（2016）冀09民终3997号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-12-20

案件名称

宋华升与黄骅市滨海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省沧州市中级人民法院

所属地区

河北省沧州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄骅市滨海房地产开发有限公司,宋华升

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省沧州市中级人民法院民事判决书（2016）冀09民终3997号上诉人（原审被告）黄骅市滨海房地产开发有限公司，住所地河北省黄骅市旧城镇贾象工业区。统一社会信用代码：911309836622247241。法定代表人李长茂，该公司总经理。委托代理人尹俊玲，该公司职员。委托代理人张锦，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）宋华升，男，1965年3月16日出生，汉族，住河北省黄骅市。委托代理人韩占幸，河北东方伟业律师事务所律师。委托代理人任学敏，河北东方伟业律师事务所律师。上诉人黄骅市滨海房地产开发有限公司（以下简称滨海房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2015）黄民初字第4996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人尹俊玲、张锦，被上诉人委托诉讼代理人韩占幸、任学敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2011年，被告以出让方式取得了位于沧州渤海新区307国道南16号路东（编号为沧渤国用（2011）第（075）号）地块的土地使用权，该地块土地面积为115469.80平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2011年5月19日至2050年10月30日。后经批准，被告在上述地块上开发建设商品房，定名为“渤海郡”。2012年10月19日、2013年5月30日，沧州市房产管理局黄骅港开发区分局分别向被告颁发了（港）房预售证2012第09号、（港）房预售证2013第02号《商品房预售许可证》，2012第09号《商品房预售许可证》载明：售房单位：黄骅市滨海房地产开发有限公司；项目名称：渤海郡金三角1#-8#商业门市；房屋座落地点：渤海新区307延伸线南侧、16号路东；房屋用途性质：商业；预售对象：社会公开；预售总建筑面积：13622.16平方米。2013第02号《商品房预售许可证》载明：售房单位：黄骅市滨海房地产开发有限公司；项目名称：渤海郡金三角S1-S12号商业门市；房屋座落地点：307国道南、16号路北；房屋用途性质：商业；预售对象：社会公开；预售总建筑面积：36462.75平方米。在取得《商品房预售许可证》以后，被告开始通过商业运营公司对其开发的渤海郡项目面向社会公开进行营销宣传，在宣传资料中载明“高收益：渤海新世界推出十年百分百租金返还投资模式，即十年租金全额抵消购房款，完全实现十年百分百回报。即买即赚：渤海新世界购买当天，即可获得商业运营公司第一年租金返还，开创首例投资必回报，回报必超值的全新投资模式”。2013年4月15日，被告下属的黄骅市滨海房地产开发有限公司渤海新区分公司（以下简称滨海房地产渤海新区分公司）与原告分别作为出卖人、买受人订立了《商品房买卖合同》，双方约定：……第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为第S5幢103单元S5-103号房，建筑面积75.37平方米。第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米7473.85元，总金额563，304元。……第六条、付款方式：一次性付款563，304元。出卖人预售商品住房或现售配套设施未全部竣工验收交付使用的商品住房，收取买受人的购房款最多不超过其总额的90%，其余10%待配套设施全部竣工、经有买受人代表参加的验收并确认合格后，方予收取。第七条、买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条、交付期限：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府有关机构的行为、法规及规范性文件政策而引起工期延误的；3、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括交通管制、市政停水停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、××、恶劣天气等）造成工期延误的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……第二十三条、本合同自双方签订之日起生效。……2013年9月30日，原告与案外人沧州渤海新区港捷商务管理服务有限公司（以下简称港捷公司）分别作为甲方（委托人）、乙方（××）订立了《委托经营租赁协议》，原告在合同最后“甲方”处签字，港捷公司在“乙方”处加盖了印章。