（2016）川15民终1566号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-17
案件名称
唐云瑞与李建强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐云瑞,李建强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终1566号上诉人（原审原告）：唐云瑞，男，1972年5月出生，回族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。上诉人（原审被告）:李建强，男，1976年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：翁家毅，四川法光律师事务所律师。上诉人唐云瑞因与被上诉人李建强房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2015)翠屏民初字第5272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人唐云瑞的委托诉讼代理人赵琳、上诉人李建强委托诉讼代理人翁家毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐云瑞上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人装修损失1667170元。事实和理由：1.一审认定事实错误，不应以无效合同中的装修条款约束我方；2.上诉人无法提供装修发票，但一审也未对鉴定问题予以答复；3.适用法律错误，李建强属于过错方，应当承担装修损失。李建强辩称，唐云瑞知晓我方是场地租赁，且我方按照唐云瑞要求搭建了相应设施，唐云瑞的上诉理由不能成立。李建强上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回退还唐云瑞保证金的诉讼请求。事实和理由：双方未就租金问题进行核算，现双方未对账，且本案存在两个合同主体，不应退还保证金。唐云瑞辩称，关于保证金的判决认定事实清楚，保证金是唐云瑞与李建强的收款收据，应该退给唐云瑞。唐云瑞向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方于2013年1月14日签订的《河田汽车城租赁合同》无效；2.被告退还原告交付的房屋租赁保证金70602元及2013年1月15日至2015年6月30日的房屋租金1147802元、滞纳金40327元，共计1258731元，并由被告赔偿原告造成的经济损失1867170元（包括装修损失1667170元、停业损失20万元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年2月8日，宜宾市国土资源局（出让人）与宜宾市河田汽车有限公司（受让人，以下简称：河田公司）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让人将坐落于宜宾市南岸东区七星路与宜珙铁路间的地块国有建设用地使用权出让予河田公司；出让地块的用途为商业服务用地（汽车4S店，兼容仓储用地）；出让年期为四十年，自出让人交付土地之日起算；出让价款总额为17021910元；初始登记的国有建设用地使用权年期为五年，代本宗地竣工验收后再办理剩余年期的《国有土地使用证》。出让合同签订后，河田公司按约交清了土地出让金。2010年4月26日，宜宾市人民政府颁发了宜市翠国用（2010）第×8号《国有土地使用证》，载明土地使用权人为河田公司，土地坐落为翠屏区南岸东区七星路与宜珙铁路之间，地类用途为商服用地、仓储用地，使用权面积为29863平方米，终止日期为2015年3月1日。2010年10月18日，河田公司取得地字第（2010）字第27号《建设用地规划许可证》，载明：用地单位为河田公司，用地项目名称为宜宾市河田汽车城，用地位置为宜宾市南岸东区七星路与宜珙铁路之间，用地面积为29863平方米。2011年5月20日，河田公司取得建字第（2011）字第19号《建设工程规划许可证》，载明：建设单位为河田公司，建设项目名称为宜宾市河田汽车城，建设位置为宜宾市南岸东区七星路与宜珙铁路之间，地上建筑面积为26614平方米。河田公司分别于2011年10月12日、2011年11月30日取得了编号为5125×101、5115×201的两份《建筑工程施工许可证》，工程名称为宜宾市河田汽车城1号、2号、3号、4号、7号楼，建设地址均为宜宾市南岸东区七星路与宜珙铁路之间。后因该项目3号楼基础下埋设有天然气管道存在重大安全隐患，该项目暂停施工。