（2015）南中法民终字第2448号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-20
案件名称
四川省阆中盛达经贸连锁有限公司好邻居惠民购物城管理分公司与李学惠租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川省阆中盛达经贸连锁有限公司好邻居惠民购物城管理分公司,李学惠
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南中法民终字第2448号上诉人（原审原告）四川省阆中盛达经贸连锁有限公司好邻居惠民购物城管理分公司。法定代表人廖丽君，该公司经理。被上诉人（原审被告）李学惠，女，生于1972年7月25日，汉族，住四川省阆中市。上诉人四川省阆中盛达经贸连锁有限公司好邻居惠民购物城管理分公司（以下简称好邻居公司）因与被上诉人李学惠租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第3969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人好邻居公司法定代表人廖丽君到庭参加诉讼，被上诉人李学惠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好邻居公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法增判被上诉人向上诉人支付管理费和逾期支付租金、管理费的利息损失。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律均存在明显错误。原判不支持上诉人要求被上诉人支付管理费的诉讼请求，与客观事实不符。双方签订的《经营合同》已明确约定管理费为每月每平方13元，每年按7％递增，且被上诉人一直在按上述约定履行给付义务，阆中市人民法院（2013)阆民初字第353号民事判决，也对被上诉人应当支付管理费的事实予以了确认，该判决属于生效判决，具有既判力；原审判决不支持上诉人请求被上诉人支付逾期租金、管理费的利息损失于法无据；原审判决上诉人向被上诉人支付装修费用，处理错误。二、一审判决没有对上诉人要求被上诉人支付管理费及逾期支付租金、管理费的利息损失的诉讼请求做出判决结果，导致上诉人的民事实体权利悬空，处于不确定状态。被告李学惠未进行答辩。好邻居公司向一审法院起诉请求：李学惠腾退好邻居公司购物城内62平方米的经营场地，支付占用期间的租金和管理费，并按银行贷款利率计付利息。一审法院认定事实：2012年3月8日，好邻居公司与李学惠签订《商品经营合同》，约定2012年3月23日至2018年3月22日好邻居公司(甲方)提供大商场中62平方米的经营场地，供李学惠(乙方)经营双方约定的品牌商品“跳跳鱼”男女鞋。李学惠分担大商场装修费用32860元，签订合同时一次性付清。租期6年，李学惠向好邻居公司每月每平方米支付租金28元、管理费13元，每年按7％递增，开业后1个月结付第一年度，以后每年提前1月结付下一年度，经营前三年每年免交租金3个月。甲方向乙方交保证金5000元，开业后一个月付清，作为经营商品质量和履行合同的保证。2012年9月23日，该购物城正式开业，李学惠向好邻居公司支付了大商场分担装修费32860元，后李学惠以好邻居公司管理不到位为由未支付租金、管理费和保证金。好邻居公司催收无果。2012年12月24日，提起诉讼请求解除合同，并由李学惠支付租金、管理费和保证金。2013年2月21日，阆中市人民法院判决：李学惠支付好邻居公司租金(截止2012年12月31日)463元、管理费(截止2013年3月7日)9672元、保证金5000元。李学惠履行了判决给付内容后，后续租金和管理费仍不履行。2014年6月10日，李学惠收到好邻居公司邮寄送达的《解除合同通知书》，同年8月11日好邻居公司再次起诉来院，请求腾退62平方米出租房，支付已承租期间的租金和管理费，并按银行贷款利率给付利息。诉讼中，李学惠撤出承租商场，未向好邻居公司履行交接手续不知去向。2015年8月12日，经阆中市人民法院现场查看后，为避免损失进一步扩大，告知好邻居接管李学惠承租的商场另行出租。李学惠承租商场所装电表用电826．6度，每度商业用电价格1.30元，合计1074.58元，未向好邻居公司支付，好邻居对大商场用电已向电力公司统一结付。一审法院认为，好邻居公司与李学惠签订的《商品经营合同》是双方真实意思表示，合法有效。李学惠不履行合同，经本院作出(2013)阆民初字第353民事判决，履行后，后续经营仍不履行合同义务，其行为已再次违约。好邻居公司书面通知解除合同，源于双方合同约定解除合同条款，符合法律规定，予以认定。诉讼中，李学惠撤出承租商场，但未与好邻居公司交接，其应自行承担相应责任，好邻居公司请求李学惠支付2013年1月1日至2015年8月11日法院要求其接管李学惠承租商场日前的房屋租金，予以支持，租金分段计算为：经营第一年除已判决履行部分，从2013年1月1日至同年9月22日租金为15161.06元；经营第二年从2013年9月23日至2014年9月22日租金为16717．68元；经营第三年从2014年9月23日至2015年8月11日租金为15195．11元。支付管理费是双方合同约定，李学惠对好邻居公司履行管理职责有异议，诉讼中好邻居公司未就进行管理提供进一步证据予以证明，故对第一次判决支付管理费的除外部分主张不予支持。庭审中李学惠请求好邻居公司返还解除合同后的未经营租期大商场装修费，属李学惠未使用时间的已支付价值，应予返还，从2015年8月12日好邻居公司接手已腾退经营房至2018年3月22日未占用租期与合同约定租期比值×装修费计算，即953天÷（6年×365天）×323860元＝14299．