（2016）鄂0607民初2417号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-26
案件名称
湖北百盟投资集团有限公司与乔遂英商品房买卖合同纠纷一案的一审民事判决书
法院
襄阳市襄州区人民法院
所属地区
襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖北百盟投资集团有限公司,乔遂英
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款
全文
文书内容襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书〔2016〕鄂06**民初2417号原告湖北百盟投资集团有限公司（以下简称百盟投资公司）。住所地：襄阳市襄州区。法定代表人李家俊，湖北百盟公司董事长。委托代理人王鑫，湖北真武律师事务所律师。被告乔遂英，女，1965年8月24日出生，汉族，住襄州区。原告百盟投资公司与被告乔遂英商品房买卖合同纠纷一案。本院于2016年7月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告百盟投资公司的委托代理人王鑫、被告乔遂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百盟投资公司诉称，2011年9月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份约定，被告向原告购买金属材料15#幢1-3层15-1-18号商品房一套，总房款为713750元。按照双方合同约定，被告的付款方式为首付加银行按揭，同时原告为被告的银行按揭贷款提供连带保证责任。因被告未及时向按揭贷款银行中信银行股份有限公司襄阳分行偿还贷款，该行要求原告承担保证责任，并于2016年6月28日从原告处共划扣走238560.25元。依照原、被告签订的合同及其补充协议中的约定，被告违约，原告有权解除合同并要求被告按商品房总价款的30%向原告支付违约金。原告于2016年6月30日向被告送达了解除合同通知书并要求被告承担相关的违约责任及其他法律责任。但被告迟迟未对原告的合法要求作出回应。被告的行为严重违反了法律规定，故请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告及时支付原告代为偿还银行的贷款238560.25元，并支付该款自2016年6月28日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至付清之日止的利息；3、被告将金属材料15#幢1-3层15-1-18号房屋恢复原状并及时返还给原告；4、被告协助原告办理金属材料15#幢1-3层15-1-18号房屋在房管部门的合同备案、预告登记、预抵押的注销、撤销手续；5、被告向原告支付律师代理费20000元及按合同约定的标准计算的违约金214125元；6、承担本案诉讼费用。被告乔遂英辩称，原告所诉属实，但本人只欠银行贷款一期未还，希望调解结案。以下是原、被告双方举证、质证及本院认证情况：原告湖北百盟公司为证明其主张，向法庭举出如下证据：证据一、《商品房买卖合同》及补充协议。用以证明原、被告双方存在合同关系，双方约定的解除合同的条件、违约责任的承担等。经质证，被告对真实性不持异议。本院该组证据的真实性予以采信。证据二、个人购房借款合同、索偿函、划扣款回单。用以证明原告为被告按揭贷款承担担保责任，并已为被告逾期还款承担了代偿责任，还款金额计238560.25元，解除合同的条件成就。经质证，被告对该组证据的真实性不持异议。本院对该组证据的真实性予以采信。证据三、委托代理合同、律师代理费发票。用以证明原告因向被告主张权利支出律师代理费20000元。被告对该组证据的真实性不持异议。本院对该证据的真实性予以采信。被告乔遂英在举证期限内未向法庭提供证据。本院根据上述有效证据，并结合法庭调查，认定如下案件事实：原告百盟投资公司系注册成立的具有独立法人资格的企业法人。其经营范围包括投资开发大型市场、商贸物流中心；商贸物流中心物业管理；城市建设投资；仓储建设投资及经营；房地产开发、销售、物业管理（凭有效资质证经营）等。该公司于2011取得商品房预售许可证号为鄂襄房售字（2011）034号的商品房预售许可证。2011年9月16日，被告乔遂英与百盟投资公司签订商品房买卖合同一份，该合同主要约定：原告公司以出让方式取得位于襄阳市襄州区（张湾云湾）邓城大道旁、编号为襄阳区国用（2004）第110124043的地块的土地使用权，并经批准，在该地块上建设项目名称暂定名为金属材料交易中心的商品房，建设工程规划许可证号为zhji2010120124，施工许可证号为420621201107050301。被告乔遂英购买原告公司开发的上述房屋中15#幢1-3层15-1-18号房屋；该房屋建筑面积共140.37平方米，每平方米单价为5084.78元，总金额为713751元；被告采取银行按揭方式付清购房款，在签订合同之日，首付商品房价价款363751元，余款350000元，于2011年11月12日前提交一切银行按揭的资料和办理完银行按揭手续。如因被告的原因导致逾期付款，按本合同附件四即补充协议约定处理；被告在交清首付房款时，需一并交清办理房产证费用。合同中还约定了其他权利义务。合同签订当日，双方又签订作为合同附件四的合同补充协议一份，对原合同的部分内容作了调整及补充，该补充协议第九条关于违约责任补充约定中的第2项约定：买受人选择通过银行按揭方式向出卖人支付商品房价款的，根据出卖人与按揭银行的约定，由出卖人选择是否在商品房的他项权证办妥之前为买受人提供担保。如提供担保的，买受人同意如果连续二个月没有按期支付银行借款本金和利息或因其他原因导致按揭贷款银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权向买受人追偿，追偿范围包括：出卖人代为清偿的全部款项及其利息，出卖人承担保证责任及行使追偿权支出的必要费用（包括但不限于评估、鉴定、登记、公证、差旅、拍卖变卖费用、诉讼费用、律师费用等）；同时出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金；若出卖人在上述追偿范围外还实际受到其他损失且买受人支付的违约金不足以赔偿该损失的，不足部分仍由买受人承担赔偿责任。双方在该《补充协议》中还约定了其他的权利义务。