2012年9月10日，河田公司（甲方）与被告李建强（乙方）签订了《开发承包合同书》，约定：甲方将未开发的河田汽车城空地租赁给乙方自行修建汽车临建展厅；甲方将位于七星路河田汽车城（除1、2、3号楼正负零以上）建筑物及土地承包乙方开发使用；承包期限为13年，自2012年10月1日起至2025年9月30日止。合同还对双方的权利、义务进行了约定。2013年1月14日，被告李建强（出租方/甲方）与原告唐云瑞（承租方/乙方）签订了《河田汽车城租赁合同》，合同约定甲、乙双方就房屋的租赁事宜达成相关协议，租赁房屋的位置为宜宾市翠屏区七星路河田汽车城，乙方向甲方交纳70602元租赁保证金；租赁期为24个月，自2013年1月15日起至2015年1月14日止；每月房屋租金为40元/平方米，自第二租赁年度起，每一租赁年度的租金在上一租赁年度的标准上递增百分之七，面积883.4平方米，每月应付租金35336元；乙方需先付房屋租金后使用，房屋租金每六个月为一个支付期，乙方在已交租金到期前提前五个工作日内将次六个月房屋租金交付甲方；本协议所称“租赁年度”是指自起租日起满12个月为一租赁年度。第五条约定：甲方所租赁的房屋标准为混凝土地面、单层彩钢瓦屋面、墙体高度2.2米交付乙方；乙方若因生产经营需要对房屋装饰、装修或结构、格局、配套设施进行优化、改造时，乙方须向甲方提供效果图和施工图，征得甲方书面同意后方可进行施工，相关费用及责任由乙方自行承担。该合同还附有一份《房屋租金金额及支付时间表》，该表载明承租方应于租期内分五次交纳租金共计878954元。2013年1月14日，原告按约向被告交纳租房保证金70602元。2015年1月6日，被告李建强（出租方/甲方）与宜宾信合汽车销售有限公司（承租方/乙方）签订了《河田汽车城租赁合同》，合同约定乙方租赁房屋的位置为宜宾市翠屏区七星路河田汽车城临建钢构屋，乙方向甲方交纳70602元租赁保证金；租赁期为12个月，自2015年1月15日起至2016年1月14日止；每月房屋租金为55元/平方米，面积883.4平方米，每月应付租金48587元；乙方需先付房屋租金后使用，房屋租金每六个月为一个支付期，乙方在已交租金到期前提前五个工作日内将次六个月房屋租金交付甲方；本协议所称“租赁年度”是指自起租日起满12个月为一租赁年度。第五条约定：甲方所租赁的房屋标准为混凝土地面、单层彩钢瓦屋面、墙体高度2.2米；乙方若因生产经营需要对房屋装饰、装修或结构、格局、配套设施进行优化、改造时，乙方须向甲方提供效果图和施工图，征得甲方书面同意后方可进行施工，相关费用及责任由乙方自行承担。原告陈述其已按两份租赁合同的约定交纳了2013年1月15日至2015年6月30日期间的租金1147802元、交纳2015年1月9日至2015年1月24日房租超期15天滞纳金40327元，共计1188129元（1147802元+40327元）。被告称本案所涉租赁房屋位于河田公司开发建设的项目范围内，原告不予认可。原告陈述在2013年租赁合同签订时房屋仅有钢架结构，被告承诺按照原告指定面积进行搭建，被告对此予以认可。原告陈述部分钢结构和彩钢瓦由原告搭建，被告陈述钢结构、彩钢瓦、地面等均由被告完成。原告陈述其在签订合同时并不知晓承租房屋无产权，且被告提供给原告用于办理宜宾信合汽车销售有限公司工商登记手续的房屋所有权证书系伪造。被告陈述原告实际知晓房屋无产权等情况，且虚假的房屋所有权证书系原告自己提供并称办理工商需要而要求河田公司加盖印章。根据原告从宜宾市翠屏区工商局调取的关于宜宾芮天汽车信息咨询有限公司的工商资料显示，该公司住所地登记为“翠屏区南岸东区七星路与宜珙铁路之间10号”，工商资料里存放有一份产权证复印件，载明的产权证字号为“宜宾市房权证翠屏区字第×626号”，房屋所有权人为宜宾市河田汽车有限公司，房屋坐落为翠屏区南岸东区七星路与宜珙铁路之间10号，登记时间为2012年8月9日，建筑面积为191.60平方米。河田公司在该复印件上加盖有印章。截至庭审之日，原告承租房屋处于关闭状态无人经营。关于关闭原因，原告陈述因被告于2015年7月20日擅自锁门，原告为此还报警处理。被告陈述原告在此前就已经停止经营且已将值钱物品搬走，因原告未交租，被告将原告承租房屋内的剩余物品搬至河田汽车城的地下室，并在承租房屋处加锁。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，原、被告于2013年1月14日所签订的租赁合同约定租赁物为房屋或临建钢构屋，截至本案法庭辩论终结前，被告作为出租人未提供该承租房屋取得了上述法律规定的相应许可或批准证书，故原告诉请确认原、被告双方2013年1月14日签订的《河田汽车城租赁合同》无效，符合法律规定，法院予以支持。