35元返还给李学惠。李学惠违约，其交纳的保证金5000元依照合同约定不予返还，好邻居公司请求李学惠按银行贷款利率承担逾期支付租金、管理费的利息，不予支持。李学惠撤离承租商场时未支付电费1074．58元，亦属不履行合同范围，应向好邻居公司交付。一审法院作出判决：一、被告李学惠支付原告四川省阆中盛达经贸连锁有限公司好邻居惠民购物城管理分公司租金47073.85元、电费1074.58元；二、原告四川省阆中盛达经贸连锁有限公司好邻居惠民购物城管理分公司返还被告李学惠未占用租期大商场分担装修费14299.35元。案件受理费1266元(含公告费)，由被告李学惠负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人好邻居公司与被上诉人李学惠签订的《商品经营合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，当事人应当按照合同履行义务。根据合同约定，李学惠租赁好邻居公司商场进行经营活动，应当支付租金和管理费。因此，除支付租金外，支付管理费亦是租赁方李学惠应当履行的合同义务。并且，经阆中市人民法院判决，李学惠已履行向好邻居公司支付了第一年的管理费，本案审理中，李学惠虽对好邻居公司的管理提出异议，但是，并未提供相应证据证明好邻居公司没有履行管理职责。因此，仍然应当继续履行支付第二年之后其租赁商场经营的管理费。上诉人好邻居公司主张支付管理费理由成立，上诉请求应予支持。一审法院以好邻居公司未提供进一步证据，对其主张管理费不予支持，属认定事实错误，应予纠正。李学惠应当支付第二年（2013年3月23日至2014年3月22日）的管理费为10349元（13元/月×62平方×12月×1.07）；第三年（2014年3月23日至2015年3月22日）的管理费为11073元（13元/月×62平方×12月×1.07×1.07）；第四年（2015年3月23日至2015年8月11日）的管理费为4574元〔（13元/月×62平方×1.07×1.07×1.07×4月）＋（13元/月×62平方×1.07×1.07×1.07÷30天×19天）〕，共计25996元。关于被上诉人李学惠是否应当支付逾期租金及管理费利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中，承租人李学惠欠付租金及管理费，应当承担支付租金及管理费的民事责任。同时，其逾期支付租金及管理费，亦应当承担逾期支付的资金利息。一审判决认为好邻居公司主张逾期支付租金及管理费利息无依据，属认定错误，应予纠正。双方在《商品经营合同》中没有约定利息，应按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算利息。《商品经营合同》约定租期从2012年3月23日至2018年3月22日止，故每年租期应于次年3月22日止，一审法院将租赁期限计算至次年9月22日，系计算错误，但因上诉人好邻居公司对租金的计算期限和金额服判，未提出上诉，本院二审对此予以维持。被上诉人李学惠应当按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率分段计算逾期租金和管理费利息，分别以租金15161.06为基数，从2013年1月1日起至实际支付租金之日止；以租金16717.68元为基数，从2013年9月22日起至实际支付租金之日止；以租金15195.11为基数，从2014年9月23日起至实际支付租金之日止；以管理费10349元为基数，从2013年3月22日起至实际支付管理费之日止；以11073元为基数，从2014年3月22日起至实际支付管理费之日止；以管理费4574元为基数，从2015年3月23日起至实际支付管理费之日止。本院二审审理中，上诉人好邻居公司认为一审判决其向李学惠返还装修费14299.35元，系处理正确，对这一上诉请求同意撤回，本院予以准许。综上，一审判决认定事实、适用法律部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第3969号民事判决第一项、第二项，即“一、被告李学惠支付原告四川省阆中盛达经贸连锁有限公司好邻居惠民购物城管理分公司租金47073.85元、电费1074.58元；二、原告四川省阆中盛达经贸连锁有限公司好邻居惠民购物城管理分公司返还被告李学惠末占用租期大商场分担装修费14299.35元”；二、由李学惠支付四川省阆中盛达经贸连锁有限公司好邻居惠民购物城管理分公司管理费25996元；三、由李学惠支付四川省阆中盛达经贸连锁有限公司好邻居惠民购物城管理分公司逾期租金和管理费利息，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率分段计算（以租金15161.06为基数，从2013年1月1日起至实际支付租金之日止；以租金16717.68元为基数，从2013年9月22日起至实际支付租金之日止；以租金15195.11为基数，从2014年9月23日起至实际支付租金之日止；以管理费10349元为基数，从2013年3月22日起至实际支付管理费之日止；以11073元为基数，从2014年3月22日起至实际支付管理费之日止；以管理费4574元为基数，从2015年3月23日起至实际支付管理费之日止）。如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。二审案件受理费1266元，公告费600元，共计1866元，由李学惠负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 辉审 判 员 田 娟代理审判员 李碧英二〇一六年十月十四日书 记 员 何 薇 来自