双方约定：第一条、委托租赁标的及期限：1、甲方将其拥有合法所有权的渤海新区黄骅港“渤海郡”S5-103铺位（以下简称该铺位，建筑面积75.37平方米、净房款563，304元）委托给乙方统一招租经营。2、委托租赁期限为10年，自2013年9月30日起算，至2023年9月29日止。3、在委托租赁前5年期限内，甲方不得以本协议约定以外的理由收回商铺，影响乙方的统一经营管理或自行将该铺位出租给第三方或委托第三方经营。4、在委托租赁期限内第6年开始，甲方可在委托租赁合同期内的任何时间对本商铺进行使用权收回，甲方收回本商铺使用权后本协议所有条款自动废除，乙方不再支付甲方任何费用。5、如合同到期后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。第二条、委托租赁的固定回报及支付方式：1、甲方必须按时足额缴纳购房过程中的所有应付款项后，可即时获得本商铺首年租金回报，所获得年收益率为净房款（以购房合同中写明的为准）8%，即45064.32元，但正式记租日期为2013年9月30日。2、委托租赁的第二年即2014年9月30日至2015年9月29日，甲方将获得年收益为净房款8%，计45064.32元。3、委托租赁的第三、第四年即2015年9月30日至2017年9月29日，甲方将获得年收益率为净房款9%，计50697.36元。第五、第六年即2017年9月30日至2019年9月29日，甲方将获得年收益率为净房款10%，计56330.40元。第七、第八年即2019年9月30日至2021年9月29日，甲方将获得年收益率为净房款11%，计61963.44元。第九、第十年即2021年9月30日至2023年9月29日，甲方将获得年收益率为净房款12%，计67596.48元。4、双方同意以每年支付一次的方式支付租赁费，每年10月8日为付款日。甲方所获租金产生的各种税费由甲方担负。第三条、招商经营权：委托租赁期限内，甲方将该铺位的招商经营事宜委托给乙方，该铺位的招商和经营活动由乙方全权负责，乙方有权代理甲方并以甲方代理人的名义对外签约及办理其他租赁事宜。甲方不干涉乙方对该铺位的经营和管理。第四条、修缮与装饰：委托租赁期限内，乙方或乙方委托经营方如需要对该铺位进行修缮与装饰时，费用由乙方或委托经营方承担。第五条、合同解除及违约责任：1、在合同有效期内，任何一方违约的，须向对方支付本合同约定的十年回报总额的2倍（200%）作为违约金。2、任何一方当事人在合同有效期内单方解除合同的，视为违约。3、甲方单方解除合同的或甲方干涉乙方对该铺位的招商和管理的视为违约，除承担本合同第五条第1项约定的违约金外，还必须承担此违约行为给乙方造成的直接损失、间接损失及给善意第三人造成的损失。4、委托租赁期限内，甲方在该铺位上设定抵押或向第三人转让该铺位的所有权的，须提前一个月以书面形式通知乙方，并保证不影响《委托经营租赁协议》的效力和执行。甲方违反上述保证的视为甲方违约。5、甲方在委托5年后，自主经营或委托第三方经营的，不能因经营场地装修或经营项目而影响其相邻商铺的经营，否则视为甲方违约。第六条、续约：本协议期满后，如甲方需要续约的，经乙方同意，由双方另行签订延长委托经营期限协议。……第十二条、合同的生效：本协议一式三份，甲方一份，乙方二份，本协议经双方当事人签字盖章生效。另查明，2013年3月26日、4月21日、6月3日，被告为原告出具收据各一张，分别载明收到宋华升交来渤海郡S5-103房定金10，000元、房款238，240元、房款280，000元。被告对收到原告购房款563，304元（518，240元现金＋第一年度租金45，064元）没有异议，但是主张10，000元定金已经折抵在房款之中。又查，被告未按照合同约定时间交付房屋，在原告提起民事诉讼后，港捷公司向本院邮寄了其于2015年12月23日出具的《证明》，载明：“宋华升于2013年3月26日购买黄骅市滨海房地产开发有限公司开发的位于渤海新区《渤海郡》项目S5-103房产一套，由黄骅市滨海房地产开发有限公司为我公司垫付房产租金45064元（大写：肆万伍仟零陆拾肆元整），至今我公司未将该租金予以偿付”。上述事实有当事人陈述、宣传资料、《商品房买卖合同》、《委托经营租赁协议》、收据等在案佐证。原审认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，因滨海房地产渤海新区分公司不具有法人资格，故其从事民事活动所产生的民事法律责任依法应由被告滨海房地产公司承担。原被告经过充分协商，在平等自愿的基础上订立了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定交纳了全部购房款，被告亦应依约向原告交付所购买的房屋。至原告提起诉讼之日，被告在逾期近两年的时间内未能向原告交付房屋，其行为违约，依法应承担相应的违约责任。由于被告的违约行为致使原告的合同目的无法实现，现原被告均同意解除合同，因此，双方于2013年4月15日订立的《商品房买卖合同》依法予以解除。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”。由此可见，原告要求被告支付自2014年9月30日至2015年8月30日的租金41308.96元的诉讼请求，应视为原告要求被告赔偿可得利益损失。