关于原告诉请被告退还交付的房屋租赁保证金70602元。我国合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。法院已认定本案所涉原、被告签订的租赁合同无效，且原告交纳该保证金有被告出具的《收据》为证，故对该项诉请法院依法予以支持。关于原告诉请被告退还2013年1月15日至2015年6月30日的房屋租金1147802元。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据查明的事实，原告在诉请期间实际使用了租赁房屋，故原告该项请求不符合法律规定，法院依法不予支持。原告诉请被告返还滞纳金40327元，该滞纳金系原告交纳2015年1月9日至2015年1月24日房租超期15天所产生，而原告与被告所签订的租赁合同于2015年1月14日到期，2015年1月15日所签的租赁合同系被告与宜宾信合汽车销售有限公司所签订，并非原、被告之间所签订，原告所提供的证据不足以证实被告应向其返还滞纳金40327元，且原告未提供证据证明被告应向其返还滞纳金的具体金额，故对该诉请法院不予支持。原告诉请被告赔偿造成的经济损失1867170元（包括装修损失1667170元、停业损失20万元）。关于装修损失1667170元，原、被告所签订的租赁合同第五条约定承租方若需要对房屋装饰、装修或结构、格局、配套设施进行优化、改造时，须向出租方提供效果图和施工图，征得出租方书面同意后方可进行施工，相关费用及责任由承租方自行承担。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，现被告对该装修不予认可，且无证据证明原告的装修符合合同约定的相关程序，故原告诉请该装修损失不符合法律规定，法院不予支持。关于停业损失20万元，因原告未提供充分证据证明停业系被告原因造成，也未提供证据证明停业损失实际发生及计算的相关证据，故对该项诉请证据不足，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告唐云瑞与被告李建强于2013年1月14日签订的《河田汽车城租赁合同》无效。二、被告李建强于本判决生效之日起五日内退还原告唐云瑞房屋租赁保证金70602元。三、驳回原告唐云瑞的其他诉讼请求。如果被告李建强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31907元，减半收取15953.50元，由原告唐云瑞负担15543.50元，被告李建强负担410元。二审中，双方没有新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。二审另核实，李建强与唐云瑞于2013年1月14日签订的《租赁合同》第八款第二项约定“如未达成续租协议，乙方应在本合同租期满后三日内向甲方退还房屋使用权。同时乙方征得甲方书面同意后对其所有的设备、设施等进行拆除；乙方应保证房屋硬件的当期使用状态；若未保证房屋当期使用状态，由乙方负责进行修复完善。”本院认为，关于上诉人唐云瑞上诉称“应当支持装修损失，且一审对鉴定问题未答复没有认定损失”的问题。因双方签订的《租赁合同》已到期，唐云瑞并未因租赁物没有取得相应许可或批准证书产生合同预期之外的损失；且2013年的《租赁合同》中第八款第二项的约定，唐云瑞如未续签合同可对添附进行拆除，该条款属于合同终止时解决争议的条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效时不影响该条款的效力，故一审没有支持唐云瑞装修损失并无不当，上诉人唐云瑞的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人李建强上诉称“双方未就租金问题进行核算，现双方未对账，且本案存在两个合同主体，不应退还保证金。”的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，唐云瑞交纳的保证金应予退还；李建强称未结算双方可能还存在其他债权债务要结清的理由不能对抗返还义务，可另行主张。一审判决返还保证金并无不当，上诉人李建强的该点上诉理由不能成立。综上所述，上诉人唐云瑞与李建强的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审中唐云瑞交纳的案件受理费19805元，由唐云瑞负担；李建强交纳的案件受理费1565元，由李建强负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 荷代理审判员 龙 雨代理审判员 罗 润二〇一六年十月十四日书 记 员 黄相中 百度搜索“”