签订合同后，被告向原告交购房首付款363751元；2011年10月14日，被告乔遂英同其丈夫高增海一起与案外人中信银行股份有限公司襄阳分行（以下简称中信银行行襄阳分行）及原告签订个人购房借款合同一份，合同主要约定，被告向案外人中信银行襄阳分行贷款350000元，贷款期限为120个月，即从2011年9月29日起到2021年9月29日止；本合同贷款年利率为8.46%，月利率为7.05‰，本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮20%确定，即月利率7.05‰执行；采取等额还款法，每月还款金额为4331.95元；原告百盟投资公司作为保证人对上述贷款承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）；若被告未能依照合同约定按时偿还案外人中信银行襄阳分行的贷款本息或相关费用，案外人中信银行襄阳分行有权直接要求原告承担保证责任并有权将款项从原告在案外人中信银行襄阳分行任何营业机构开立的账户中直接扣划。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，案外人中信银行襄阳分行依约于2011年10月24日向被告乔遂英发放了贷款350000元，被告当日将该款作为购房款转给原告公司。以上被告共向原告交纳购房款713751元。原告在合同约定的交房期限内向被告乔遂英交付了讼争房屋，被告对房屋进行了装修并进行经营。此后，被告乔遂英依约按时每月向案外人中信银行襄阳分行偿还按揭贷款，直至2016年5、6月，被告开始出现逾期情形，案外人中信银行襄阳分行按照上述合同约定，于2016年6月28日向原告发出索偿函，告知原告截止2016年6月28日被告乔遂英下欠按揭贷款本金219419.63元，贷款利息包括应付利息及罚息为19140.62元，并要求原告履行担保责任。当日，案外人中信银行襄阳分行从原告在该行开设的保证金账户上划扣了上述贷款本息合计238560.25元，至此，被告乔遂英在案外人中信银行襄阳分行处下欠的贷款本息全部划扣并清偿完毕。后原告以其诉称理由诉至本院。庭审中，原告自愿将违约金的标准下调为购房总价款的20%。另查明，原告百盟投资公司因本案委托湖北真武律师事务所进行诉讼，为此支出律师代理费20000元。襄阳市物价局、襄阳市司法局于2016年6月17日共同发布襄价服字[2016]52号文件，该文件转发了湖北省物价局、湖北省司法厅共同发布的鄂价工服[2016]57号文件载明，律师费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式，计件收费，一般适用于不涉及财产关系的法律事务；按标的额比例收费，一般适用于涉及财产关系的法律事务；计时收费，可适用于全部法律事务。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在合同及补充协议中约定：买受人选择通过银行按揭方式向出卖人支付商品房价款的，根据出卖人与按揭银行的约定，由出卖人选择是否在商品房的他项权证办妥之前为买受人提供担保。如提供担保的，买受人同意如果连续二个月没有按期支付银行借款本金和利息或因其他原因导致按揭贷款银行要求出卖人履行担保责任时，出卖人有权要求买受人承担所有赔偿责任（含担保责任），解除与买受人签订的《商品房买卖合同》。依照上述法律规定及合同约定，被告未按时向案外人偿还按揭贷款，致使原告承担了保证责任，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并无不当，该项诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持；原告还要求被告向原告支付其代向案外人中信银行襄阳分行的按揭贷款238560.25元及利息的诉讼请求亦符合法律规定，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求返还房屋的诉讼请求本院予以支持。但原告应返还已收取被告的购房款713751元，并承担该款自2011年10月24日起按中国人民银行发布的同期贷款基准利率标准计算的利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。原、被告在合同中约定了被告违约时可以解除合同，原告自愿同意被告按总房款的20%向原告支付违约金，属对其民事权利的有效处分，本院予以确认，故原告要求被告支付违约金142750.20元的诉讼请求本院亦予支持。原告还要求被告协助其办理在房管部门的合同备案撤销及预告登记、预抵押的撤销手续亦符合法律规定，本院亦予以支持；原告要求被告支付代理费20000元的诉讼请求符合合同约定，且该支出的费用未超过湖北省律师服务收费管理办法的规定，本院予以支持。被告乔遂英辩称其只逾期一期的理由，本院认为，原、被告签订的合同补充协议第九条约定的是逾期二期，原告可解除合同，而原、被告与案外人中信银行襄阳分行签订的个人购房借款合同中对逾期期限作了变更，明确约定只要被告未按时还款，案外人即可扣划原告账户上的存款以抵作被告贷款，应视为双方对被告逾期的期限作了变更调整，故被告的辩称理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2011年9月16签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；二、被告乔遂英向原告湖北百盟投资集团有限公司支付代其偿还银行的贷款238560.25元，并支付该款自2016年6月28日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算至付清之日止的利息；三、被告乔遂英将本案讼争房屋金属材料交易中心15#1-3层15-1-18号房屋恢复原状后返还给原告湖北百盟投资集团有限公司；四、被告乔遂英向原告湖北百盟投资集团有限公司支付违约金142750.20元；五、被告乔遂英向原告湖北百盟投资集团有限公司支付律师代理费20000元；六、被告乔遂英协助原告湖北百盟投资集团有限公司办理讼争的《商品房买卖合同》在房管部门的备案撤销手续及讼争房屋的预告登记、预抵押的撤销手续；七、原告湖北百盟投资集团有限公司向被告乔遂英返还购房款713751元，并向被告支付该款自2011年10月24日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至本判决确定的付清之日止的利息。八、上述第二、三、四、五、六、七项内容均在本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费10936元，减半收取5468元，财产保全费4088元，合计9556元，由被告乔遂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 黄 燕二〇一六年十月十四日书记员 方小翠