在渤海郡项目的营销宣传资料中明确载明“渤海新世界推出十年百分百租金返还投资模式”等内容，这足以说明被告在与原告订立《商品房买卖合同》时已经预见到如果违反合同可能给原告造成的损失。本案中，原告对该损失的发生无过错，且其也没有因被告违约而获有利益，加之该租金损失亦未超过被告订立合同时预见到的如其违约而可能给原告造成的损失，因此，原告的该项诉讼请求理据充足，本院予以支持。由于原告已经收取了2013年9月30日至2014年9月29日的租金45，064元，故被告应按123.46元／天（45，064元÷365天）的标准赔偿原告自2014年9月30日起的租金损失。关于原告主张的违约金是否应一并得到支持，根据我国合同法及相关司法解释的规定，合同法上违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，补偿性为其主要属性，违约金的主要功能在于填补守约方的损失。如果本案违约金请求权与损害赔偿请求权同时适用，则会导致原告双重获益的结果，这对于被告来讲也显失公平。所以，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原被告对于原告所交纳的563，304元购房款中是否包括定金10，000元各执一词，原告主张被告于2013年4月21日、6月3日分别出具的收据明确载明被告收受购房款共计518，240元，加上折抵的租金4万多元，上述款项为563，304元，10，000元定金不应包括在购房款中。被告对收到原告购房款563，304元没有异议，但主张定金10，000元已经包括其中，否则与其他购房业主交款模式不同。根据日常交易习惯，如果10，000元定金包括在563，304元购房款中，那么被告在收受购房款时应将为原告出具的定金收据收回或另行注明，因此，被告的上述主张有悖常理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条、第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，遂判决：一、解除原告宋华升与被告黄骅市滨海房地产开发有限公司于2013年4月15日订立的《商品房买卖合同》；二、被告黄骅市滨海房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告宋华升购房款563，304元、定金10，000元，并按123.46元／天的标准赔偿原告自2014年9月30日起至本判决生效之日止的租金损失；三、驳回原告宋华升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，015元、保全费4249元，由被告黄骅市滨海房地产开发有限公司承担。宣判后，滨海房地产公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1、原审判决支持被上诉人主张的租金损失没有任何依据。首先，租金的约定系被上诉人与渤海新区港捷商务管理服务有限公司之间的合同约定，其约定仅仅能够约束合同双方，效力不能及于上诉人。其次，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定违约金的计算标准具体、明确，被上诉人在庭审中也未申请对合同约定的违约金进行调整：另外，被上诉人也没有充足的证据证明其损失高于约定的违约金。2、原审判决我公司应当返还的购房款中未扣除为被上诉人垫付的租金，没有法律依据。原审庭审中渤海新区港捷商务管理服务有限公司己经提供证明证实我公司为其向被上诉人垫付租金这一事实，且被上诉人在庭审中也认可我公司为港捷公司垫付租金。原审法院不以事实为依据，作出的判决显然是错误的。请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人租金损失的主张。被上诉人宋华升辩称：原审判决事实清楚，证据充分，应当依法予以维持。二审经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案上诉人与被上诉人于2013年4月15日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被上诉人已按合同约定交纳了全部购房款，上诉人未能依约向被上诉人交付房屋，其行为违约，应依法承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《商品房买卖合同》签订后，被上诉人与渤海新区港捷商务管理服务有限公司签订了委托经营租赁协议，上诉人已向被上诉人垫付了一年的租金。且上诉人的营销宣传资料中亦明确载明“渤海新世界推出十年百分百租金返还投资模式”等内容，足以证明上诉人在与被上诉人订立合同时已经预见到如果违反合同可能给被上诉人造成的损失，故原审判决支持被上诉人主张的租金损失并无不妥。因上诉人垫付的租金为2013年9月30日至2014年9月29日，故原审判决上诉人赔偿被上诉人租金的起算时间为2014年9月30日，未从上诉人应当返还的购房款中扣除其为被上诉人垫付的租金并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2022元，由上诉人黄骅市滨海房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　冉　旭审判员　位海珍审判员　李　霞二〇一六年十月十四日书记员　米　兰微信公众号“”