由予以拖延，导致房屋至今未办理过户手续。被告行为构成违约，应当支付违约金290000元。现向法院起诉，请求判令:1、继续履行双方签订的房屋买卖合同，两被告配合两原告办理涉案房屋过户手续。2、两被告支付两原告违约金290000元。3、两被告承担诉讼费。被告ＸＸ、周密辩称，由于原告存在违约行为，所以原告的主张无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年2月28日，ＸＸ、周密与沙伏云及案外人驰宁经纪分别作为甲方、乙方、丙方，签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：甲方将位于浦口区滨江大道1号明发滨江新城344幢1单元2803室房屋（建筑面积141.47平方米）出售给乙方，房屋价格1450000元。……违约责任：（二）、三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的（甲方拒绝将该房屋售给乙方或者擅自提高房屋交易价格；甲方将该房屋出售给第三方；乙方拒绝购买该房屋）；……（三）三方商定，违约方按房屋总价款的20%计290000元支付违约金给守约方。甲乙双方在签约当日，乙方支付甲方购房定金20000元。乙方借给甲方100000元，用于2016年3月30日前办理房屋解押手续。解押后于2016年4月15日前办理房屋产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款。乙方于房屋产权送件当日另支付甲方部分房款520000元。如解押后因不可抗力致使合同不能履行，甲方应在3天内将乙方支付的解押款和定金共计120000元还给乙方，超出期限，按每日万分之五支付给乙方作为补偿。甲乙双方承诺于2016年3月5日前办理贷款申请手续，乙方申请贷款800000元，由银行直接下达甲方银行帐户。甲乙双方于贷款下达甲方帐户三日内办理物业及房屋交接手续，乙方支付甲方尾款10000元。甲方在房屋交付前，负责将房屋户口全部迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、停车费、物业管理费、水电公摊等费用。甲乙双方必须按照合同内所有条款约定的时间按时履行，如逾期，按房屋总价万分之五每日支付给守约方，逾期超过三十个工作日，视为根本违约，违约按本合同第九条违约责任中的（三）小条执行。……除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本合同。甲方或乙方违反，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的中介佣金，无须退还，如支付中介佣金费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。如丙方违反，丙方承担相应的违约责任。如甲乙双方违约，丙方中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金。……甲方承诺该房屋产权证已满两年无营业税，过户时若产生营业税，则由甲方自行承担。该房屋成交价1450000元为甲方净得价，过户所产生的国家税费（营业税除外）及双方中介费均由乙方承担。补充条款约定：原甲方与租客签订的租赁合同继续有效，在乙方贷款下达甲方帐户后，甲方将原租赁合同转让给乙方，租赁合同中的所有条款，乙方均知情并认可。在乙方贷款下达甲方帐户后，则该房屋原租客的租金乙方有权收取，甲方同意并认可。合同签订后，两原告向两被告支付定金20000元。同年３月5日之前，被告未配合原告办理贷款申请手续。2016年3月22日，被告ＸＸ短信联系原告沙伏云，短信载明：“小沙，昨天接到你电话后，我就打电话给我老婆了，和她说了你的情况。你是老实人，也是为了小孩才在南京买房。今天下班后我又去了她家（她父亲家，她住那）告诉她，你愿意补偿点钱。她开始还是不太想卖的，经过耐心工作，有松动。我本人也不好意思让你多加钱，我跟老婆说人家三个小孩，啃老族。我跟她说补20000吧，吃亏就吃亏，必经是我有错在先，你看行不？”后原告同意在总购房款基础上增加支付20000元。2016年3月28日左右，双方办理了贷款申请手续，后双方约定2016年4月14日办理银行解押，两原告于当日支付购房款120000元。现被告已偿还涉案房屋的全部贷款，但被告至今未到房产登记机关办理房屋他项权注销手续。另查明，两原告及两被告已签订《南京市存量房买卖合同》。被告在庭审中表示不同意继续履行合同。在本案审理过程中，经本院向驰宁经纪工作人员刘金龙调查，刘金龙陈述合同约定双方在３月5日之前办理贷款申请手续，但被告未配合原告办理。3月30日前也因被告拖延时间且要求原告先支付解押款、首付款而未办理解押手续。另外被告要求增加20000元房款，原告同意后，双方在3月30日之后办理了银行贷款解押手续，原告支付了120000元解押款。因办完解押手续到拿到他项权证需20个工作日，且需要卖方自己去拿，其在这个期间联系被告拿他项权证，但被告一直不接电话，不回短信。20个工作日之后，其到银行了解到ＸＸ已取走他项权证，遂与被告联系，但被告一直未予回复，也没有要求中介公司通知原告办理过户手续。以上事实，有原、被告当庭陈述、房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、收据、短信记录、调查笔录等证据在卷证明。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中被告未按合同约定配合原告办理贷款申请手续，在原告支付解押款后已还清银行贷款情况下，至今未办理他项权注销手续，且在原告及中介公司多次联系办理过户手续过程中不接电话，不予回复，以其行为表示不履行合同，诉讼中也表示不同意继续履行合同，本院认定被告拒绝履行合同，构成根本违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此原告要求继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。原告主张违约金290000元，本院认为双方合同约定由违约方支付守约方违约金290000元，本案中被告构成违约，应当支付违约金。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的违约金明显过高，本院酌情调整为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、继续履行原告沙伏云、李长蓉与被告ＸＸ、周密签订的《房地产买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合同》。二、被告ＸＸ、周密于本判决生效之日起五日内办理抵押登记注销手续，并在抵押登记注销后五日内协助原告沙伏云、李长蓉办理南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城344幢1单元2803室房屋的产权登记手续，将上述房屋产权过户至原告沙伏云、李长蓉名下。三、原告沙伏云、李长蓉于上述房屋产权过户手续办理之日给付被告ＸＸ、周密购房款1330000元。四、被告ＸＸ、周密于本判决生效之日起五日内支付原告沙伏云、李长蓉违约金20000元。五、上述第三项、第四项给付款项相抵扣，原告沙伏云、李长蓉实际给付被告ＸＸ、周密1310000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20460元，由原告沙伏云、李长蓉负担3069元，被告ＸＸ、周密负担17391元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：a）预交上诉案件受理费20460元。审 判 长 马 亮审 判 员 黄 维人民陪审员 林德留二〇一六年十月十四日书 记 员 钦一航 搜索“”